나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503202 [1] 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 159-2 신동아아파트 201동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성감정 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 조치원읍 신흥리에 소재하는 ""세종특별자치시청 조치원청사"" 남동측 인근에 위치하는 ""신동아아파트"" 내 구분건물(201동 제6층 제602호, 전유면적 : 84.980㎡)로서, 본건 주변은 주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 단지까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물내 6층 602호로서,

외벽: 몰탈위페인팅 마감 등임.
창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 부정형의 토지로서 아파트 등의 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지주변으로 중로 및 소로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>에 지정되어 있음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 대전지방법원 2025타경503202 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

1.2. 물건정보

소재지: 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 159-2, 신동아아파트 201동 6층602호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 6층

사용승인일: 1996년 05월 23일

1.3. 면적

토지면적: 34.92㎡ (약 10.56평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 84.98㎡ (약 25.72평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가

감정가: 193,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 조치원읍 신흥리에 소재하는 '세종특별자치시청 조치원청사' 남동측 인근에 위치한 '신동아아파트' 내 구분건물입니다. 주변은 주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 단지까지 차량을 통한 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 대지권의 목적인 토지 주변으로 중로 및 소로 등이 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2012년 11월 23일 접수된 이봉훈 씨 명의의 근저당권(채권액 22,500,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 란에 지상권 개요만 명시되고 구체적인 내용이 없어 통상적으로 소멸되는 권리로 판단됩니다.)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어 주의가 필요합니다. 보증금 액수가 미상이라도 대항력 유무에 따라 문제가 발생할 수 있으나, 인수 보증금이 없다는 점은 긍정적으로 평가됩니다.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전 및 상속, 지분 이전, 압류 등의 내역이 확인됩니다. 경매개시결정 등기(2025년 08월 20일, 채권액 22,500,000원)로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액은 22,500,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 신동아아파트 주변으로는 조치원역을 중심으로 다양한 상점, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 조치원읍은 전통적인 상권과 함께 신흥 상권이 발달하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인근에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다. 단지 주변으로 마트, 병원, 약국 등 생활 편의시설이 밀집해 있어 일상생활에 불편함이 없습니다.

5.2. 교육시설

본건 아파트 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대관계 미상

임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상이라는 점은 세입자 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

6.2. 명도

권리 분석 상 인수되는 권리가 없어 일반적인 명도 절차를 통해 진행될 것으로 예상되나, 점유자와의 협의 또는 법적 절차 진행 시 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

세종특별자치시 조치원읍에 위치한 신동아아파트 201동 602호 경매 물건으로, 전용면적 84.98㎡ (약 25.72평)의 아파트입니다. 본 건은 20층 건물 중 6층에 위치하며, 주변 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 판단됩니다. 임차인의 보증금은 없으나 임대 관계가 미상이라는 점은 유의해야 할 부분입니다. 종합적으로 볼 때, 권리관계가 명확하고 생활 환경이 양호한 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 합리적인 감정가

감정가 1억 9,300만 원은 주변 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로, 향후 시세 상승 시 투자 가치가 기대됩니다.

8.2. 세종시 인근 지역의 발전 가능성

세종시와 인접한 조치원 지역은 지속적인 개발 및 인구 유입 가능성이 있어 장기적인 관점에서 투자 메리트가 있습니다.

8.3. 권리관계의 명확성

낙찰 후 인수해야 할 부담이 없어 안전하고 깔끔한 물건 취득이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 193,000,000원에서 시작하며, 인수 보증금은 0원입니다. 정확한 예상 입찰가는 본건의 현장 방문을 통한 시세 조사, 주변 아파트 거래 사례, 법원 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 통상적으로 감정가의 80%~100% 범위 내에서 결정될 가능성이 높으나, 실제 입찰가는 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.