나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11339 [1] 경상북도 구미시 진평동 1063 구미진평주공아파트 제108동 제6층 제602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이석감정 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 진평동 소재 진평초등학교 남서측 인근에 위치하며 부근은
아파트, 단독 및 다세대주택과 주변의 근린생활시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

제차량통행 용이하며 제반교통사정 편리시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 18층건중 6층 602호로서
-외벽: 몰탈위 페인트 마감
-내벽: 벽지, 타일 등 내부인테리어 마감
-창호: 샤시 이중창호임.

이용상태

구미진평주공아파트 108동 6층 602호 아파트임.

설비내역

도시가스설비, 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 부근은 북동향의 완경사지대이나 자체지반은 대체로 평탄함.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 4차선의 진입도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10M~12M)(접합), 소로2류(폭 8M~10M)
(접합), 중로1류(폭 20M~25M)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대항력있는 임차인(경매신청채권자) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 김천지원 2025타경11339 (1)

소재지: 경상북도 구미시 진평동 1063, 구미진평주공아파트 제108동 제6층 제602호

1.2. 물건 개요

용도: 아파트

감정가: 76,000,000원 (7,600만원)

토지면적: 31.95㎡ (약 9.67평)

건물면적: 49.79㎡ (약 15.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 구미시 진평동 소재 진평초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 통행이 용이하며 제반 교통사정이 편리합니다. 본 건 북동측으로 왕복 4차선의 진입도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10~12M), 소로2류(폭 8~10M), 중로1류(폭 20~25M), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 건은 채권자 전OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 전

* 보증금: 85,000,000원 (8,500만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-13

* 확정일자: 2022-08-26

* 배당신고일자: 2025-08-19

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 경매 신청 채권자로서 대항력이 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2024년 11월 4일자 경북의 가압류 (갑11) 입니다.

* 본 경매 사건은 2025년 8월 19일자 전재연의 강제경매 (갑12)로 개시되었습니다.

* 등기부 채권 총액: 44,240,635원

3.4. 특이사항

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 경매 신청 채권자이기도 합니다. 또한 공동담보 물건입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 구미시 진평동 1063번지 일대는 주공아파트 단지를 중심으로 형성된 안정적인 생활권입니다.

주변 지역은 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 주거 지역으로, 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 편의시설

단지 내 또는 인근에 마트, 병원, 학원 등 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

진평초등학교를 비롯한 교육시설이 인근에 자리하고 있어 통학이 편리하며, 주거지로서의 안정성을 더합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 기본정보

아파트명: 구미진평주공아파트 (진평미래타운)

주소: 경상북도 구미시 진평동 1063

사용승인일: 1999년 04월 13일

단지 규모: 총 9개동, 1000세대

5.2. 건물 정보

본 건은 108동 6층 602호이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 중 6층에 위치합니다.

건물 구조: 철근콘크리트조. 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지, 타일 등 내부인테리어 마감, 창호는 샤시 이중창호입니다.

5.3. 면적 정보

전용면적: 49.79㎡ (약 15.06평)

분양면적: 제공된 정보에서 본 물건의 정확한 분양면적은 특정하기 어려우나, 일반적으로 전용면적 49.79㎡의 경우 약 60~70㎡ 내외로 추정됩니다.

5.4. 설비 및 주차

설비내역: 도시가스설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

주차: 총 414대 주차 가능 (지상 3대, 지하 23대, 전기차 충전기 지하 10대).

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본 건의 임차인 전재연 씨는 대항력을 보유하고 있으며, 보증금이 85,000,000원입니다. 본 경매의 신청 채권자로서 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 낙찰 후 배당 절차에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 법적 절차에 대한 지속적인 확인이 필요합니다.

6.2. 권리 및 채권 리스크

등기부상 채권 총액은 44,240,635원이며, 추가적인 채권 발생 가능성이나 채권자 간의 이해관계에 대한 주의가 필요합니다.

6.3. 기타 제한사항

토지이용계획상 자연녹지지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 토지 이용 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 지역 조사 결과, 본 아파트 단지 인근에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설(산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미시 진평동에 위치한 아파트로, 진평초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경이 양호합니다. 건축 연차가 있으나, 기본적인 관리 상태와 편의시설은 갖춘 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 경매 신청 채권자이기도 하다는 점이 가장 중요한 고려사항입니다. 부동산강제경매로 진행 중이며, 등기부상 권리관계 및 채권 총액을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 실수요자들에게 선호도가 높은 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 준수한 면적: 49.79㎡는 1~2인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 실속 있는 면적입니다.

* 경매를 통한 시세 차익 가능성: 감정가 7,600만원 대비 최근 실거래가가 8,500만원(동일 면적, 13층)을 기록한 점을 볼 때, 적정 입찰가를 통해 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 주변 개발 가능성: 구미시의 지역 경제 상황 및 개발 계획에 따라 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 시세 분석

* 49.29㎡ (18층): 5,700만원 (2026년 6월)

* 59.99㎡ (5층): 6,300만원 (2026년 7월)

* 49.79㎡ (13층): 8,500만원 (2026년 7월)

감정가: 7,600만원

9.2. 입찰가 제안

본 물건 면적(49.79㎡)과 유사한 13층 물건이 8,500만원에 실거래된 점을 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 8,000만원에서 8,500만원 사이로 예상됩니다.

대항력 있는 임차인(경매 신청 채권자)의 보증금 8,500만원을 인수하지 않아도 되는 조건임을 감안하되, 법원 배당 현황 및 주변 시세를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

따라서, 예상 입찰가는 8,000만원 ~ 8,500만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.