나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경10293 [1] 경상북도 울진군 후포면 금음리 139-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.09.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 울진군 후포면 금음리 소재 '금음1리동회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 단독주택 건물부지임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 4m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역,주거용지,가축사육제한구역(기업형 전부제한, 일반형 전부제한)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 기호 2) 토지는 공부상 지목이 ""전"" 이나 현황 ""대"" 임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.

2)기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1) : 조적조 슬라브위강판지붕 단층건물로서,

외벽 : 스톤코트, 몰탈위페인팅 등 마감.

내벽 : 벽지, 타일 붙임 등

바닥 : 장판지, 타일 붙임 등

창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호 ㉠~㉣)이 소재함.

공부와의 차이

기호 1) 건물은 공부상 “조적조”이나 실제 “조적조 슬라브위강판지붕”임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.

2)기 타 : 없 음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 중 2-1, 2-2는 매각에 포함, 그 외 제시외 건물은 매각에서 제외함
- 목록 2 공부상 지목이 ''전''이나 현황 "대"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 영덕지원 2025타경10293 (1)

* 소재지: 경상북도 울진군 후포면 금음리 139-1 (신주소: 만산길 20-37)

* 용도: 단독주택

* 토지 면적: 235.00㎡ (약 71.11평)

* 토지 지분: 52.217㎡ (약 15.80평)

* 건물 면적: 60.57㎡ (약 18.32평)

* 건물 지분: 13.46㎡ (약 4.07평)

* 감정가: 19,891,040원

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 건축물 사용 승인일: 1983년

1.1. 입지조건

* 위치: 경상북도 울진군 후포면 금음리 소재 '금음1리동회관' 남서측 인근에 위치.

* 주변 환경: 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

* 도로 접근성: 본건까지 차량의 출입 가능하며, 북동측으로 폭 약 4m 포장도로와 접함.

* 교통: 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

* 토지 현황: 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 단독주택 건물부지임. 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'임.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 주거용지, 가축사육제한구역(기업형 전부제한, 일반형 전부제한)임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부상 1980년 3월 22일자 후포단위농업협동조합의 근저당(을1)이 있으나 말소됨. 현재 경매는 유니애대부유한회사의 강제경매(갑4, 갑3)에 의해 진행되며, 이 경매개시결정 등기가 말소기준이 될 것으로 판단됨.

* 현재 경매 채권자: 유니애대부유한회사 (2025타경10293)

* 인수되는 권리: 본 경매로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금 합계는 0원임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): -

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 없음

* 비고:

1.3. 상권분석

* 본 물건은 전형적인 농어촌 지역의 주거지로, 상업시설이 밀집한 상권과는 거리가 있음.

* 금음1리 동회관 인근으로 기본적인 생활 편의 시설은 존재할 것으로 예상되나, 상세한 상권 분석을 위한 추가 정보는 부족함.

* 부동산 거래 사례로 제시된 '동해빌라', '예다움4차' 등은 인근 빌라/다세대 주택 단지이며, 본 물건과는 성격이 다를 수 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 도로는 보통 수준의 접근성을 제공함.

* 편의시설: '금음1리동회관' 등 지역 내 기본적인 편의시설 이용 가능. 상세 정보는 추가 확인 필요.

* 교육시설: 인근 학교 등 교육 시설에 대한 정보는 제공되지 않음.

* 의료시설: 인근 병원, 약국 등 의료 시설에 대한 정보는 제공되지 않음.

* 환경: 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 조용한 주거 환경으로 추정됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 토지 및 건물 소유권 중 일부 지분만 매각되므로, 다른 지분권자와의 협의, 재산권 행사 등에 제약이 발생할 수 있음.

* 제시외 건물: 매각에서 제외되는 제시외 건물(2-1, 2-2 외)을 위한 법정지상권 성립 가능성이 있어, 토지 사용에 제한이 발생할 수 있음.

* 토지 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'로 사용 중. 이는 추후 건축, 증축, 용도 변경 시 행정적 문제나 추가 비용이 발생할 수 있음.

* 건축물 구조 및 지붕 불일치: 공부상 '조적조'이나 실제는 '조적조 슬라브위강판지붕'임. 이는 추후 하자 보수, 재건축 시 문제가 될 수 있음.

* 임대 관계 미상: 임대관계가 미상임. (본 건 임차인 장 은 대항력이 없으나, 다른 임대 관계가 있는지 확인 필요)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상북도 울진군 후포면에 위치한 단독주택의 토지 및 건물 지분 경매 물건입니다.

* 지분 매각, 노후된 건물, 제시외 건물 관련 법정지상권 성립 가능성, 공부와의 차이 등은 투자 시 반드시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

* 감정가 19,891,040원은 해당 물건의 여러 제약 사항을 반영하여 낮게 책정된 것으로 보입니다.

* 정확한 시세 분석과 리스크 평가를 통해 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 단독주택 부지로 활용 가능한 토지 지분을 상대적으로 저렴한 가격에 취득할 기회.

* 울진군 후포면 지역의 개발 가능성과 향후 토지 가치 상승 잠재력.

* 노후 주택 리모델링 또는 신규 주택 신축을 통한 가치 증대 가능성 (다만, 지분 문제 해결 및 법정지상권 등 리스크 해소 필요).

1.8. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석:

* '동해빌라' (1999년식, 57㎡, 토지 62.42㎡): 2024년 10월 32,000,000원에 거래됨.

* '동해빌라' (1999년식, 71.82㎡, 토지 78.649㎡): 2023년 12월 100,000,000원에 거래됨.

* '예다움4차' (2019년식, 66.2019㎡, 토지 32.7821㎡): 2024년 1월 218,500,000원에 거래됨.

* 분석:

* 본 건의 토지 면적(235㎡)은 '동해빌라' 사례보다 훨씬 넓습니다.

* 본 건 건물 연식(1983년)은 '동해빌라'보다 오래되었습니다.

* '동해빌라'의 57㎡ 사례(32,000,000원)와 본 건의 감정가(19,891,040원)를 비교하면, 본 건의 감정가는 매우 낮게 책정되어 있습니다.

* 그러나 본 건은 지분 매각이며, 건물 노후도, 제시외 건물로 인한 법정지상권 가능성, 토지 지목 불일치 등 명확한 리스크가 존재합니다.

* 따라서 주변 시세와 감정가를 단순 비교하기보다는, 이러한 리스크 요인을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. '동해빌라'의 57㎡ 거래가(32,000,000원)를 상한선으로, 지분 매각의 불확실성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가:

* 감정가: 19,891,040원

* 보수적 접근(감정가 근처): 18,000,000원

* 현실적 접근(리스크 감안, 주변 시세 하단부): 20,000,000원 ~ 25,000,000원

* 최고 입찰가 (보수적): 30,000,000원

* 참고: 본 건은 지분 매각이므로, 낙찰 후 다른 지분권자와의 협의가 필수적입니다. 상기 입찰가는 이러한 불확실성을 감안한 추정치이며, 실제 낙찰가는 경쟁 상황 및 개인의 투자 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.