나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21817 [1] 경상남도 거제시 고현동 산85-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재“거제고현중학교”남서측 인근에 위치하며, 주위
는 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 시가지주변 야산지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 출입이 불가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 완경사지 사다리형의 토지로서, ""자연림""임.
기호(2) 토지는 완경사지 부정형의 토지로서, ""자연림""임.

인접 도로상태

본건은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리
돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제
한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동그라미유치원)<교육환경
보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산
의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호(2) 토지는 자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 상대보호구역(동그라미유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문
화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법
률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 육안으로 식별하기 어려운 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재할 경우 분묘기지권 성립여지 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21817 (1)

소재지: 경상남도 거제시 고현동 산85-3

용도: 임야

감정가: 253,414,000원

토지면적: 5509.00㎡ (약 1666.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 고현동 소재 '거제고현중학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 시가지 주변의 야산지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 직접적인 접근 및 출입이 불가능합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 맹지로서, 인접 도로와의 직접적인 연결이 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항에 해당합니다.

* 자연녹지지역

* 가축사육제한구역 (말, 양, 염소, 산양, 사슴, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한 / 모든 축종 제한)

* 상대보호구역 (동그라미유치원)

* 역사문화환경보존지역 (문화재(보호구역)로부터 300m 이내)

* 준보전산지

3. 권리분석

3.1. 매각대상

토지 매각으로 진행됩니다.

3.2. 등기부현황

* 소유권이전: 이호 (2003.05.12.)

* 근저당: 조흥상호저축은행 (800,000,000원, 2011.11.21.) - 말소기준권리

* 지상권설정: 조흥상호저축은행 (2011.11.22.) - 말소

* 근저당 (공동담보): 광명새마을금고 (1,440,000,000원, 2022.08.30.) - 말소

* 임의경매: 조흥저축은행 (125,610,154원, 2025.08.20.) - 말소

등기부채권 총액은 2,240,000,000원입니다.

본 건의 권리관계는 말소기준권리인 조흥상호저축은행의 근저당(2011.11.21. 접수) 이하 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 현황은 별도로 명시된 내용이 없습니다.

4. 상권분석

본 건은 자연림이 혼재된 야산지대로, 일반적인 상권 형성이 어려운 지역입니다. 인근 거제고현중학교를 중심으로 한 시가지와 연접하고 있어 잠재적인 발전 가능성은 있으나, 현재로서는 상권으로서의 기능은 미미합니다.

5. 생활정보

본 건은 임야이므로 직접적인 주거 또는 생활 편의시설과는 거리가 있습니다. 다만, 인근 고현동은 거제시의 중심지 중 하나로, 관공서, 병원, 학교, 상업시설 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의는 확보 가능합니다. (자료를 바탕으로 파악된 주변 시설: 거제시청, 거제교육지원청, 거제중앙병원, 거제중앙초/중/고등학교, 거제포로수용소유적공원, 한길공원, 라온체육공원, 노을곶공원 등)

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

주의사항 및 특이사항에 분묘기지권이 명시되어 있으며, 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있습니다. 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있어, 이는 권리관계 및 토지 이용에 있어 잠재적 리스크 요인이 됩니다. 분묘기지권은 분묘가 존속하는 한 영구히 권리를 행사할 수 있으며, 경우에 따라 지료 지급 의무가 발생할 수 있습니다.

6.2. 맹지

본건은 맹지로서 차량 접근 및 출입이 불가능하여 토지 이용에 제약이 따릅니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지 등 다양한 법규에 의한 제한이 존재하여 토지 활용에 제약이 있습니다.

6.4. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 채권자가 다수일 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 고현동에 위치한 임야로, 시가지 인근에 위치하나 현재는 맹지이며 차량 접근이 어려운 상태입니다. 소유권 이전 외 다수의 권리가 등기되었으나, 경매 진행으로 인해 말소될 예정입니다. 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 분묘기지권의 성립 가능성입니다. 법정 제한이 다수 존재하고 맹지라는 점은 토지 개발 및 활용에 있어 난제입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 잠재력

거제시 고현동은 거제시의 교통, 행정, 상업 중심지로 알려져 있으며, 도시재생 사업 추진 등 지속적인 개발 가능성이 있는 지역입니다. 본 건이 위치한 야산지대 역시 향후 시가지 확장 또는 개발 계획에 따라 가치가 상승할 수 있습니다.

8.2. 자연림 토지

자연림 상태의 임야로서, 향후 개발 시 조경 또는 휴양 시설 등 다양한 용도로 활용될 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 253,414,000원입니다. 인수할 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 금액을 기준으로 시장 상황, 현장 조사 결과, 권리 분석상 리스크(특히 분묘기지권) 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 감정가: 253,414,000원

* 토지면적: 5509.00㎡ (약 1666.4평)

* 평당 감정가: 약 152,091원/평

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.