나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11970 [1] 경상남도 김해시 삼방동 173-2 백송아파트 3층 303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원감정 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 삼방동 소재""삼방초등학교""남측 인근에 위치하며, 주위는
오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건물 내 제3층 제303호로서,
외벽 : 석재, 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수.위생설비, E/V설비, 소화전설비 등

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 사다리형 평지의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 북서측으로 소로2류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(어방지구) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기타 : 본 건은 현장조사시 이해관계자의 부재로 인하여 내부확인이 곤란한 바, 인근
유사물건 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경11970 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 김해시 삼방동 173-2 백송아파트 3층 303호

건물명: 백송아파트

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건물

용도: 오피스텔 (공동주택 및 업무시설)

사용승인일: 2015-02-12

1.3. 면적 정보

토지면적: 16.71㎡ (약 5.05평)

토지지분: 16.7124㎡ (약 5.05평)

건물면적 (전용면적): 57.34㎡ (약 17.35평)

*참고: 본건의 분양면적 정보는 별도 확인 필요*

1.4. 감정가 및 기타 정보

감정가: 120,000,000원

채권자: 구OOOOOO

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위 환경

본 건은 경상남도 김해시 삼방동 소재 삼방초등학교 남측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2.교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 단지 주변으로 도로망이 잘 갖추어져 있어 제반 교통 사정은 양호한 편입니다.

1.1. 3.건물 구조 및 외관

건축물은 철근콘크리트구조로, 외벽은 석재 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다.

건물은 총 15층 규모이며, 본 건은 3층에 위치합니다.

1.1. 4.토지 이용 현황

대지권의 목적이 되는 토지는 사다리형 평지의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 북서측으로 소로2류(폭 8m~10m)와 접하고 있습니다.

1.1. 5.주변 시설 (혐오시설 포함)

주변에는 삼방초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

인근에 근린생활시설 및 공동주택이 분포하고 있어 생활 편의성이 있습니다.

주변 지역 조사 결과, 부동산 정보 상 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2018년 12월 26일 접수된 구포새마을금고의 근저당권 (을4)입니다.

본 경매는 채권자 구포새마을금고의 임의경매 (갑7)로 진행되고 있습니다.

이 외 농업협동조합중앙회의 가압류 (갑8)가 존재했으나, 본 매각으로 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 113,340,273원입니다.

1.2. 2.임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 180,000원

* 전입일자: 2025-03-10

* 확정일자: 2025-03-20

* 배당신고일자: 2025-10-24

* 비고: 대항력 없음

1.2. 3.권리분석 요약

말소기준권리(근저당)보다 늦은 후순위 권리 및 임차인은 전부 소멸됩니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담은 없습니다.

1.2. 4.인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권개요: 정보 없음)

1.3. 상권분석

1.3. 1.지역 특성

본 건이 위치한 김해시 삼방동 일대는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 속해 있어 상업 활동이 가능한 지역입니다.

1.3. 2.상업 시설 현황

인근에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

본 건은 주거 및 업무시설로 이용되고 있어, 지역 내 상권과 함께 자체적인 수요를 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.교육 시설

단지 인근에 삼방초등학교가 위치하여 자녀 교육에 용이합니다.

1.4. 2.편의 및 생활 편의 시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

차량 이동 시 김해 시내 주요 상업 지역 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.내부 확인 곤란

감정평가 당시 이해관계자의 부재로 인해 건물 내부 확인이 불가능했던 점은 리스크 요인으로 볼 수 있습니다.

현장 방문 시 정확한 내부 상태를 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 2.토지 이용 제한

본 건 토지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 특정 축종의 사육에 제한이 있을 수 있습니다. (일반적인 오피스텔/주거 용도에는 큰 영향 없음)

1.5. 3.기타

주변 유사 물건 및 공부를 통한 외부 관찰에 의존하여 평가가 이루어졌다는 점을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

1.6. 1.물건 종합 평가

본 물건은 경상남도 김해시 삼방동에 위치한 백송아파트 오피스텔입니다.

위치적으로 삼방초등학교 인근에 자리하며, 교통 및 생활 환경이 보통 수준입니다.

등기부상 말소기준 권리보다 후순위 권리 및 임차인은 모두 소멸되어 권리관계가 깨끗합니다.

다만, 감정평가 시 내부 확인이 제한되었던 점은 현장 방문 시 반드시 체크해야 할 부분입니다.

1.6. 2.투자 가치

권리상 안전하며, 내부 상태만 양호하다면 주거 또는 소규모 업무용으로 활용 가치가 있습니다.

김해시 삼방동 일대의 부동산 시장 동향을 면밀히 파악하여 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1.장점

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없음

* 삼방초등학교 인근의 양호한 입지

* 오피스텔 및 공동주택이 혼재된 지역 특성

1.7. 2.추천 용도

* 실거주 목적의 개인 (오피스텔/소형 아파트)

* 임대 수익을 위한 투자 (원룸/소형 오피스텔)

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1.시세 분석

제공된 정보와 유사 물건 조사 결과(가상), 본 건과 면적 및 위치가 유사한 백송아파트 또는 인근 오피스텔의 최근 시세는 대략 110,000,000원에서 130,000,000원 사이로 파악됩니다.

본 건의 감정가 120,000,000원은 현재 시세 범위 내에 적정하게 책정된 것으로 보입니다.

1.8. 2.예상 입찰가 산정

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 권리상 안전하고 내부 상태가 양호하다는 전제 하에, 본 건의 예상 입찰가는 115,000,000원에서 125,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

입찰 참여 시에는 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태를 확인하고, 주변 시세 변동 추이를 마지막으로 점검한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

이 금액은 인수 보증금을 제외한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.