나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30738 [1] 충청북도 음성군 소이면 비산리 370-16 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 소이면 비산리 소재 "국립 약용식물원" 북동쪽 인근에 위치하며, 인근은 농경지, 자연림 등으로 형성된 순수 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 국도(36호선) 및 노선버스 정류장이 소재하나 버스정류장까지의 거리, 배차간격, 노선 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호1) : 본건 토지는 완경사지대의 사다리형 토지로서 과수원으로 이용 중임. 일련번호2) : 본건 토지는 완경사지대의 부정형 토지로서 현황 도로 및 일부 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호1) : 본건 토지 남서쪽으로 노폭 3m 내외 포장 및 비포장농로와 접함. 일련번호2) : 본건이 노폭 3m 내외 포장 및 비포장농로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 및 2) 공히 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 1) 토지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 소유자 미상의 제시외수목㉠(복숭아나무, 감나무, 대추나무 등 과수목, 소나무 등 조경수 합계 300여주)과 조경석㉡이 소재하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람. 본건 일련번호 1) 및 2) 토지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 소유자 미상의 제시외 물건 ㉢ ~ ㉨이 소재하는 바, 그 면적을 개략적으로 실측하고 그 구조, 용재, 시공 및 관리상태 등을 고려하여 원가법(정액법)으로 감정평가하되, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가하였으며, 제시외 건물 등이 경매 대상에서 제외되어 토지가 소유권 행사를 제한 받는 경우의 토지 가액을 토지 감정평가명세표에 병기하오니 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 일련번호 2)의 공부상 지목은 '전'이나 일부 현황 도로로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록 2 지분매각 (공유자 우선매수청구권 없음)
-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수, 별지 사실조회회신참조)
-제시외 1-4 콘크리트수로관, 1-8 지하수관정 매각 포함(감정평가서상 ㄹ,ㅇ)
-제시외 1-1, 1-2 소유자미상의 수목 및 조경수 매각 제외(감정평가서상 ㄱ,ㄴ)
-제시외 1-3, 1-5, 1-6, 1-7, 1-9 매각 제외 (감정평가서상 ㄷ,ㅁ,ㅂ,ㅅ,ㅈ)
-목록 1 지상의 비닐하우스 매각 제외
-목록 2 공부상 지목은 '전'이나 일부 현황 도로로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 충주지원 2025타경30738 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정

채무자/소유자: (등기부등본 상 이명학, 김창래 등 확인되나, 채권자의 강제경매 신청 근거에 따른 진행)

1.2. 물건 상세내역

소재지: 충청북도 음성군 소이면 비산리 370-16

용도: 전 (일부 현황 도로 이용 중)

감정가: 406,008,000원

토지면적: 9,226.00㎡ (약 2,791.08평)

토지지분: 6,958㎡ (약 2,104.77평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 79.55㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 공유자우선매수신고, 지분매각, 공동담보

주의사항:

* 일괄매각 (단, 세부 목록별 상이할 수 있음)

* 목록 2 지분 매각 (공유자 우선매수청구권 없음)

* 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수)

* 제시외 1-4 콘크리트수로관, 1-8 지하수관정 매각 포함

* 제시외 1-1, 1-2 소유자 미상의 수목 및 조경수 매각 제외

* 제시외 1-3, 1-5, 1-6, 1-7, 1-9 매각 제외

* 목록 1 지상의 비닐하우스 매각 제외

* 목록 2 공부상 지목은 '전'이나 일부 현황 도로로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 충청북도 음성군 소이면 비산리 소재 "국립 약용식물원" 북동쪽 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 자연림 등으로 형성된 순수 농경지대임.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 인근 국도(36호선) 및 노선버스 정류장까지의 거리, 배차 간격, 노선 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

2.3. 형태 및 이용상태

본건 토지는 일련번호 1)의 경우 완경사지의 사다리형 토지로 과수원으로 이용 중임. 일련번호 2)의 경우 완경사지의 부정형 토지로 현황 도로 및 일부 전으로 이용 중임.

2.4. 인접 도로상태

일련번호 1) 토지는 남서쪽으로 노폭 3m 내외의 포장 및 비포장 농로와 접함.

일련번호 2) 토지는 노폭 3m 내외의 포장 및 비포장 농로의 일부임.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(일련번호 1) 및 2) 공히)는 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 이전: 1987-12-07 (이 )

* 소유권 이전: 2014-07-04 (김 )

* 근저당권 (말소기준권리): 2023-10-24, 농협은행주식회사, 180,000,000원

* 가압류: 2025-03-10, 정 , 30,000,000원

* 강제경매: 2025-08-21, 정 , 31,884,862원 (본 경매 사건)

총 등기부채권액: 210,000,000원

3.2. 소멸/인수 권리

말소기준권리인 농협은행주식회사의 근저당권(2023-10-24)보다 이후에 설정된 가압류 및 강제경매 등은 매각으로 소멸될 예정임. 선순위 소유권 이전 등기는 소멸되지 않으나, 경매 신청 채권자의 권리 행사로 인해 소유권이 이전될 수 있음.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 현재 명시된 것은 없으나, 지상권 등에 대한 개요만 기재되어 있음.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 특이사항 없음.

3.4. 특수물건 정보 분석

* 농지취득자격증명: 필수 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있음.

* 공유자우선매수: 목록 2에 대해 공유자 우선매수청구권이 없음.

* 지분매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 공유 관계 및 지분 행사 등에 대한 추가 확인이 필요함.

* 공동담보: 본건 외 다른 부동산과 공동 담보로 설정되었을 가능성이 있음.

4. 상권분석

본건은 농경지와 자연림으로 둘러싸인 농촌 지역에 위치하며, 인근에 국립 약용식물원이 있어 일부 방문객 유입이 있을 수 있으나, 상업 활동이나 일반적인 상권 형성은 미흡한 지역으로 판단됨.

5. 생활정보

주변 교통 상황에서 언급된 바와 같이 대중교통 이용이 다소 불편하여 주로 차량 이용이 필요한 지역임. 기본적인 편의시설 및 관공서 등은 음성군 소이면 소재지를 이용해야 할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

* 농지 취득 자격: 농지법에 따른 취득 자격 증명이 필수이며, 자격 미비 시 입찰에 참여할 수 없거나 낙찰 후에도 취득이 불가능하여 보증금 몰수 등 문제가 발생할 수 있음.

* 지분 매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 향후 토지 이용 및 처분에 있어 다른 지분 소유자와의 협의가 필요하며, 이로 인한 분쟁 발생 가능성이 있음.

* 현황 도로 이용: 공부상 지목은 '전'이나 일부 현황 도로로 이용 중인 부분이 있어, 토지 이용 계획 및 활용에 있어 제한이 발생할 수 있음.

* 제시외 물건 제외: 일부 수목, 비닐하우스 등이 매각 대상에서 제외되어 있어, 토지 이용 시 현 상태와 달라질 수 있음.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 검색되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군에 위치한 전(밭)으로, 일부 지분 매각 및 농지 취득 자격 증명 필요 등의 특징을 가지고 있음. 주변은 농경지대로 형성되어 있으며, 국립 약용식물원이 인근에 위치함. 교통은 차량 접근은 용이하나 대중교통은 다소 불편함. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정이며, 특이사항으로는 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 일부 제시외 물건이 매각에서 제외되는 점, 또한 공부상 지목과 현황 이용 상태의 차이(도로 이용)가 있는 점을 주의해야 함.

8. 투자 포인트

* 농업 목적 또는 임업 관련 투자: 농업진흥지역으로 농지 취득 자격을 갖춘 경우, 농업 및 임업 관련 용도로 활용 가능.

* 국립 약용식물원 인근: 식물원 방문객이나 관련 시설 운영을 위한 부지로의 잠재적 가치 고려 가능.

* 지분 활용 방안 모색: 토지 지분 매각 건으로, 다른 지분 소유자와의 협의를 통해 효율적인 토지 이용 방안을 마련할 경우 투자 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 자료만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 토지 이용 현황, 지분 매각으로 인한 제약, 농지 취득 자격 여부, 향후 개발 가능성 등 다양한 요인을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 지분 매각의 경우 전체 지분의 가치와 실제 매수인이 행사할 수 있는 권한의 범위를 면밀히 분석해야 합니다. 해당 물건의 감정가는 406,008,000원이며, 토지 지분 면적을 고려한 ㎡당 감정가는 약 58,400원 수준입니다. 보증금 몰수 위험을 고려하여 신중한 접근이 필요하며, 실제 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 조사 및 공인중개사, 경매 전문가와의 상담을 통해 추가적인 정보를 확보하시는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.