나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10196 [1] 충청북도 옥천군 청성면 묘금리 334 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 청성면 묘금리 소재 ""괴목마을"" 북측 근거리 보전관리지역내에 위치하며,
주위는 순수임야 및 과수원 등이 소재하는 산간 농경지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입은 불가능하며, 버스정류장 또한 인근마을 근거리에 위치하는 등 제반
교통상황은 불편시 됩니다.

형태 및 이용상태

동측으로 급경사진 부정형의 토지로서, 전(휴경지)으로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건은 지적상 남측으로 폭 약1~2미터 내외의 도로부지와 접하나 현황 폐도 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경
정책기본법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

농지취득자격증명 제출요.(미제출시 보증금 미반환, 관할관청에 발급여부를 확인 후 입찰요망)
인접지와 경계가 불분명하여 별도의 측량요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 경매기본사항

1.1. 1.사건번호: 영동지원 2025타경10196 (1)

1.1. 2.소재지: 충청북도 옥천군 청성면 묘금리 334

1.1. 3.용도: 전

1.1. 4.감정가: 25,012,000원

1.1. 5.토지면적: 1924.00㎡ (약 582평)

1.1. 6.토지제시외면적: 0.00㎡

1.1. 7.건물면적: 0.00㎡

1.1. 8.건물제시외면적: 0.00㎡

1.1. 9.매각대상: 토지매각

1.1. 10.경매구분: 부동산강제경매

1.1. 11.채권자: 충OOOOOOO

1.2. 특이사항및주의사항

1.2. 1.특이사항: 농지취득자격증명 필요, 인접지와 경계 불분명 (별도 측량 요함)

1.2. 2.주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환. 관할관청에 발급 여부 확인 후 입찰 요망.

1.2. 3.특수물건정보: 농지취득자격증명, 인접지와 경계 불분명

1.3. 감정평가서요약

1.3. 1.토지감정요항표

1.3. 1.1.위치및주위환경: 본건은 충청북도 옥천군 청성면 묘금리 소재 ""괴목마을"" 북측 근거리 보전관리지역 내에 위치하며, 주위는 순수임야 및 과수원 등이 소재하는 산간 농경지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

1.3. 1.2.교통상황: 본건까지 차량출입은 불가능하며, 버스정류장 또한 인근 마을 근거리에 위치하는 등 제반 교통상황은 불편합니다.

1.3. 1.3.형태및이용상태: 동측으로 급경사진 부정형의 토지로서, 전(휴경지)으로 이용 중입니다.

1.3. 1.4.인접도로상태: 본건은 지적상 남측으로 폭 약 1~2미터 내외의 도로부지와 접하나 현황 폐도 상태입니다.

1.3. 1.5.토지이용계획및제한상태: 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>.

1.3. 1.6.제시목록외의물건: 해당사항 없습니다.

1.3. 1.7.공부와의차이: 해당사항 없습니다.

1.3. 1.8.기타참고사항: 해당사항 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

2.1. 1.본건은 괴목마을 북측 인근에 위치한 보전관리지역 내 산간 농경지대입니다.

2.1. 2.주위는 주로 임야 및 과수원 등으로 구성되어 있으며, 전반적인 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통접근성

2.2. 1.차량 진입이 불가하며, 인근 버스정류장과의 거리도 있어 대중교통 이용이 매우 불편한 지역입니다.

2.2. 2.지적상 도로(남측 폭 1~2미터)가 접하나 현황 폐도 상태로 사실상 맹지나 다름없습니다.

2.3. 지역제한사항

2.3. 1.보전관리지역으로 지정되어 있으며, 환경 관련 법규에 따라 가축사육, 배출시설 설치, 수질 보전 등에 대한 엄격한 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

3.1. 1.소유권변동:

* 2010-09-30: 임현 소유권 이전

* 2024-12-06: 김재임 소유권 이전 (상속)

3.1. 2.권리설정및말소:

* 말소기준권리: 2024-12-17 (갑11, 충북신용보증재단 가압류, 금39,000,000원)

* 이후 권리: 2025-08-19 (갑12, 충북신용보증재단 강제경매, 금42,503,725원) - 본 압류로의 이행

3.1. 3.매각으로소멸되는권리: 말소기준권리인 가압류(갑11) 이하 모든 권리(가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.1. 4.매각으로소멸되지않는권리: 명세서상 기재된 내용에 따라 해당 사항은 없습니다.

3.2. 임차인현황

3.2. 1.인수보증금합계: 0원

3.2. 2.상기 정보만으로 판단 시, 별도의 인수할 임차인 보증금은 없는 것으로 보입니다.

3.3. 채권총액

3.3. 1.등기부채권총액 (강제경매 기준): 39,000,000원 (본건 경매를 개시하게 된 주채무)

4. 상권분석

4.1. 본건은 농업용 토지로서 주변에 상업시설이나 주거 밀집지역이 없어 일반적인 상권 분석은 어렵습니다.

4.2. 향후 토지 이용 계획 및 주변 개발 가능성에 따라 잠재적 가치 변화를 예측할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 본건 소재지는 농경지대로서 주변 편의시설 및 생활 인프라가 부족합니다.

5.2. 가장 가까운 마을("괴목마을") 및 인근 지역의 편의시설 이용이 필요하며, 이에 따른 불편함이 예상됩니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 농지취득자격증명 의무: 미제출 시 보증금 미반환 등 큰 불이익이 발생하므로, 입찰 전 반드시 발급 가능 여부 및 절차를 관할 관청에 확인해야 합니다.

6.2. 토지경계불분명: 별도의 측량이 필요하며, 이에 따른 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 접근성취약: 차량 진입 불가 및 대중교통 불편으로 인해 토지 이용 및 활용에 제약이 있습니다.

6.4. 도로상황: 지적상 도로는 있으나 현황 폐도 상태로 사실상 맹지이며, 인접 토지 이용자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.5. 토지이용제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등 다수의 환경 관련 규제로 인해 토지 개발 및 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

6.6. 지형적제약: 동측 급경사 지형으로 인해 토지 활용에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

7.1. 본건은 충북 옥천군의 산간 농경지에 위치한 전(휴경지)입니다.

7.2. 감정가는 25,012,000원으로 비교적 낮게 책정되어 있으나, 심각한 접근성 문제, 도로 상황, 복합적인 토지 이용 제한, 경계 불분명 등 다수의 투자 저해 요소를 가지고 있습니다.

7.3. 농지취득자격증명 발급이 필수이며, 이를 충족하지 못할 경우 입찰 자체가 무효가 되거나 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

7.4. 현재 등기부상 채권 총액은 42,503,725원이지만, 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 인수 부담은 없습니다.

7.5. 투자 가치는 토지를 농업적 목적 외에 활용할 수 있는 잠재력이나, 제한된 조건 하에서의 활용 방안 모색에 달려 있습니다.

8. 투자포인트

8.1. 낮은감정가: 여러 악조건으로 인해 비교적 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

8.2. 농업적활용가능성: 관련 법규 준수 하에 경작 또는 농업 관련 시설 설치 가능성이 있습니다. (단, 이용 제한 확인 필수)

8.3. 잠재적가치상승: 향후 지역 개발 계획이나 농업 정책 변화에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (장기적 관점)

9. 예상입찰가

9.1. 본건은 명확한 현황 조사와 법적 검토가 필수적이며, 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 최우선 검토 사항입니다.

9.2. 현재 감정가는 25,012,000원이며, 제반 위험 요소를 고려할 때 낙찰가율은 감정가의 50~70% 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직할 수 있습니다.

9.3. 따라서, 감정가를 기준으로 보수적으로 산정 시, 12,500,000원 ~ 17,500,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

9.4. 실제 입찰가는 본건의 정확한 현황 파악, 주변 시세 조사, 입찰 참여자의 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.