나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12342 [1] 경상남도 양산시 중부동 403-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2025.08.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 중부동 소재 ""양산남부시장"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 재래시장, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통상황은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 세장형에 토지로서 평지이며 상업용 건부지임

인접 도로상태

본건 동측 및 남측으로 소로각지에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>

제시목록 외의 물건

본건 토지와 인접 도로에 걸쳐서 지상에 별첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 소유자 미상의 제시외 천막 4개<기호(ㅁ~ㅇ)>가 소재하나 철거 및 이동이 용이하여 평가외 하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계은 미상이며, 기타는 별첨 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항"" 참조 요망.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 3층건으로서
외벽: 장식석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 몰탈위 페인팅, 타일 및 내부인테리어 등 마감
창호: 샤시 창호 등임

이용상태

본건 건물은 건축물대장상 용도가 제1종,제2종근린생활시설 및 위락사설로서
1층: 근린생활시설(공실상태).
2층: 위락시설(공실상태).
3층: 근린생활시설(사무실 및 주차장)로 이용 중임.

설비내역

본건 건물은 위생 및 급배수설비, 소화전설비 및 수전설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외 건물(ㄱ~ㄹ)이 소재하여 현장에서 개략적인 조사로 면적을 산정하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 본건 건물의 2층 복도(천정 부분)에 별첨 사진용지와 같이 일부 누수가 발견되었으며, 추가적 누수나 전반적인 유지보수 필요성 여부에 대해서는 경매 진행시 재확인을 요함.
2. 임대관계은 미상이며, 기타는 별첨 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항"" 참조 요망.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록 1 토지와 인접 도로에 걸쳐서 지상에 소유자 미상의 제시외 천막 4개가 소재하나 매각에서 제외함
3.목록 2 건물의 일부이면서 돌출된 형태로 된 외부계단 및 옥상 난간벽 등은 건물에 포함하여 평가함
4.목록 2 건물 2층 복도(천정 부분)에 일부 누수가 발견되었으며 추가적 누수나 전반적인 유지보수 필요성 여부에 대해서는 입찰시 재확인 요함(감정서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 울산지방법원 2025타경12342 (1) 사건에 대한 경매 물건 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12342 (1)

소재지: 경상남도 양산시 중부동 403-5

용도: 근린시설

감정가: 6,073,116,750원

토지 면적: 1089.80㎡ (약 329.67평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 2326.53㎡ (약 703.77평)

건물 제시외 면적: 102.40㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

특이사항: 공동담보

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 포함 (단, 토지 인접 도로에 소재하는 천막 4개는 제외)

* 건물 2층 복도 누수 발견, 추가 누수 및 유지보수 필요 여부 입찰 시 재확인 요망 (감정서 참조)

* 건물의 일부인 외부 계단 및 옥상 난간벽 등은 건물에 포함 평가.

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 양산시 중부동 소재 ""양산남부시장"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 재래시장, 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통 상황은 대체로 보통입니다.

인접 도로상태

본건 동측 및 남측으로 소로각지에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 구역입니다. 또한 가축사육제한구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

총괄

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(2022.09.07.)보다 후순위의 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

말소기준권리

농업협동조합자산관리회사 근저당권 (접수일자: 2022.09.07., 권리금액: 2,760,000,000원)

임차인 현황

* 임차인: 권

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2025-10-24

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특별한 이슈 없음.

* 임차인: 사 (사단법인양산와이더블유씨에이)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-05-27

배당신고일자: 2025-10-14 (또는 2025-10-24로 추정되는 다른 신고 내용)

대항력: 없음

비고: 보증금 2억원 규모의 임차인이 존재하나 대항력이 없어 매수인이 인수하지 않을 것으로 보입니다.

인수되는 권리

본 건의 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서상 '지상권개요:' 부분은 있으나 세부 내용은 기재되어 있지 않습니다.)

1.4. 상권분석

주변 상권

본 물건은 ""양산남부시장"" 인근에 위치하여 재래시장 및 다양한 근린생활시설과 상업시설이 발달된 지역에 속합니다. 시장 상권과 연계된 유동인구가 있을 것으로 예상되며, 상업적 입지로서의 가치가 높습니다.

업종 분석

건축물대장상 주 용도는 제1종, 제2종 근린생활시설 및 위락시설로 되어 있으며, 현재 1층은 근린생활시설(공실), 2층은 위락시설(공실), 3층은 근린생활시설(사무실 및 주차장)로 이용 중입니다. 다양한 상업 및 서비스 업종의 운영이 가능한 구조입니다.

1.5. 생활정보

주변 편의시설

인근에 양산남부시장을 비롯한 다양한 상점, 병원, 은행, 관공서 등이 소재하여 생활 편의성은 양호합니다. 대중교통 이용이 용이하여 접근성 또한 우수합니다.

혐오시설 조사

주변 환경 조사 결과, 본 물건과 인접하여 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문을 통한 직접적인 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

건물 상태

건물 2층 복도 천정 부분에서 일부 누수가 발견되었으며, 추가적인 누수 발생 가능성 및 전반적인 유지보수 필요 여부에 대해 입찰 전 재확인이 필요합니다. (감정서 참조)

제시외 물건

* 토지 인접 도로에 소유자 미상의 천막 4개가 소재하나 매각에서 제외되었습니다.

* 건물의 일부이면서 돌출된 형태인 외부계단 및 옥상 난간벽 등은 건물에 포함하여 평가되었습니다.

* 감정평가요항표 상 제시외 건물(기호 ㄱ~ㄹ)이 평가에 반영되었습니다.

토지 이용 제한

일반상업지역, 소로1류/2류 접합, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역 등으로 인한 토지 이용 및 건축에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 물건의 경매 결과가 본 건의 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 양산시 중부동에 위치한 근린시설로, 재래시장 인근의 우수한 입지 조건과 다양한 업종 활용이 가능한 건물을 갖추고 있습니다. 상당한 규모의 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 대중교통 접근성 또한 양호합니다. 그러나 건물 일부의 누수 문제, 토지 이용 계획상의 제한 사항, 그리고 공동담보 물건이라는 점은 신중한 고려가 필요합니다. 말소기준권리보다 후순위의 채무 관계는 정리될 것으로 예상되나, 인수되는 권리 여부를 최종 확인하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 양산남부시장 인근의 상업적 입지 강점.

* 근린생활시설 및 위락시설 등 복합 용도로 활용 가능한 건물.

* 상당한 규모의 토지 면적 확보.

* 대중교통 접근성 양호.

1.9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 6,073,116,750원

위 감정가를 기준으로, 임차인 인수 보증금을 제외한 인수되는 권리사항이 없음을 감안할 때, 시장 상황 및 본건의 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적인 경매 시장 상황 및 유사 물건 거래 사례를 바탕으로, 감정가의 70% ~ 90% 수준을 참고할 수 있습니다. 다만, 본 물건의 구체적인 추가 수익성 분석 및 현장 답사를 통한 정확한 가치 평가 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. (참고 범위: 4,250,000,000원 ~ 5,465,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.