나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53068 [1] 경기도 시흥시 목감동 242-9 대명1차아파트 8층811호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다임 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 논곡동 소재 "목감초등학교" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물내 제8층 제811호로서, (사용승인일자 : 1990.12.15.) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

아파트로 조사되었음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복2차선의 포장도로, 남측으로 폭 약4m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소공원(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(2016-08-16)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 정비예정구역(2021-05-07)(「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 ‘소규모주택정비사업’에 대한 해당 행위는 제외)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 안산지원 2025타경53068 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 목감동 242-9, 대명1차아파트 8층 811호

용도: 아파트

토지면적: 30.18㎡ (약 9.13평)

토지지분: 30.184000000000005㎡ (약 9.13평)

건물면적 (전용면적): 74.16㎡ (약 22.43평)

건물 사용승인일: 1990년 12월 15일 (준공년도: 1990년)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 비OOOOOOOOO

1.3. 감정가

감정평가액: 440,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 시흥시 목감동에 소재하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다. 인근에 목감초등학교가 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 서측으로 왕복 2차선, 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 주변 개발 현황

본 물건은 정비구역 및 정비예정구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2019년 08월 08일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을8)입니다. 매각으로 인해 아래 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 근저당권 (한국자산관리공사, 2019-08-08)

* 근저당권 (비엔케이캐피탈주식회사, 2024-06-04)

* 임의경매개시결정 (비엔케이캐피탈주식회사, 2025-08-14)

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권개요란은 비어있음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대관계는 조사된 바 없으며, 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부 채권 총액

등기부 상 채권 총액은 436,200,000원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

아파트 단지 인근으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 생활 편의시설

단지 인근의 근린생활시설 및 대중교통망을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 교육시설

목감초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지이용계획 및 제한사항

본 건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소공원, 소로3류, 중로2류 도로 저촉 사항이 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5.2. 건물 노후도

1990년 12월 사용 승인된 건물로, 30년 이상 경과한 노후 건축물입니다.

5.3. 시장 변동성

정비구역 지정으로 인한 개발 기대감과 함께, 건축물의 노후도 및 주변 시세 변동성을 종합적으로 고려해야 합니다.

6. 투자 포인트

* 정비구역 지정을 통한 향후 미래가치 상승 잠재력

* 초등학교 인근의 안정적인 주거 입지

* 토지 및 건물 일괄매각으로 인한 명확한 권리관계

7. 종합 의견

본 건은 경기도 시흥시 목감동에 위치한 아파트로, 초등학교와 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 양호합니다. 특히 정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 등을 통한 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 다만, 건축 연차가 오래되었고, 토지이용계획 상 일부 제한사항이 존재하므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 권리관계는 명확한 편이며, 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 비슷한 면적의 아파트가 2026년 6월 3억 8천만 원, 2026년 7월 4억 1천 7백만 원에 거래되었습니다. 본 건은 8층으로, 최근 거래된 7층 대비 약간 높은 층이라는 점을 감안할 때, 현재 시장가치를 고려하여 4억 1천만 원 ~ 4억 2천 5백만 원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 감정가(4억 4천만 원)와 등기부 채권 총액(4억 3천 6백 2십만 원)을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.