나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1350 [1] 경상남도 양산시 평산동 76-2 대우월드피아 10층1010호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 ""평산초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상15층 중 제10층 제1010호로서,
(사용승인일 : 2014.09.05.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중이며 관리상태 무난함.

설비내역

위생설비(급배수), 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 등이 구비되어었음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 공동주택(아파트)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 인근 가로망 상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1350 (1)

소재지: 경상남도 양산시 평산동 76-2 대우월드피아 10층1010호

용도: 아파트

감정가: 76,400,000원

토지면적: 8.22㎡ (약 2.49평)

토지지분: 8.2213㎡ (약 2.49평)

건물면적: 49.91㎡ (약 15.10평)

건물지분: 49.905㎡ (약 15.10평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 울산원예

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2014년 09월 05일

총층수: 15층 중 10층

아파트명: 평산동 대우 월드피아

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 ""평산초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 공동주택 및 각종 근린생활시설이 형성된 지역임.

차량의 출입이 용이하며, 제반 교통상황은 보통임.

본건 인근 가로망 상태도 보통임.

토지이용계획: 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한지역)

1.2. 권리분석

본 경매물건은 울산지방법원의 임의경매로 진행 중이며, 사건번호는 2025타경1350 (1)임.

채권자는 울산원예이며, 총 등기부채권액은 178,773,164원임.

말소기준권리: 2019년 01월 15일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(90,000,000원)이며, 이보다 선순위의 권리는 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021년 02월 01일

* 배당신고일자: 2024년 10월 11일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 보증금은 없음. 다만, 배당표에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 주의가 필요함.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 명세서상 "지상권개요:" 부분에 특이사항이 기재되어 있지 않으며, "매각으로 소멸되지 않는 권리:" 항목에 별도의 권리가 명시되지 않아, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

1.3. 상권분석

본건은 아파트 단지 내 위치하며, 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 편리함.

평산초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 주거 지역으로서의 상권을 형성하고 있음.

1.4. 생활정보

아파트명: 평산동 대우 월드피아

주소: 경상남도 양산시 평산동 76-2

건설년도: 2014년

총 세대수: 120세대

최고층: 15층

본건 위치: 10층

전용면적: 49.91㎡ (약 15.10평)

아파트 단지 내 주차 대수: 총 15대 (지하 1대 포함)

관리사무소 연락처: 055-363-0025

본건 인근에는 평산초등학교가 위치하여 교육 접근성이 좋음.

차량 출입은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됨.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 안 의 경우 대항력이 없으므로 매수인에게 인수되는 보증금은 없으나, 배당 절차 및 배당률에 따라 변동사항이 발생할 수 있으므로 추가 확인이 필요함.

임대 관계는 미상으로 표시되어 있어, 정확한 점유 및 임대차 관계 확인이 요구됨.

토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 평산동에 위치한 신축 연한의 아파트 물건임.

입지적으로는 학교 및 생활 편의시설이 근접해 있어 주거 환경이 양호하며, 교통 접근성도 보통 수준임.

권리분석상 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금은 없으므로, 권리관계가 비교적 명확한 물건임.

다만, 최근 실거래가 하락세가 감지되는 점과 일부 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요함.

1.7. 투자 포인트

신축 연한이 비교적 짧은 아파트(2014년 준공)로 상품성이 양호함.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

평산초등학교 인근으로 학군 및 주거 편의성이 우수함.

아파트 단지 주변으로 주거 및 상업시설이 잘 갖춰져 있어 생활 인프라가 좋음.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가를 고려한 시세 분석:

* 2025년 07월 17일, 9층, 49.905㎡ (동일 면적): 71,000,000원

* 2025년 10월 16일, 4층, 49.905㎡ (동일 면적): 51,000,000원

* 2025년 11월 10일, 8층, 34.3794㎡ (소형 면적): 36,000,000원

감정가는 76,400,000원임.

최근 동일 면적 거래 사례 중 9층 거래가 71,000,000원, 4층 거래가 51,000,000원으로 큰 차이를 보이고 있음. 이는 해당 시점에 시장 상황, 거래 조건 또는 물건 자체의 특이사항이 작용했을 가능성이 있음.

본건은 10층으로 9층 거래(71,000,000원)와 가장 유사한 조건임. 또한, 감정가(76,400,000원)와 71,000,000원 거래가는 약 7%p 차이로 비교적 근접함.

51,000,000원 거래는 현재 감정가 대비 약 33% 낮은 수준으로, 추가적인 하락 가능성 또는 해당 거래의 특수성을 시사할 수 있음.

예상 입찰가 범위:

* 보수적으로 접근 시: 65,000,000원 ~ 70,000,000원

* 시세 반영 및 경쟁 고려 시: 70,000,000원 ~ 75,000,000원

최적 입찰가 제안:

본건의 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 70,000,000원 ~ 73,000,000원 사이에서의 입찰을 고려해볼 수 있음.

단, 51,000,000원 거래 사례의 원인 분석 및 현장 조사를 통해 보다 정확한 시세 판단 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.