나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11322 [1] 경상북도 구미시 형곡동 112-1 4층 2호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 "3차우방타운" 북동측 인근에 위치하며 주위는 동류형 의 저층아파트, 다세대주택, 주택 및 관련 소규모상가 등이 혼재하여 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 아파트로서의 제반 교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물중 제4층 제2호(현지 호칭 402호)단위세대로서 외 벽 : 몰탈위페인팅 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감 바 닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 가장형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1),2) 공히 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)), 역사문화환경보존지역(2구역)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : 본건은 제시목록상 "4층 2호"이나 현지 호칭은 "4층 402호"이며, 폐문부재 및 이해관계인 부재로 내부구조 및 마감재 등은 동유형의 표준적인 세대구조를 기준으로 하였으므로, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 제시목록상 '4층 2호'이나 현지 호칭은 '4층 402호'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11322 (1)

소재지: 경상북도 구미시 형곡동 112-1 4층 2호 (현지 호칭: 4층 402호)

용도: 아파트

감정가: 60,000,000원

토지면적: 43.60㎡ (약 13.19평)

토지지분: 43.60㎡ (약 13.19평)

건물면적 (전용면적): 77.42㎡ (약 23.42평)

건물지분: 77.42㎡ (약 23.42평)

공급면적 (분양면적): 제공된 정보에서 직접적으로 확인되지 않으나, 일반적인 아파트의 경우 전용면적보다 넓습니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOO (주요 채권 금융기관: 구미신용협동조합)

주의사항: 제시목록상 '4층 2호'이나 현지 호칭은 '4층 402호'임. 폐문부재 및 이해관계인 부재로 내부 상태는 확인하지 못했으며, 유사 물건의 표준적인 기준에 따라 평가되었으므로 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 "3차우방타운" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 동류형의 저층 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 소규모 상가 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

차량 출입은 용이하며, 아파트로서의 전반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 북측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용계획상 본건은 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 속하며, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역(2구역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2014년 5월 22일자 구미신용협동조합의 근저당권 (채권액 60,000,000원) 입니다.

등기부상 모든 권리(가압류, 추가 근저당, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소기준권리에 의해 소멸되므로, 경매 낙찰자는 인수할 권리가 없습니다.

등기부채권 총액은 90,486,960원 입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자/확정일자: 2024-09-24

* 대항력: 없음

* 주의: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 인수되는 임차 보증금은 총 0원입니다.

* 임차인 관련 필수 문구: 임차인의 보증금 및 차임 등은 상기 기재된 바와 같으나, 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근으로 다양한 형태의 주거시설과 소규모 상업시설이 혼재되어 있습니다.

주변 상권은 주민 생활 편의를 위한 기본적인 소매점, 서비스 업종 등으로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다.

대규모 상업 시설과의 접근성은 별도로 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

단지 내 및 주변으로 기본적인 도시 기반 시설이 갖추어져 있습니다.

위생, 급배수, 도시가스 공급 및 난방 설비가 완비되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

주거 지역의 특성상 학군, 의료 시설, 공원 등 생활 편의 시설에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

미확인 내부 상태: 현장 방문 시 문이 잠겨 있고 이해관계인이 없어 내부 상태(마감재, 설비 노후도 등)를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 실제 내부 상태는 평가 기준과 다를 수 있으며, 명도 및 수리 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 본건 토지는 역사문화환경보존지역(2구역)으로 지정되어 있어, 건물 증축, 개축, 외부 마감 변경 등과 관련하여 문화재청 또는 관련 기관의 허가나 신고가 필요할 수 있습니다. 가축사육제한구역 지정은 직접적인 생활에 큰 영향을 주지 않을 수 있으나, 관련 법규 확인이 필요합니다.

단위 세대 명칭 오류: 제시목록상 '4층 2호'와 실제 현장 호칭 '402호'의 차이가 있습니다. 이는 행정상의 문제로 경매 진행에 큰 영향을 미치지는 않으나, 명확한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 형곡동에 위치한 아파트로, 권리상 인수 부담이 전혀 없는 상태입니다.

주거 환경이 형성된 지역에 위치하며, 아파트로서의 기본적인 편의성을 갖추고 있습니다.

다만, 내부 상태 미확인 및 토지 이용 제한(역사문화환경보존지역) 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

권리관계가 명확하고 임차인 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

임차인의 대항력이 없어 명도 부담 및 추가 인수 보증금이 전혀 없습니다.

지역 내 안정적인 주거 수요가 있는 아파트 단지에 속해 있습니다.

경매 감정가 60,000,000원 대비 총 채권액 90,486,960원이므로, 시세 대비 저가 매수 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 아파트의 최근 실거래가, 유사 물건의 최근 경매 낙찰가율, 지역 부동산 시장 동향 등 추가적인 심층 조사가 필수적입니다.

본 건의 감정가 60,000,000원과 말소기준 권리 금액 60,000,000원을 참고하되, 미확인 내부 상태 및 토지 이용 제한 등의 리스크 요인을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

1.9. 주변 시설 조사

주변 시설 검색 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설, 대규모 공장 또는 유해시설 등이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 지역은 주거 및 소규모 상업 시설이 혼재된 일반적인 주거 지역으로 파악됩니다. 다만, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역 지정에 따른 행위 제한은 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.