나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12343 [1] 경상남도 양산시 호계동 231-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일 · 평가일 2025.08.26

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상남도 양산시 산막동 일원 소재 "산막일반산업단지" 동측 인근에 위치하며, 주위는 산막일반산업단지, 농경지(전), 임야, 근린공원 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다.

토지의 상황

1) 형태 및 이용상황 - 본건 토지 기호 1 ~ 3, 6 ~ 13 공히 부정형의 토지이며, 기호 4는 사다리형에 유사한 토지입니다. - 토지 기호 1, 3, 6, 10은 현황 전(묵전) 상태이며, 기호 4는 공업용, 기호 2, 7, 11, 13은 공업나지이며, 기호 8, 9, 12는 현황 도로로 이용 중입니다. 2) 인접도로 기호 1, 2, 3, 6은 지적도상 맹지이며, 기호 4, 7 ~ 13은 세로(가)에 접하고 있습니다. 3) 토지이용계획 - 기호 1 ~ 4, 6 ~ 8, 11 ~ 13 : 공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - 기호 9, 10 : 공히 자연녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2012-09-20)(접합) 가축사육 제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

건물의 구조 및 현상

기호 5 : 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 외벽 : 판넬잇기 마감 등, 창호 : 샷시창호 등, 높이 : 9.4 m 이용상황 : 공장으로 이용 중입니다. 부대설비 : 전기, 위생, 급·배수설비가 되어 있습니다.

기계/기구의 현상

본건 기호 5 건물 내부에는 제시외 기계기구 ① (Over Head Crane 1식)이 소재하며, 이는 건물소유자가 설치한 것으로 탐문조사되었으며, 본건 평가에서는 이를 제시외 기계기구 ①로 감정평가하였으니, 일괄경매 여부는 집행법원에서 판단하시기 바랍니다.(후첨 기계기구평가 명세표, 건물개황도 및 사진용지 등을 참조하시기 바랍니다.) 제시외 기계기구의 관리상태는 보통시 됩니다.

공작물의 현상

-

기타참고사항

- 임대관계 : 본건의 현장조사는 임차인(상호: 삼정기계)의 입회하에 실시하였으며, 탐문 조사 결과 본건 토지 기호 4(호계동 232번지) 및 그 지상의 건물(본건 기호 5) 에 대해 임대차관계가 있으며, 임대차내용은 계약기간 2023.12.01. ~ 2028.11. 30., 보증금 60,000,000원, 월세 2,500,000원(VAT 별도)으로 조사되었으나, 구체적인 임대차계약서 사본 등은 구득할 수 없었습니다. - 기타사항 : 본건 토지 기호 4(호계동 232번지, 대)의 남측 마당 부분에는 이동이 용이한 컨테이너 2동 및 판넬조 창고(제시외 건물 ㉠ : 2m x 2.5m = 5㎡)가 소재하며, 본건 기호 5[건물 단층 제2종근린생활시설(제조업소)] 뒤편에는 판넬조 창고 (제시외 건물 ㉡ : 3m x 6m = 18㎡)가 소재하고, 이는 모두 임차인이 설치한 것으로 탐문조사되었습니다. 본건 평가에서는 판넬조 창고를 제시외 건물 ㉠, ㉡으로 감정평가하였으니, 일괄경매 여부는 집행법원에서 판단하시기 바랍니다. (후첨 감정평가명세표, 건물개황도 및 사진용지 등을 참조하시기 바랍니다.) 제시외 건물 ㉠, ㉡은 그 규모, 구조 등을 고려할 때 본건 토지 기호 4(호계동 232번지)의 사용·수익·처분에는 영향이 없을 것으로 판단됩니다. 본건 토지 기호 4 (호계동 232번지)에는 생활용수(일반용) 관정이 소재하는 바, 제시외 관정 ㉢으로 감정평가하였으니 참고하시기 바랍니다.(후첨 감정 평가명세표, 건물개황도 및 사진용지 등을 참조바랍니다.)

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 관정 포함. 단, 본건 토지상에 소재하는 임차인 소유의 제시외 건물들(판넬조 판넬지붕 단층 창고 5㎡ 및 18㎡)과 이동이 용이한 컨테이너 2동, 기계기구(Over Head Crane 1식)를 이 사건 매각에서 제외함.
2. 목록 1, 2, 3, 6. 토지는 지적도상 맹지이며, 목록 8, 9, 12. 토지는 현황 도로로 이용중임.
3. 목록 1 내지 3, 6, 7, 10, 13. 토지에 대하여 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일 전까지 제출, 미제출시 목록 전부에 대하여 매각불허가 및 매수신청보증금 미반환).
4. 인접지와의 정확한 경계확인은 지적경계 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 울산지방법원 2025타경12343 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 양산시 호계동 231-3이며, 용도는 공장입니다.

감정평가액은 2,749,900,000원입니다.

토지 면적은 5,929.00㎡ (약 1,793평)이며, 건물 면적은 327.60㎡ (약 99평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 농업협동조합자산관리회사로 확인됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 산막동 일원에 위치한 "산막일반산업단지" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 산막일반산업단지, 농경지, 임야, 근린공원 등으로 형성되어 있어 산업 활동과 자연이 공존하는 지역입니다. 산막일반산업단지는 자동차 부품, 기계, 전자 등 다양한 업종이 입주해 있으며, 교통 및 물류의 편리성이 큰 장점으로 평가받고 있습니다. 이러한 산업단지와의 인접성은 본건의 산업적 활용 가능성을 높여줍니다.

1.2. 권리분석

본건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 근저당권(을16, 2019-03-15, 농업협동조합자산관리회사, 552,000,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 등기부 상태를 취득하게 됩니다.

하지만, 물건명세서에 따르면 본건 토지상에 소재하는 임차인 소유의 제시외 건물들을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 법정지상권은 토지 소유자가 다르고 건물 소유자가 동일할 때, 토지 매각 시에도 건물 소유자가 토지를 계속 사용할 수 있는 권리로서, 성립 시 낙찰자의 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 이 부분은 철저한 조사가 필요합니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 안창욱: 보증금 20,000,000원, 차임 2,272,727원, 전입일자 2022-10-12, 대항력 없음.

* 진낙훈: 보증금 60,000,000원, 차임 2,500,000원, 전입일자 2023-12-01, 확정일자 2023-12-01, 배당신고일자 2025-10-31, 대항력 없음. (기타 참고사항에 기재된 임차인으로 추정되며, 계약기간 2023.12.01~2028.11.30)

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 산막일반산업단지 인근에 위치하여 산업 시설 및 관련 지원 시설이 발달한 지역에 속합니다. 주변이 농경지, 임야, 근린공원 등으로 형성되어 있어 주거 및 산업 활동이 공존하는 환경을 갖추고 있습니다. 산업단지 자체의 경제 활동으로 인해 지역 상권이 형성되어 있으며, 물류 이동이 용이한 입지 조건을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

구체적인 생활 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 인근 산막일반산업단지의 존재로 인해 관련 편의시설이나 종사자를 위한 서비스 시설이 존재할 것으로 예상됩니다. 또한, 토지상에 생활용수 관정이 소재하고 있어 자체적인 용수 확보가 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지 및 도로 문제: 토지 목록 1, 2, 3, 6번지는 지적도상 맹지입니다. 맹지는 건축 허가를 받기 어렵고 토지 활용에 제약을 받을 수 있어, 실제 도로와의 연결성을 확인하고 필요시 통행로 확보 방안을 강구해야 합니다.

* 농지취득자격증명 제출 필수: 목록 1 내지 3, 6, 7, 10, 13번지 토지에 대하여 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매각 불허가 및 보증금 미반환의 불이익이 발생합니다.

* 법정지상권 성립 가능성: 물건명세서상 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 임차인 소유의 제시외 건물(판넬조 창고 5㎡ 및 18㎡), 이동이 용이한 컨테이너 2동, 기계기구(Over Head Crane 1식)는 매각 대상에서 제외됩니다.

* 경계 확인: 인접지와의 정확한 경계 확인을 위해서는 지적 경계 측량이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 산막일반산업단지 인근이라는 장점을 가지나, 맹지, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 불분명 등의 잠재적 리스크가 다수 존재합니다. 특히 맹지 문제와 법정지상권 성립 가능성은 낙찰자의 토지 사용 및 개발에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 관련 법규 및 현장 조사를 통해 철저한 확인이 요구됩니다. 농지취득자격증명 제출 의무도 반드시 이행해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업단지 인접: 산막일반산업단지와 인접하여 산업 시설로서의 가치 및 활용도가 높을 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 취득이 용이합니다.

* 개발 가능성: 토지 면적이 넓어 향후 확장 또는 신축 가능성이 있습니다 (관련 법규 준수 필요).

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액(2,749,900,000원)을 기준으로 하되, 상기 언급된 맹지, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 성립 불확실성 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히 맹지 문제 해결 비용, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 비용, 법정지상권 성립 시 예상되는 토지 사용 제약 및 그에 따른 가치 하락분 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 또한, 인근 산업단지의 분양률 저조 현황 등 지역 시장 상황도 참고하여 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다. 인수할 보증금은 없으므로, 채권 총액(1,242,860,647원) 및 낙찰 후 발생하는 비용 등을 고려하여 수익률을 예측해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.