나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503163 [1] 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 12층1252호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 어진동 소재 ""정부세종청사"" 남측 인근에 위치하며, 정부청사, 업무용, 근린생활시설 등이 소재하는 노선 상가지대로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상20층 건물 중 제12층 제1252호로서,

(사용승인일: 2014.09.04)

외벽: 미장스톤 및 석재붙임 마감 등임.
내벽: 일부 벽지 및 타일 마감 등임.
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

대상물건은 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 개별 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 구비되어 있는 것으로 조사되었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 사다리형의 평지로, ""업무시설 및 근린생활시설 건부지"" 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 북측 및 서측으로 노폭 약 30미터 내외의 아스콘 포장도로와 각각 접하며, 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하며, 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스콘 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로2류(폭 30m~ 35m (접합), 대로3류(폭 25m~30m)(대(보)3-4001)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 대상물건의 소재지, 지번, 지목, 면적, 물건의 종류, 수량 등은 귀 제시목록 및 집합건축물대장, 등기사항전부증명서 등에 의거하였음.

나. 구분소유건물은 『집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률』 제20조의 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지와 건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 원의 요청에 의거 대상부동산의 평가가액을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 ""구분건물 평가명세표""상에 기재하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

다. 대상물건은 현장조사 시 이해관계인의 부재 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장 상 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문 등에 의거 작성되어 실제 내부구조와 차이가 있을 수 있는 바, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바람.

라. 대상물건의 호별 위치확인은 현장에서 탐문조사된 사항 및 건축물현황도를 근거로 표시하였으며, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

마. 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503163 (1)

소재지: 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 12층1252호

용도: 오피스텔

감정가: 94,000,000원

토지면적: 6.25㎡ (약 1.89평)

토지지분: 6.25㎡

건물면적: 24.22㎡ (약 7.33평)

건물지분: 24.222㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤

건축물구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2014년 09월 04일

건물층수: 지하4층/지상20층 중 12층

1.1. 입지조건

* 위치: 세종특별자치시 어진동 소재 '정부세종청사' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 정부청사, 업무용 시설, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 건물은 북측 및 서측으로 노폭 약 30미터, 동측으로 노폭 약 12미터, 남측으로 노폭 약 20미터의 아스콘 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 다양한 용도의 도로와 접하고 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건 부동산강제경매 개시결정 등기(2025타경503163)입니다.

* 주요 권리 현황:

* 선순위 임차권: 윤수지 임차인이 존재하며, 보증금 95,000,000원, 전입일자 2023년 02월 03일, 확정일자 2023년 01월 19일입니다.

* 대항력: 해당 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 95,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. (물건명세서 참고사항 참조)

* 등기부상 권리: 주택임차권(을1)이 '인수'로 기재되어 있어, 임차인의 보증금 95,000,000원에 대한 매수인 인수 가능성이 있습니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액은 약 1,976,134,522원입니다.

* 인수 보증금: 물건명세서 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당을 통해 변제되는 금액을 제외한 잔액에 대한 표기일 수 있습니다. 실질적으로는 '을1' 주택임차권에 대한 인수 보증금 95,000,000원을 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 정부세종청사 인근의 중심상업지역에 위치하여 공무원 및 관련 업계 종사자를 대상으로 한 오피스텔 및 상가 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설: 관공서 밀집 지역으로 업무 지원 시설 및 근린생활시설이 발달해 있어 상권 형성에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

* 건물 특성: '푸르지오시티'는 준공된 지 약 10년 가량 되었으나, 현대적인 설비를 갖춘 업무용 오피스텔 건물로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 지하 4층, 지상 20층 건물 중 12층에 위치합니다.

* 내부 설비: 위생 및 급배수, 화재 탐지, 소화전, 개별 난방, 승강기, 주차장 등 기본적인 편의 설비가 구비되어 있습니다.

* 주변 편의시설: 인근에 다양한 상업 시설과 행정 시설이 위치하여 생활 편의성이 우수합니다. (혐오시설 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 윤수지의 보증금 95,000,000원이 전액 배당되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 예상 입찰가 산정에 있어 가장 큰 변수이자 위험 요인입니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정평가액(94,000,000원) 대비 최근 실거래가(77,000,000원 ~ 80,000,000원)에 다소 차이가 있습니다.

* 내부 확인 제한: 현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 내부 확인이 어려워 집합건축물대장 상 건축물 현황도 및 외부 관찰, 탐문 등에 의거 작성되었으므로 실제 내부 구조와 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 정부세종청사 인근의 중심상업지역에 위치하여 입지 조건은 우수합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 95,000,000원이 매수인의 인수 대상이 될 수 있다는 점이 가장 큰 고려사항입니다. 만약 이 보증금이 전액 배당되지 않는다면, 낙찰받더라도 상당한 추가 비용 부담이 발생할 수 있어 신중한 접근이 필요합니다. 감정가와 최근 시세 사이의 차이 또한 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 정부기관 밀집 지역의 안정적인 임대 수요: 세종시의 핵심 행정타운에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 우수한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 접근성이 좋고 주변 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 실사용 및 투자 목적 모두 고려 가능: 소형 오피스텔로서 개인의 주거 또는 소규모 업무 공간으로 활용이 가능하며, 임대 수익 또한 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적의 오피스텔 거래가는 77,000,000원에서 80,000,000원 범위로 나타났습니다. 감정가는 94,000,000원입니다.

보증금 인수 부담이 없다는 가정 하에, 최근 시세를 바탕으로 산정한 합리적인 입찰 희망가는 약 88,000,000원입니다.

하지만, 가장 중요한 점은 본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 95,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있다는 것입니다. 만약 임차인의 보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않는다면, 매수인은 해당 보증금 잔액을 추가로 부담해야 합니다. 이 경우, 88,000,000원에 입찰하더라도 총 부담액은 183,000,000원(8800만원 + 9500만원)이 되어 시세보다 훨씬 높아지게 됩니다.

따라서, 본 건에 대한 입찰은 임차인 관련 권리 분석을 더욱 철저히 수행하고, 배당표 예측 등을 통해 보증금 인수 여부를 명확히 확인한 후에 결정해야 합니다. 보증금 인수 위험을 고려할 경우, 예상 입찰가는 현재 제시된 시장 가격보다 훨씬 낮게 책정되어야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.