나이스옥션 법원경매 청주 2025타경4070 [1] 충청북도 청주시 상당구 미원면 운암리 229-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심 · 평가일 2025.08.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 미원면 운암리 소재 ‘청석교차로’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 교통상황은 보통시됨

형태 및 이용상태

기호1 : 세장형의 토지로 건부지(상업용-펜션)로 이용중임.
기호7,22 : 부정형의 토지로 도로로 이용중임.
기호8,13,14,15,20 : 일단의 부정형 토지로 건부지(근린생활시설, 주택 등)로 이용중임.
기호16,19,21,25 : 부정형의 토지로 전기타(인접필지의 부속토지-정원및산책로등)로 이용중임.
기호17 : 세장형의 토지로 건부지(상업용-찜질방 등)로 이용중임.
기호23,24 : 부정형의 토지로 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호1 : 서측 및 남측으로 노폭 약4m 내외의 현황 도로에 접함.
기호7,22 : 현황 도로임.
기호8,13,14,15,20 : 일단의 토지로 남측으로 노폭 25m 내외의 현황 도로에 접함.
기호16,19,23,24,25 : 지적상 맹지임.
기호17,21 : 동측으로 노폭 약4m 내외의 현황 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 계획관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호7 : 계획관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호8 : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>임.
기호13 : 계획관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호14 : 계획관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호15 : 계획관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호16 : 계획관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지
기호17 : 계획관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호19 : 계획관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지
기호20 : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>
기호21 : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>
기호22 : 계획관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호23 : 농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
기호24 : 보전관리지역 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
기호25 : 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

가. 본건 기호20 토지 지상에 제시외 미등기건물(소유자:박종철)이 소재하고 있는바, 일반건축물대장을 기준으로 감정평가하였음.
나. 본건 기호23, 24 토지 및 25 토지 지상 일부에 소재하는 자연생 입목들은 토지의 부합물로 보아 토지에 포함하여 평가하였음.
다. 본건 기호23 토지 지상에 후첨 ‘사진용지’ 에서와 같이 육안으로 확인 가능한 분묘1기와 인터넷 위성지도상 분묘의 흔적이 보여지는 1곳(임야 안쪽으로의 진입로를 찾기가 어려워 확인하지 못함)이 소재하고 있으나, 전체 면적대비 분묘가 차지하는 면적이 미미하여, 분묘의 소재에 구애받지 않고 정상평가하였으니, 업무진행시 참고바람.
라. 본건 토지 지상 여러곳에 후첨 ‘사진용지’ 에서와 목조, 철재, PVC로 제작된 휴게의자, 휴게쉼터, 사진찍는곳, 야외시설, 물탱크 등이 소재하고 있으나, 철거가 가능하고 이동이 용이할 것으로 보아 별도로 평가하지 아니하였음.
마. 본건 토지 지상에 후첨 ‘지적도 및 사진용지’ 에서와 제시외 지하수 관정 2곳 및 연못 3곳, 야외수영장, 블록조 담장 등이 소재하고 있는바, 토지의 부합물로 보아 토지에 포함하여 평가하였음.
바. 본건 토지 지상에 후첨 ‘지적도 및 사진용지’ 에서와 제시외 고압 수전설비가 소재하고 있는바, 건물에 전기를 공급하는 시설로 보아 건물에 포함하여 평가하였음.
사. 본건 기호1,7,8,13,14,15,16,17,19,20,21,22,24 토지 지상 전체에 걸쳐 후첨 ‘사진용지’에서와 같이 소유자 미상의 제시외 조경수(소나무, 벚나무, 주목나무, 배롱나무 등) 다수가 소재하고 있는바, 개략적인 수량을 파악하여 일괄하여 감정평가하였음.

공부와의 차이

기호25 토지의 지목은 임야이나, 현황은 전기타(인접필지의 부속토지-정원및산책로 등)로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2,3,6 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외벽 : 판넬 마감등임.
내벽 : 내부인테리어 마감등임.
창호 : 샷시 창호등임.

기호4,5 건물은 경량철골구조 판넬지붕 2층 건물로서,
외벽 : 판넬 마감등임.
내벽 : 내부인테리어 마감등임.
창호 : 샷시 창호등임.

기호9.11 건물은 철근콘크리트조 슬라브위아스팔트싱글지붕 단층 건물로서,
외벽 : 몰탕위 페인팅 마감등임.
내벽 : 내부인테리어 마감등임.
창호 : 샷시 창호등임.

기호10 건물은 조사시점 당시 멸실 상태임.

기호12 건물은 조적조 슬라브위호박돌지붕 단층 건물로서,
외벽 : 흙붙임 마감등임.
내벽 : 내부인테리어 마감등임.
창호 : 샷시 창호등임.

기호18 건물은 벽돌구조 나무지붕 단층건물로서,
외벽 : 흙붙임 마감등임.
내벽 : 내부인테리어 마감등임.
창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

기호2~6 : 단독주택(펜션) 등으로 이용중임.

기호9,11 : 근린생활시설(일반음식점)로 이용중임.

기호10 : 현황 멸실상태임.

기호12 : 단독주택으로 이용중임.

기호18 : 찜질방 및 부속건물(창고등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생및급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도 및 사진용지' 참조

공부와의 차이

기호10 건물은 조사시점 현재 멸실상태이며, 기호18 건물은 공부상 '단층주택'이나, 현황은 '찜질방'으로 이용했던 것으로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록29,30번은 각 지분 매각임.
제시외 건물, 소나무 외 조경수, 관정 2동, 연못, 야외수영장, 블럭조 담장 등 토지부합물 및 고압 수전설비 매각 포함.
목록26번 지상 소재 파이프조 천막지붕 단층 취사장 매각 포함.
목록20번 지상 소재 경량철골구조 판넬지붕 단층 근린생활시설(소매점) 27.64㎡ 매각 제외(법정지상권 성립 여부 불분명)
목록23번 토지에 분묘 수기 소재하고, 매각제외 (분묘기지권 성립 여부 불분명)
휴게쉼터, 사진촬영장 등 야외설비와 컨테이너박스 2동, 목조 철제 PVC 휴게의자, 물탱크 등 철거가능하고 이동 용이한 동산 등 각 매각 제외.
목록26번 지상 소재 철재 구축물(휴게쉼터, 트램플린) 매각 제외.
목록16, 19, 21, 27번 토지에 대하여 농지취득자격증명원 제출요(미제출시 보증금 몰수, 농지법 등 개정으로 농지취득자격증명서의 발급기간이 연장되었으니 관할 관청에 발급 여부를 확인 후 입찰요망)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본개요

사건번호: 청주지방법원 2025타경4070 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 미원면 운암리 229-1

용도: 단독주택

감정가: 4,729,240,080원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 청주축산업협동조합 (추정)

매각대상: 토지 일부(토지지분) 및 건물 전체 매각 (일괄매각)

1.1. 1.면적정보

토지 총면적: 62,733.00㎡ (약 18,974.12평)

토지 매각 지분: 60,025.5㎡ (약 18,158.18평)

건물 총면적: 1,976.60㎡ (약 597.92평)

건물 매각 지분: 1,976.60㎡ (약 597.92평)

1.1. 2.건물 구성 (주요)

해당 물건지는 단독주택, 근린생활시설, 야영장시설 등 복합 용도로 사용되고 있으며, 건축물대장상 다음과 같은 건물들이 확인됩니다.

* 다동: 경량철골구조 판넬지붕 단층 단독주택 (약 52.4㎡)

* 라동: 경량철골구조 판넬지붕 단층 단독주택 (약 52.4㎡)

* 가동: 경량철골구조 판넬지붕 단층 단독주택 (약 27.64㎡)

* 나동: 경량철골구조 판넬지붕 단층 단독주택 (약 32㎡)

* 마동: 경량철골구조 판넬지붕 단층 단독주택 (약 28.86㎡)

* 230-1번지 소재 건물: 블록구조, 경량철골구조 등 복합 구성의 제1종근린생활시설 및 단독주택 (전체 면적 1,758.78㎡ 규모 추정)

* 230-9번지 소재 건물: 벽돌구조 단층 제1종근린생활시설 (약 193.16㎡)

* 229-3번지 소재 건물: 경량철골구조 단층 야영장시설 (약 21㎡)

(참고: 건물(10)은 조사 시점 멸실 상태임)

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 미원면 운암리 소재 ‘청석교차로’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농경지, 임야, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 소재하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통 및 도로상황

차량의 진출입이 가능하며, 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 기호1: 서측 및 남측으로 노폭 약 4m 내외의 현황 도로에 접함.

* 토지 기호7, 22: 현황 도로로 이용 중.

* 토지 기호8, 13, 14, 15, 20: 남측으로 노폭 25m 내외의 대로변에 접함.

* 토지 기호16, 19, 23, 24, 25: 지적상 맹지임.

* 토지 기호17, 21: 동측으로 노폭 약 4m 내외의 현황 도로에 접함.

1.2. 3.토지 이용계획 및 제한상태

주요 토지 이용 계획은 계획관리지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있습니다. 일부 필지는 농림지역, 보전관리지역, 준보전산지 등에 해당하며, 가축사육제한구역(일부 제한)으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로변에 접한 일부 필지는 접도구역에 해당합니다.

1.2. 4.주변 시설 현황

본건 소재지인 미원면 운암리는 청주시 상당구 외곽 지역으로, 도심 인프라 접근성은 다소 제한적입니다.

* 교육시설: 인근 지역(미원면)에 미원초등학교, 미원중학교 등이 소재합니다.

* 편의시설: 본건 자체적으로 근린생활시설(소매점, 음식점), 펜션, 야영장 등이 운영되었거나 운영 가능한 시설을 갖추고 있습니다. 추가적인 대형마트, 병원 등 편의시설 이용 시 청주시내로 이동이 필요합니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 토지 면적과 주변 환경은 지속적인 확인이 필요합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 현황

말소기준권리인 청주축산업협동조합의 근저당권(2020.03.31. 접수, 2,796,000,000원)보다 후순위인 여러 권리(가압류, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 토지 및 건물 등기부상 총 채권액은 약 3,421,267,630원입니다.

* 소유권: 박점용 -> 박종철 외 1명 (협의분할에 의한 상속)

* 말소기준권리: 청주축산업협동조합 근저당권 (2020.03.31.)

* 기타 권리: 다수의 가압류 및 압류 (모두 말소 예정)

* 임의경매 개시 결정: 청주축산업협동조합 (2025.08.18.)

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 박경희, 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021.01.15., 대항력 없음.

* 임차인: 윤홍락, 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021.12.01., 대항력 없음.

* 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리 (추정)

* 물건명세서상 ‘매각으로 소멸되지 않는 권리’ 항목은 비어있으나, ‘특이사항’ 및 ‘물건명세서 참고사항’에 명시된 분묘기지권 및 법정지상권의 성립 여부가 불분명하여, 매각 후에도 존속될 가능성이 있습니다. 특히, 목록 20번 지상의 근린생활시설(소매점) 및 목록 23번 토지의 분묘는 매각에서 제외되었으며, 이와 관련된 법정지상권 또는 분묘기지권의 존속 여부는 별도 확인이 반드시 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건지는 과거 펜션, 근린생활시설(음식점, 소매점), 단독주택, 야영장 시설 등으로 복합적으로 활용된 것으로 보입니다. 특히 넓은 토지 면적과 다양한 시설은 외부 관광객 유치 또는 지역 커뮤니티 공간으로 활용될 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 소재지가 농촌 지역인 점을 감안할 때, 도심 지역의 활발한 상권과는 차이가 있으며, 지역 특성에 맞는 사업 계획 수립이 중요합니다.

1.5. 생활정보

* 생활 편의시설: 물건 자체적으로 야외수영장, 관정, 연못, 휴게쉼터 등의 시설을 갖추고 있어 자체적인 여가 및 편의시설로 활용 가능합니다. 다만, 마트, 병원 등 필수적인 생활 편의시설은 차량 이동이 필요한 거리에 위치합니다.

* 주거 환경: 주변이 농경지, 임야, 단독주택 등으로 이루어져 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권 및 법정지상권: 목록 23번 토지의 분묘 및 목록 20번 토지의 건물 관련 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 이는 매수 후 법적 분쟁이나 토지 이용 제한을 야기할 수 있습니다. 분묘기지권은 토지 소유권과 별개의 권리로서 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다.

* 농지취득자격증명: 목록 16, 19, 21, 27번 토지는 농지로 추정되며, 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관할 관청에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 복합 매각 물건: 토지 일부와 건물 전체가 일괄 매각되나, 제시외 건물, 조경수, 야외설비, 컨테이너박스 등 다수의 물건이 매각에서 제외되어 있습니다. 이에 대한 명확한 확인 및 처리가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 일부 필지는 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 접도구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광대한 토지 면적과 다수의 건물을 포함하는 복합적인 자산입니다. 펜션, 음식점, 주거용 건물 등 다양한 용도로 활용 가능성이 있지만, 분묘기지권, 법정지상권, 농지취득자격증명 등 복잡한 권리 관계 및 행정 절차가 수반되어 투자에 앞서 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 해결 방안을 모색할 수 있는 경험 많은 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 토지와 다양한 용도의 건물 보유: 잠재적 개발 가치 및 다각적 활용 가능성이 있습니다.

* 복합 시설의 현재 및 과거 용도: 펜션, 음식점 등으로의 영업 경험은 사업화에 긍정적 요소로 작용할 수 있습니다.

* 경매 물건으로서 시세 대비 저평가 가능성: 복잡한 권리 관계 해소 및 리스크 관리가 가능하다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가 산정 조언

본 물건의 감정가는 4,729,240,080원입니다. 정확한 예상 입찰가는 주변 부동산 시세, 유사 물건의 경매 낙찰가, 본건의 권리 분석 결과(특히 분묘기지권, 법정지상권, 농지취득자격증명 등)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

입찰가는 일반적으로 감정가의 70% ~ 120% 범위에서 형성되나, 본건의 경우 다수의 잠재적 리스크와 복잡한 권리 관계가 존재하므로, 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 특히, 법정지상권 및 분묘기지권의 존속 여부와 그로 인한 토지 이용의 제약 정도, 농지취득자격증명 취득 가능성 및 절차의 용이성 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본 건의 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 추가 부담은 없습니다. 또한, 매각물건에 포함되지 않는 제시외 물건들에 대한 처리 비용도 고려하여 총 투자 비용을 산출해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.