나이스옥션 법원경매 창원 2025타경652 [1] 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 201동 지하2층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 외동 소재 임호체육공원 북동측 인근에 위치하는 쌍용더플래티넘김해 201동 지하2층 101호 외 11개호로서, 주위는아파트단지, 공원, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 건물내 101호외 11개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석 붙임 마감 등
내벽 및 바닥 : 페인팅, 내부 인테리어, 타일 마감 등
창호 : 샷시창호 및 강화유리 마감 등.

이용상태

기호(1~3,6,12) 근린생활시설로 이용중입니다.
기호(4,5,7~11) 집합건축물대장상 용도는 근린생활시설이며, 현황 공실상태입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기(현황 수리중), 소화전설비, 주차시설 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 아파트 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약8~10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2017-02-10)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 :
① 기호(1~6)은 공부상 지하2층으로 되어 있으나, 접면도로 대비 지상1층에 해당됩니다
② 기호(7~12)는 공부상 지하1층으로 되어 있으나, 접면도로 대비 지상2층에 해당됩니다.

물건 비고

점포(마트)로 이용 중이며 공부상 지하2층이나 접면도로 대비 지상1층에 해당함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

창원지방법원 2025타경652 (1)

1.2. 소재지

경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 201동 지하2층101호

1.3. 용도

근린상가 (점포-마트)

1.4. 감정가

715,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

* 토지 지분: 27.602㎡ (약 8.35평)

* 건물면적: 65.28㎡ (약 19.75평)

* 건물 지분: 65.28㎡ (약 19.75평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

고OOOOOOO

1.9. 건축물 정보

* 건물명: 쌍용 더 플래티넘 김해

* 동: 201동

* 호: 101호

* 공부상 층: 지하 2층

* 실제 이용 상태: 접면도로 대비 지상 1층에 해당

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 김해시 외동 소재 임호체육공원 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 공원, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접도로 상태

북서측으로 노폭 약 8~10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 준보전산지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2022년 8월 12일자 고성농업협동조합의 근저당 (을1) 입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 이전 등기(갑4): 2022-08-12

* 근저당 (을1): 2022-08-12, 고성농업협동조합 (말소기준권리)

* 가압류 (갑5): 2023-09-26, 조용규 (매각으로 소멸)

* 근저당 (을2): 2023-12-29, 정권규 (매각으로 소멸)

* 임의경매 개시 결정 (갑9): 2025-08-18, 고성농업협동조합 (본건 경매 개시)

3.3. 등기부채권 총액

5,424,000,000원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-09-22

* 확정일자: 2024-03-04

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

3.5. 인수 보증금

0원 (임차인에게 대항력이 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 현황 및 주변 환경

본 물건은 쌍용더플래티넘김해 아파트 단지 내 상가로, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 주요 이용 현황

현재 점포(마트)로 이용 중입니다.

4.3. 잠재적 수요

인근 아파트 단지의 고정 배후 수요가 존재하며, 임호체육공원 등도 인접하여 잠재적 이용객이 있을 것으로 예상됩니다.

4.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 마트(GS더프레시, 노브랜드 등) 및 상업 시설 이용이 편리하며, 공원 및 체육 시설도 가까이 있습니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통해 김해 시내 및 외부 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.3. 교육 시설

주변에 학교가 위치하고 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 가능성

본 물건 외에도 일부 호실이 현황 공실 상태인 점을 감안할 때, 향후 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 시설 관련

건물 내 승강기가 현재 수리 중인 상태로, 이용에 일시적인 불편함이 있을 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 물건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 김해시 외동의 쌍용더플래티넘김해 내 위치한 근린상가로, 공부상 지하 2층이나 실제로는 지상 1층에 해당하여 접근성이 매우 뛰어난 장점을 가지고 있습니다. 주변 아파트 단지 등 풍부한 배후 수요와 함께, 모든 권리가 말소되는 안전한 권리 관계를 보유하고 있어 투자 가치가 높습니다. 다만, 일부 공실 상태인 점과 승강기 수리 중인 점은 낙찰 후 활용 계획 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지상 1층에 해당하는 우수한 접근성

실제 지상 1층에 해당하는 위치는 마트 등 근린상가로서 매우 유리한 조건입니다.

8.2. 안전한 권리 분석

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

8.3. 풍부한 배후 수요

인근 대규모 아파트 단지가 있어 안정적인 고객 확보가 가능합니다.

8.4. 임대 수익 개선 가능성

공실 발생 가능성이 있는 점을 고려하여, 합리적인 임대 조건 및 시설 개선을 통해 수익률을 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 인수 보증금

0원

9.2. 감정가

715,000,000원

9.3. 입찰가 산정 고려사항

인수할 보증금이 없는 안전한 물건이지만, 현재 시세 및 유사 물건의 최근 낙찰가율을 면밀히 분석하여 감정가 이하에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 현장 답사를 통한 상권 및 건물 상태 확인 후 최종 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.