나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11958 [1] 경상남도 창원시 의창구 중동 763-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김해 · 평가일 2025.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 중동 소재 '창원중동도시개발구역' 북측인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역임 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

- 기호(1, 4) : 2필지 일단의 토지로서 인접 도로 대비 대체로 등고평탄하게 조성한 대체로 사다리형의 토지이며 근린생활시설용 건부지로 이용중임.


- 기호(2) : 인접 도로 대비 대체로 등고평탄하게 조성한 대체로 정방형의 토지이고 근린생활시설용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,4)는 일단지로 이용중이며 남측으로 폭 약 6 미터 북측으로 폭 약 8 미터 내외의 포장도로에 접함.
기호(2)는 남측으로 폭 약 6 미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 4) : 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(중동지구 토지구획정리사업) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>

기호(2) : 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(중동지구 토지구획정리사업) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : ----.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) : 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서
외벽 : 사이딩판넬 마감
내벽 : 판넬잇기
창호: 하이샷시 창호 등 임.

기호(5) : 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서
외벽: 사이딩판넬 마감
내벽: 미장보드 위 페인트필 마감 및 벽지 붙임 등
창호: 하이샷시 창호 등 임.

이용상태

기호(3) : 근린생활시설(사무소)로 이용중임.

기호(5) : 근린생활시설(제조업소)로 이용중임.

설비내역

제반 급.배수설비, 위생설비 등이 구비되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 불가능하여 인근 유사물건의 내부구조, 공부 및 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매 응찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1.과 목록4. 일단지로 이용 중이며 목록5. 공부상 단층이나 중층으로 이용 중임. 목록3. 근린생활시설(사무소), 목록5. 근린생활시설(제조업소)로서 현재 공실 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경11958 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 중동 763-3

용도: 근린시설

감정가: 2,955,014,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 울산축산업협동조합

1.2. 감정평가 요약

토지면적: 744.50㎡ (약 225.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 189.22㎡ (약 57.24평)

건물 제시외면적: 172.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 중동 소재 '창원중동도시개발구역' 북측인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

2.3. 도로상태

토지 기호(1,4)는 일단지로 이용 중이며 남측으로 폭 약 6 미터 북측으로 폭 약 8 미터 내외의 포장도로에 접함.

토지 기호(2)는 남측으로 폭 약 6 미터 내외의 포장도로에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 4) 및 기호(2) 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(중동지구 토지구획정리사업), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 토지구획정리사업지구에 해당함.

3. 건물 현황

3.1. 건물 개요

본건에는 목록 3과 목록 5의 건물이 포함됨.

3.2. 건물 구조 및 용도

목록 3: 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 외벽은 사이딩판넬 마감, 내벽은 판넬잇기, 창호는 하이샷시 창호 등으로 이루어져 있으며, 근린생활시설(사무소)로 이용 중임.

목록 5: 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 외벽은 사이딩판넬 마감, 내벽은 미장보드 위 페인트필 마감 및 벽지 붙임 등으로 이루어져 있으며, 근린생활시설(제조업소)로 이용 중임.

두 건물 모두 제반 급.배수설비, 위생설비 등이 구비되어 있음.

3.3. 공부와의 차이

없음.

3.4. 제시외 건물

건물 제시외면적 172.00㎡가 존재하며, 매각에 포함됨.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 (토지)

등기부상 소유권이전(김용호, 김철식), 근저당권공동담보(울산축산업협동조합, 채권최고액 2,220,000,000원, 말소기준권리) 및 임의경매(울산축산업협동조합, 1,909,852,397원) 내역이 있음.

총 등기부채권액은 2,220,000,000원임.

4.2. 등기부 현황 (건물)

등기부상 소유권보존(김철식), 근저당권공동담보(울산축산업협동조합, 채권최고액 2,220,000,000원, 말소기준권리) 및 임의경매(울산축산업협동조합, 1,909,852,397원) 내역이 있음.

4.3. 권리 분석 요약

본건은 임의경매로 인한 부동산으로, 매각으로 인해 말소기준권리(을21, 을3) 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

4.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상임.

금액이 미상이라도 주의 필요함.

5. 상권 분석

5.1. 업종 현황

주위는 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

본건 건물은 근린생활시설(사무소, 제조업소) 용도로 이용 중임.

5.2. 현재 공실 상태

목록 3. 근린생활시설(사무소), 목록 5. 근린생활시설(제조업소)로서 현재 공실 상태임.

6. 생활 정보

6.1. 편의시설 및 접근성

교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때 입지조건은 보통임.

7. 잠재적 리스크

7.1. 내부 확인 제한

현장 조사 시 이해관계인 부재로 건물 내부 확인이 불가능하여, 인근 유사 물건의 내부 구조, 공부 및 외부 관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였음.

경매 응찰 전 내부 이용 상황 및 관리 상태 등을 재확인할 필요가 있음.

7.2. 공부와의 차이 (중층 이용)

목록 5. 건물은 공부상 단층이나 실제 중층으로 이용 중임.

이는 건축법 등 위반 소지 또는 추후 원상 복구 비용 발생 가능성이 있음을 시사함.

7.3. 제시외 건물 포함

건물 제시외 면적 172.00㎡가 일괄 매각 대상에 포함되므로, 관련 법규 및 현황 확인이 필요함.

7.4. 공동담보

본건은 공동담보로, 다른 물건의 낙찰 여부가 본건에 영향을 미칠 수 있음.

7.5. 임대관계 미상

임차인 현황 상 임대관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

8. 종합 의견

본건은 창원시 의창구 중동의 개발구역 인근에 위치한 근린생활시설 용도의 물건으로, 토지와 건물이 일괄 매각되며 제시외 건물까지 포함된 대상임. 현재 공실 상태이며, 내부 확인이 제한적이었고 공부와의 차이(중층 이용) 및 제시외 건물 존재 등으로 인해 현장 재확인이 필수적임. 채권 총액이 높은 공동담보 물건으로 권리 관계는 비교적 명확하나, 인수되는 권리가 없더라도 향후 명도 및 관리 측면에서 면밀한 검토가 요구됨.

9. 투자 포인트

* 창원중동도시개발구역 인근으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 근린생활시설 용도로 다양한 업종 전환 및 활용 가능성.

* 토지 면적 대비 건물 면적 구성.

10. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 감정가 2,955,014,000원을 기준으로 예상 입찰가를 산정해야 함.

정확한 예상 입찰가 산정은 유사 물건 시세, 지역 상권 분석, 명도 가능성, 건물 상태, 향후 수익률 등을 종합적으로 고려한 심층적인 권리분석 및 현장 조사가 선행되어야 함. 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려움.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.