나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22459 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 848-8 부산 범일 로얄팰리스 2차 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림감정 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 ""범내골역"" 남동측 인근에 위치하는 부산 범일 로얄팰리스 2차 8층 801호로 주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소 및 부산도시철도 1호선 ""범내골역""에서 근거리로 제반 교통상황 편리함.

건물의 구조

2020년 06월 30일 준공되었으며
철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층건 내 제8층 제801호로
외벽 : 몰탈위페인트 및 치장석 붙임 마감임.
창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주변 탐문결과 주거용 오피스텔(복층 구조)로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.
(정확한 내부 현황 등은 경매 응찰시 재확인이 필요함.)

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비(소화전 등), 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 폭 약 35미터, 북측 폭 약 8미터, 동측 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합)
가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(기준높이 125m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타참고사항 : ""Ⅲ. 감정평가방법. 3. 참고사항"" 참고.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22459 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 848-8 부산 범일 로얄팰리스 2차 8층 801호

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

감정가: 204,000,000원

토지면적: 4.96㎡ (약 1.50평)

건물면적: 51.03㎡ (약 15.44평)

건물구조: 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 8층 801호

준공년도: 2020년 06월 30일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 개OOOOOOO (등기부상 말소기준권리 채권자인 개금동새마을금고로 추정되며, 정확한 채권자 확인 필요)

1.2. 면적 상세

토지면적: 4.96㎡ (약 1.50평)

토지지분: 4.9587㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.03㎡ (약 15.44평)

건물지분: 51.031㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 "범내골역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 통행이 용이하며, 노선버스정류소 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"에서 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로

서측 약 35미터, 북측 약 8미터, 동측 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 방화지구

* 소로1류 (폭 10m~12m) 접합

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 125m, 최고높이 150m)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2020년 07월 31일 접수된 개금동새마을금고의 근저당권 (채권금액 204,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.)

* 최근 기록된 권리로는 2025년 06월 18일 접수된 부산신용보증재단의 가압류 (채권금액 30,000,004원)와 2025년 08월 18일 접수된 개금동새마을금고의 임의경매개시결정 (채권금액 174,011,380원)이 있습니다. 이들 역시 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 630,000원

* 전입일자/확정일자: 2023년 07월 31일

* 배당신고일자: 2025년 08월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 20,000,000원은 경락인에게 인수되지 않을 것으로 예상됩니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 234,000,004원 (개금동새마을금고 근저당 204,000,000원 + 부산신용보증재단 가압류 30,000,004원)입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

범천동, 범내골역 인근은 다양한 업무시설, 상업시설, 주거시설이 혼재된 도심 상권으로, 유동인구가 꾸준히 발생하는 지역입니다. 오피스텔의 경우 직장인 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 시설

* 주요 시설: 부산도시철도 1호선 범내골역, 다양한 은행, 병의원, 근린생활시설, 상업시설 등

* 혐오시설: 현재 파악된 바로는 본건 인근에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

1호선 범내골역 초역세권으로 교통이 매우 편리하며, 시내외로의 이동이 용이합니다.

5.2. 편의시설

* 쇼핑 및 상업시설: 주변 상업지구 내 다양한 편의시설 이용 가능

* 의료시설: 인근 병의원 이용 편리

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정되어 있어 학교와의 거리가 제한적일 수 있으나, 직접적인 학군 형성 지역과는 다소 거리가 있을 수 있습니다. (정확한 학교 현황은 별도 확인 필요)

5.3. 주거 환경

주변에 업무시설과 공동주택이 혼재되어 있어 조용하면서도 활기찬 도심 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 이용 상태 미확인

감정평가서상 이해관계인 부재로 내부 이용 상태를 확인하지 못했습니다. 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악되었으나, 복층 구조 등 정확한 내부 현황은 현장 방문 및 재확인이 필수적입니다.

6.2. 임대 관계 미상

현재 임차인이 거주 중인 것으로 파악되었으나, 임대차 관계 및 조건은 명확히 확인되지 않았습니다. (단, 본 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 부담은 없을 것으로 보입니다.)

6.3. 복층 구조 관련 확인 필요

주변 탐문결과 복층 구조로 이용 중인 것으로 조사되었으나, 내부 확인 불가로 정확한 면적 및 구조 변경 여부 등을 응찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 부산 범일 로얄팰리스 2차 오피스텔은 부산도시철도 1호선 범내골역 초역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 준공된 지 얼마 되지 않은 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 일반상업지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못하였고, 복층 구조 여부 등 상세 현황 파악이 필요하며, 이를 고려한 신중한 입찰 접근이 요구됩니다. 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금 부담은 없다는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 부산 지하철 1호선 범내골역 도보 거리 역세권.

* 비교적 신축 건물: 2020년 준공으로 관리 상태 양호 기대.

* 도심 입지: 업무 및 상업 시설 밀집 지역으로 임대 수요 꾸준히 기대.

* 가치 상승 잠재력: 일반상업지역 내 위치, 향후 도시 개발 수혜 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

* 최근 실거래가 추이:

* 2025년 1월 (12층): 200,000,000원 (51.7436㎡ 기준)

* 2026년 1월 (7층): 192,000,000원 (51.7436㎡ 기준)

* 2026년 2월 (18층): 149,000,000원 (51.031㎡ 기준) (본 건과 층수, 조건 등이 상이할 가능성 있음)

* 감정가: 204,000,000원

* 본 건 8층은 7층(192,000,000원)과 12층(200,000,000원)의 사이에 위치하며, 2026년 1월 거래가(192,000,000원)를 기준으로 보수적으로 접근합니다.

* 내부 미확인, 복층 구조 여부 등 잠재적 리스크를 고려하여 감정가 대비 할인율을 적용합니다.

* 임차인 보증금 인수분 없음 (0원).

현 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여, 보수적인 접근으로 예상 입찰가를 185,000,000원 ~ 195,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통해 내부 상태를 정확히 확인하고, 권리관계 및 세금 등을 종합적으로 고려하여 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.