나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1341 [1] 울산광역시 동구 방어동 975-7 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.08.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 방어동 소재 ""문현고등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제반차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 주변의 제반 대중교통 사정은 무난함.

형태 및 이용상태

본건은 남동하향의 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성한 정방형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 남서측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(문현고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별첨 ‘지적 및 건물개황도‘와 같이 제시외건물 기호(ㄱ~ㄷ) 및 제시외설비(ㄹ)는 간이한 방법에 의한 개략적인 실측면측을 기준으로 평가하되, 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가법을 병용하였으며 소유권 및 일괄처분 여부 등은 경매진행시 재확인하시기 바라며, 제시외건물 및 제시외설비가 매각 제외 될 경우의 토지감안가격은 별도 표시 하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상.
2. 기타: 기호(1)는 일반건축물대장상 대지 면적은 ‘287.1㎡’이나 토지대장상 1998-11-06 기준 환지 구획정리 완료에 따라 ‘287.5㎡’로 면적이 정정되어 본 감정평가는 토지대장상의 면적을 기준하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조: 철근콘크리트조, 조적조 슬라브지붕
규모: 지하 1층 / 지상 2층
외벽: 벽돌타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 새시 마감 등

이용상태

1층: 근린생활시설 및 단독주택
2층: 단독주택
지하: 근린생활시설
부속건물: 화장실로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급·배수 위생설비와 전기설비, 난방설비(단독주택 부분) 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상.
2. 기타: 기호(2)는 현장조사시 이해관계인 등의 폐문 · 부재 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가 하였으므로, 경매 진행 및 응찰시 이용상황 및 관리상태 등에 대해 재확인하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 2-1 내지 2-3 건물 및 2-4 물건 포함.
2. 목록 2. 건물의 건축물대장상 대지면적은 287.1㎡이나, 토지대장상 면적(287.5㎡)을 기준으로 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 울산지방법원 2025타경1341 (1)

소재지: 울산광역시 동구 방어동 975-7

용도: 근린주택

경매구분: 공유물분할을 위한 경매 (부동산)

매각대상: 기타 (일괄매각)

채권자: 황OO

1.1. 1. 토지 및 건물 현황

토지면적: 287.50㎡ (약 86.97평)

건물면적: 382.96㎡ (약 115.85평)

건물 구조: 철근콘크리트조, 조적조 슬라브지붕

건축 연도: 1998년 7월 3일 사용승인

규모: 지하 1층, 지상 2층

건물 용도: 1층 - 근린생활시설 및 단독주택, 2층 - 단독주택, 지하 - 근린생활시설, 부속건물 - 화장실

1.2. 감정가

감정가: 900,880,650원

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공유물분할경매, 법정지상권, 중복사건

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 (2-1 내지 2-3) 및 물건 (2-4) 포함.

* 건축물대장상 대지면적(287.1㎡)과 토지대장상 면적(287.5㎡)의 차이가 있으나, 감정평가는 토지대장상 면적을 기준으로 하였음.

2. 입지조건

본건은 울산광역시 동구 방어동 소재 문현고등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주거지역으로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 남동하향의 완경사지에 자체지반을 평탄하게 조성한 정방형의 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

남서측으로 약 8미터, 북서측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로2류, 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(문현고등학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

등기부상 말소기준권리는 2010년 6월 11일 접수된 일산새마을금고 근저당권 (247,000,000원)입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 법정지상권 성립 가능성이 언급되었으므로, 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: NGU * N

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-04-17, 대항력: 없음

* 임차인: 강

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-03-12, 대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 30,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-11-12, 확정일자: 2025-09-15, 배당신고일자: 2025-09-30, 대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 5,000,000원, 차임: 370,000원, 전입일자: 2024-12-31, 확정일자: 2024-12-31, 배당신고일자: 2025-09-29, 대항력: 없음

* 임차인: 안

보증금: 5,000,000원, 차임: 400,000원, 전입일자: 2020-12-01, 대항력: 없음

전체 임차인의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

주의: 상기 임차인 중 김 , 박 , 안 은 보증금 및 차임이 존재하나 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요하나, 본건에서는 금액이 명시되어 있습니다.

3.3. 등기부 채권 총액

토지 및 건물 등기부 채권 총액: 660,472,125원

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변으로 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하여 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

건물 자체에 근린생활시설 용도가 포함되어 있어, 자체적인 상업 활동 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

인근 편의시설 접근성이 양호하여 배후 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육: 문현고등학교가 북동측 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주거 지역 내 위치로 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 접근이 용이할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유물분할 경매: 소유권이 분할되어 있는 물건으로, 경매 절차 상 복잡성이 있을 수 있습니다. (단, 본 건은 공유물분할을 위한 경매로 일괄 매각되어 직접적인 소유권 분쟁 가능성은 낮습니다.)

* 법정지상권: 법정지상권 성립 가능성이 언급되어 있으나, 등기부상 현재 소유권이 동일하게 이전된 것으로 보여 성립 가능성은 낮아 보입니다. 그럼에도 최종 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

* 중복사건: 여러 경매 사건이 중복 진행될 경우, 절차 진행에 지연이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 물건: 일괄 매각 대상에 포함되므로, 명도 시 추가적인 협상 또는 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 상태: 현장 조사 시 내부 확인이 곤란한 부분이 있어, 실제 건물 상태 및 관리 수준이 감정가와 다를 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 동구 방어동에 위치한 근린주택으로, 주거 및 상업 기능을 겸비한 복합 건물입니다.

공유물분할 경매라는 특수한 물건으로, 법정지상권 및 중복사건 등 권리 분석 시 세심한 주의가 요구됩니다.

등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 법정지상권 등은 반드시 재확인해야 합니다.

모든 임차인이 대항력이 없어 인수할 보증금은 없으므로 명도는 상대적으로 용이할 것으로 예상됩니다.

다만, 제시외 건물 포함 및 내부 확인 곤란 등의 사항은 입찰 전 철저히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 다용도 활용 가능: 근린생활시설 및 주택 혼합 용도로 안정적인 임대 수익 및 자체 활용이 가능합니다.

* 입지 및 교통: 주거지 내 위치로 안정적인 수요를 기대할 수 있으며, 교통 접근성이 양호합니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 시세 차익 기대: 감정가를 기준으로 향후 지역 가치 상승 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 울산광역시 동구 방어동 975-7 소재 근린주택으로, 감정가는 900,880,650원입니다.

인근 최근 매매 사례를 분석한 결과, 해당 지역의 다세대/연립주택 평균 평당 시세는 약 460만원 ~ 550만원 수준입니다.

본 건의 감정가는 건물 면적(약 115.85평) 기준 평당 약 777만원으로, 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

공유물분할 경매, 법정지상권 가능성 등 특수 물건의 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 시세 및 권리관계를 고려한 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 고려될 수 있으나, 본 건의 경우 시세 대비 높은 감정가를 감안하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

* 감정가: 900,880,650원

* 최저가 (감정가의 50%): 450,440,325원

신중한 권리 분석과 현장 조사를 통해, 경쟁력 있는 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려했을 때, 600,000,000원 ~ 700,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 낙찰 가능성을 높이기 위한 보수적인 제안이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 정도를 면밀히 파악하여 최종 금액을 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.