나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101332 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 42-18 성산빌라 3동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 <양명고등학교> 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건물 내 제4층 제403호로서,
( 사용승인일 : 2018.04.12 )
외 벽 : 치장벽돌 등 마감.
창 호 : 샷시 등 임.

이용상태

다세대주택(거실, 주방, 방2, WC 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소화설비 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필일단의 부정형 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역이며, 기호4 소로3류(접합), 기호7 시가지경관지구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.6.1.)가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경101332 (1)

* 소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 42-18 성산빌라 3동 4층403호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 171,000,000원

* 토지면적: 30.28㎡ (약 9.16평)

* 건물면적: 38.16㎡ (약 11.55평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 지상 5층 건물 중 4층

* 사용승인일: 2018년 04월 12일

1.1. 입지조건

* 주위환경: 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 <양명고등학교> 북서측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 대기관리권역, 대도시권, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 속함. 일부 토지는 소로3류에 접하고 시가지경관지구임.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO임.

* 말소기준권리는 2024년 09월 24일 접수된 최향래의 가압류(금446,704,358원)임.

* 등기부상 권리 현황:

* 소유권보존 (2018.04.25)

* 주택임차권 (전봉준, 2020.02.28) → HUG 승계 (2024.03.18 배당신고, 대항력 없음)

* 소유권이전 (2020.02.28)

* 공유자전원지분전부이전 (2020.03.24, 매매)

* 가압류 (최향래, 2024.09.24, 금446,704,358원) - 말소기준권리

* 압류 (태안군, 2025.04.21) - 매각으로 소멸

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.08.18, 금205,000,000원) - 매각으로 소멸

* 압류 (안양시, 2026.03.26) - 매각으로 소멸

* 총 등기부채권액은 651,704,358원임.

* 매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-07-11, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-10-08, 대항력 없음.

* 오 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-08-26, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(전 ): 보증금 205,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2020-02-28, 배당신고 2024-03-18, 대항력 없음.

* 인수되는 임차보증금은 0원임.

* 특이사항: 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.06.01)가 제출되었음. 이는 매수인에게 유리한 조건임.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설 및 공동주택이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주변에 양명고등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있음.

* 대중교통 접근성은 보통 수준임.

1.4. 생활정보

* 건축물 현황: 2018년 4월 12일 사용 승인된 신축 건물로, 철근콘크리트 구조임.

* 내부 구조: 해당 호실은 거실, 주방, 방 2개, 화장실 등으로 구성된 다세대주택임.

* 편의시설: 인근 버스정류장 이용 가능하며, 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 편의성은 보통임.

* 주변 시설: 양명고등학교가 인근에 위치함.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 확약서 관련: 주택도시보증공사(HUG)가 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기에 동의하였으나, 관련 법적 절차 및 서류 검토를 통해 잠재적 분쟁 소지가 없는지 최종 확인 필요.

* 미상 임차인: 김 , 김 , 오 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 특이사항 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음. (단, 대항력은 없음).

1.6. 종합 의견

* 본건은 비교적 신축(2018년 준공)인 다세대주택으로, 권리 분석상 매수인에게 인수되는 부담이 없는 물건임.

* 특히, 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하여 매수인의 위험을 크게 줄여주는 조건임.

* 입지 조건 및 주변 환경은 보통 수준이나, 가격 경쟁력을 갖춘다면 투자가치가 있을 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2018년 준공)로 상품성이 좋음.

* HUG의 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기로 인한 권리 인수 부담 없음.

* 예상되는 낙찰가 기준, 주변 시세 대비 저평가 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석:

* 2026년 3월 5일 거래된 안양동 995-29 (신안11/12동) 다세대주택은 51.6㎡ (약 15.6평)에 15,250만원에 거래됨 (건축년도 1991년).

* 2026년 3월 5일 거래된 안양동 822-59 (다온빌리지) 다세대주택은 39.04㎡ (약 11.8평)에 23,500만원에 거래됨 (건축년도 2017년).

* 2026년 3월 1일 거래된 안양동 387-24 (초원맨션B) 다세대주택은 93.63㎡ (약 28.3평)에 26,000만원에 거래됨 (건축년도 2003년).

* 본건 물건 정보:

* 면적: 건물 38.16㎡ (약 11.55평)

* 준공년도: 2018년

* 층수: 4층

* 감정가: 171,000,000원

* 분석:

본건은 면적(38.16㎡)과 준공년도(2018년)가 안양동 822-59 (다온빌리지, 39.04㎡, 2017년 준공)와 유사함. 해당 물건은 3월에 23,500만원에 거래되었음.

본건의 감정가는 171,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 상당히 낮은 수준임.

HUG의 조건 변경으로 인한 부담이 없는 점과 신축 건물의 가치를 고려할 때, 시세 대비 저평가된 것으로 보임.

감정가 대비 85% 수준에서 시작하여, 시장 상황 및 경쟁 입찰가를 고려하여 200,000,000원 내외까지 고려해볼 수 있음.

* 예상 입찰가 범위: 175,000,000원 ~ 205,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.