나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11930 [1] 경상남도 김해시 삼계동 1439-6 화정마을부영아파트 305동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼계동 소재 ""분성중학교"" 서측 인근에 위치하는 화정마을부영아파트 305동 6층 603호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행 상황 등을 고려시 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 경량철골트러스위 금속기와잇기지붕 14층건 내 6층 603호로서 일반적 현황은
외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 장방형의 평지로서 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 구분건물 대지권의 목적인 토지 동측 및 북측으로 왕복4차선의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(공동), 지구단위계획구역(북부지구), 대로3류(폭 25m~30m)(3-1-6)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(1-22)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2019-05 -22)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2025-07-30)(가야대학교)<교육환경 보호에 관한 법률 >,절대보호구역(2025-07-30)(가야대학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.

기 타 :
①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

②대상물건의 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상태 등의 내부확인이 곤란하여 인근의 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 평가하였으니 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11930 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 삼계동 1439-6 화정마을부영아파트 305동 6층603호

* 용도: 아파트

* 감정가: 185,000,000원

* 토지면적: 46.45㎡ (약 14.05평)

* 토지지분: 46.447㎡ (약 14.05평)

* 건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평) (전용면적)

* 건물지분: 84.9814㎡ (약 25.71평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 양OO

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 본건은 경상남도 김해시 삼계동에 위치하며, 분성중학교 서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리하여 전반적인 교통 환경은 양호한 편입니다.

* 단지 동측 및 북측으로 왕복 4차선의 포장도로와 직접 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

* 토지 이용 계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 가야대학교 관련 상대보호구역 및 절대보호구역에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리인 근저당(주식회사우리모기지론대부, 2024-10-04, 195,000,000원) 외 다수의 권리가 등기부상 말소 처리되어 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 채권 총액은 207,942,655원입니다.

* 임차인 현황: 주식회사우리모기지론대부 (보증금 5,000,000원, 차임 0원)가 있으나, 대항력은 없습니다.

* 따라서 본 건 낙찰 시 인수해야 할 임차인의 보증금이나 별도의 부담은 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약상 소유권 이전은 안수향(2008-11-19) 및 정영애(2023-06-07)로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 아파트는 김해시 삼계동의 주거 중심 지역에 위치하고 있습니다.

* 단지 인근에 분성중학교와 가야대학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 생활 편의를 위한 근린생활시설이 주변에 다수 분포하고 있습니다.

* 차량 통행이 많은 주요 도로(삼계로)와 접해 있어 상업 활동 및 접근성이 양호합니다.

* 주변에 대규모 아파트 단지들이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

* 현장 조사 및 관련 정보 분석 결과, 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 화정마을3단지북부부영3차

* 주소: 경상남도 김해시 삼계동 1439-6

* 준공년도: 2002년 8월 28일

* 총 세대수: 454세대

* 본 건은 14층 건물 중 6층에 위치한 84.98㎡ (약 25.71평)의 전용면적을 가진 아파트입니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다.

* 주차는 총 260대가 가능하며, 지하 주차장은 14대, 지상 주차장은 3대, 전기차 충전기는 지하 10대가 설치되어 있습니다.

* 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등 기본적인 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건들의 경매 진행 결과에 따라 연계될 수 있는 사항이 있을 수 있습니다. (본 건 자체의 권리 관계는 경매로 소멸될 것으로 보입니다.)

* 감정평가 시 내부 확인이 제한적이었던 점을 고려할 때, 실제 내부 상태에 예상치 못한 하자나 수리 필요 부분이 있을 수 있습니다.

* 부동산 시장 변동성에 따른 가치 하락 가능성은 언제나 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경상남도 김해시 삼계동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

* 등기부상 권리 관계가 명확하며, 낙찰 시 인수할 부담이 없어 투자 매력도가 높다고 판단됩니다.

* 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득 가능한 기회입니다.

1.7. 투자 포인트

* 깨끗한 권리 관계: 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 주거 선호도가 높은 지역에 위치하며, 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 안정적인 시세: 주변 시세 및 최근 거래 사례를 볼 때, 안정적인 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 공동담보: 관련 사항은 추가 확인이 필요하나, 본 건 자체의 권리 소멸은 확실시됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 185,000,000원입니다.

* 최근 실거래 사례는 2026년 5월 13일 160,000,000원(2층), 2026년 6월 27일 177,000,000원(14층), 2026년 6월 29일 175,000,000원(19층)이 있습니다.

* 본건은 6층에 위치하며, 최근 최고 실거래가(177,000,000원)와 감정가(185,000,000원)를 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가는 180,000,000원에서 185,000,000원 사이로 예상됩니다.

* 보수적인 접근으로는 180,000,000원을, 적극적인 접근으로는 감정가 수준인 185,000,000원을 고려해 볼 수 있습니다.

* 종합적인 시장 상황과 본건의 가치를 고려하여 183,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.