나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3783 [1] 대전광역시 서구 관저동 1148 구봉마을8-1단지 804동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 관저동 소재 ""대전선암초등학교""서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지 및 학교, 근린시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입 용이하며, 대중교통수단인 시내버스 정류장이 인근에 소재하는 등 교통여건은 무난시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 경사스라브지붕 23층 중 제11층 제1101호로서,

외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등
내벽 : 벽지마감 등
바닥 : 장판지깔기 등
창호 : 샷시창호 등

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실 등- 현황 도면상)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 수세식위생설비, 난방설비, 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, 아파트건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 서측 및 북측으로 아스콘포장 대로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(관저2지구 지구단위계획구역) , 사업지역기타(공동주택용지) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(구봉고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(구봉중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(구봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(구봉초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(봉우중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(선암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(선암초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(아이누리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(우정유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-29)(구봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-29)(구봉초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-29)(봉우중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-29)(선암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-29)(선암초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-29)(아이누리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-29)(우정유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3783 (1)

소재지: 대전광역시 서구 관저동 1148 구봉마을8-1단지 804동 11층1101호

용도: 아파트

감정가: 180,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 으뜸새마을금고

1.2. 물건 상세 정보

건물 면적:

* 전용면적: 59.47㎡ (약 17.99평)

* 분양면적: 약 75.85㎡ (산정 면적)

* 공급면적: 59.47㎡ (전용면적 기준)

토지 면적:

* 토지 지분: 34.32㎡ (약 10.38평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 관저동에 소재하며, 대전선암초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 학교, 근린시설 등이 혼재하고 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통 여건은 무난하게 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 단지 서측 및 북측으로 아스콘 포장된 대로변과 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 관저2지구 지구단위계획구역

* 기타 용도지역: 사업지역기타(공동주택용지)

* 도로: 대로3류 (폭 25m~30m)(접합)

* 행위제한: 가축사육제한구역, 다수의 학교 상대보호구역 및 절대보호구역, 택지개발지구

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 변동:

* 정재신 (2005-09-09)

* 김종만 (2009-09-30)

* 양승열 (2014-02-28, 매매)

* 말소기준권리: 을14 근저당 (2014-02-28, 으뜸새마을금고)

* 총 채권액: 약 358,100,000원 (등기부채권 총액 기준)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서 참고)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

해당 물건에 임차인은 없거나, 인수해야 할 보증금 및 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 단지 주변으로 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 단지명: 구봉마을8-1단지

* 주소: 대전광역시 서구 관저동 1148

* 사용승인일: 1999년 5월 6일

* 총 세대수: 1563세대 (총 14개동)

* 주차시설: 지하주차 28대, 지상주차 3대 (총 290대)

* 최고층: 23층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 대전선암초등학교, 구봉초등학교, 구봉중학교, 구봉고등학교 등 다수 학교 인접 (교육환경 보호구역 다수 지정)

* 근린시설: 단지 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

등기부상 총 채권액이 감정가 대비 높은 수준으로, 낙찰 후 인수되는 권리는 없으나 경매 진행 과정에서의 채권 채무 관계에 대한 이해가 필요합니다.

6.2. 주변 환경 리스크

주변에 다수의 학교가 소재하여 교육 환경은 양호하나, 상업지역 및 주거지역으로 분류되어 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6.3. 기타 리스크

* 건축 연도: 1999년 사용승인으로 준공 후 약 27년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 최근 전월세 정보 중, 동일 면적(59.47㎡) 11층이 2026년 5월 16,500만원에 거래된 사례가 있어, 최근 매매가와의 시세 편차에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 관저동 소재의 구봉마을8-1단지 아파트로, 아파트 단지 내에서 선호도 높은 중층(11층)에 위치하고 있습니다. 주변 학군이 우수하고 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 장점이 있습니다. 다만, 준공 연차가 27년으로 노후화 정도와 최근 실거래가 및 전월세가 간의 시세 편차에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 권리상 인수할 부담은 없는 상태입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 학군 및 풍부한 생활 인프라: 대전선암초, 구봉중/고 등 교육 환경이 뛰어나며, 단지 내 및 주변 상업시설 이용이 편리합니다.

* 교통 편의성: 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 안정적인 주거 환경: 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 권리관계 단순: 매각으로 소멸되는 권리만 존재하여 낙찰 후 권리 관련 추가 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 7월 실거래가(18,400만원 ~ 20,000만원) 및 감정가(18,000만원)를 고려할 때, 본건의 11층 위치와 면적(59.47㎡)을 감안하면 185,000,000원 ~ 195,000,000원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 2026년 5월 동일 면적 11층이 16,500만원에 거래된 사례가 있어, 해당 거래의 특이사항을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.