나이스옥션 법원경매 통영 2025타경582 [1] 경상남도 거제시 옥포동 537-27 옥포유경에버빌뷰 9층908호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 ""옥포초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 중 9층908호로서,
외벽: 석재 및 콘크리트위 페인팅 등 마감.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
창호: 새시창호입니다.

이용상태

""주거용(원룸)""으로 이용 중인 것으로 탐문 조사됩니다.

설비내역

공동 승강기설비, 소화전설비, 제반 급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, ""주상용 건부지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지의 남서측, 남동측 및 북서측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(옥포초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(옥포항항만시가지구역)

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 용도 ""제2종근린생활시설(사무소)""이나, 현황 ""주거용(원룸)""으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었으니, 경매 진행시 유의하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타: 본건은 현장조사시 폐문·부재 등으로 인하여 내부 조사가 불가능하여 공부, 외부관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태 등을 종합 참작하여 감정평가하였으니, 경매 진행시 재확인을 요합니다.

물건 비고

공부상 용도는 ‘제2종근린생활시설(사무소)이나 현황은 ’주거용(원룸)‘으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 경매 정보

사건번호: 통영지원 2025타경582 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이미정

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 537-27 옥포유경에버빌뷰 9층908호

건물명: 옥포 유경에버빌 뷰

건축년도: 2005년 1월 28일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 9층 908호

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 30,000,000원

토지면적: 5.73㎡ (약 1.73평)

토지지분: 5.734㎡ (약 1.73평)

건물면적 (전용면적): 29.15㎡ (약 8.82평)

건물지분: 29.15㎡ (약 8.82평)

1.4. 용도 및 현황

용도: 아파트

공부상 용도: 제2종근린생활시설(사무소)

현황 이용: 주거용(원룸)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 위치

본 물건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 옥포초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 교통 상황은 보통입니다.

토지의 남서측, 남동측 및 북서측으로 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역에 속하며, 대로1류, 소로2류, 소로3류 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(옥포초등학교, 병설유치원), 중점경관관리구역(옥포항항만시가지구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권총액

말소기준권리: 을5 근저당권 (보영철강주식회사, 2010-10-19)

등기부채권 총액: 911,291,156원

3.2. 인수되는 권리 (임차인)

* 임차인: 이태수

* 보증금: 38,000,000원

* 전입일자: 2010-04-13

* 확정일자: 2011-05-20

* 대항력: 있음

본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 38,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다. (물건명세서 참고사항 참조)

3.3. 소멸 예상 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 인수될 수 있습니다.)

3.4. 특이사항 (권리 관련)

등기부요약 상 '갑8' 가압류(남창원농업협동조합, 693,291,156원)에 '말소: 인수'로 표기되어 있으나, 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 일반적으로는 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 이 부분은 낙찰 전 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 주거 환경

본 물건은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택이 혼재하는 지역에 위치하며, 옥포초등학교 인근으로 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

4.2. 현황 이용 상태

건물은 공부상 용도는 ‘제2종근린생활시설(사무소)’이나, 현황은 ‘주거용(원룸)’으로 이용 중입니다. 이는 용도 불일치에 따른 향후 문제 발생 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육환경

옥포초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 쾌적성

아파트 단지 내에 위치하며, 주변 주거환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

임차인 이태수의 보증금 38,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

6.2. 공부상 용도와 현황 불일치

건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(사무소)'이나, 실제로는 '주거용(원룸)'으로 사용 중입니다. 이는 추후 건축물 용도 변경, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 내부 조사 불가

현장 방문 시 폐문·부재로 인해 내부 조사가 이루어지지 못했습니다. 물건의 정확한 상태, 내부 설비, 수리 필요 여부 등은 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 미해결 채권 가능성 (가압류 관련)

등기부상 '갑8' 가압류 채권(693,291,156원)이 '인수'로 표기된 점은 매우 이례적이며, 말소기준권리보다 후순위임에도 불구하고 인수될 가능성이 있다면 큰 위험 요인이 될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

6.5. 토지이용계획 상 제약

상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건물 신축이나 증축 시 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 옥포동에 위치한 아파트(현황 원룸)로, 옥포초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 현황 주거용으로 사용되고 있으나 공부상 용도와 상이하여 입찰 전 용도 불일치 문제를 반드시 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 가능성이 잠재적인 리스크로 작용합니다. 특히, 고액의 가압류 채권이 '인수'로 표기된 점은 철저한 확인을 요합니다.

8. 투자 포인트

* 현황 주거용(원룸)으로 사용되어 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 옥포항 인근 지역의 수요 및 개발 가능성에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 소형 면적으로 비교적 낮은 금액으로 접근할 수 있는 투자 기회입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하는 것이 원칙입니다. 본 건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 38,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있다는 점이 가장 큰 변수입니다. 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서에서는 인수 가능성을 명확히 경고하고 있어 주의가 필요합니다.

만약 임차보증금 38,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되어 매수인이 인수할 보증금이 0원이라면, 감정가 30,000,000원을 기준으로 입찰가를 고려할 수 있습니다. 그러나 보증금 인수 시에는 추가적인 자금 투입이 발생하므로, 이를 반드시 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

추정 입찰가: 30,000,000원 (임차보증금 38,000,000원이 배당으로 전액 변제된다는 가정 하에)

주의: 임차인 보증금 인수 가능성을 반드시 재확인하고, 낙찰 후 추가 비용 발생에 대비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.