나이스옥션 법원경매 안산 2025타경786 [1] 경기도 시흥시 정왕동 1875-5 건영아파트 216동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웰스감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하는 ‘송운중학교’ 남측 인근에 위치하는 '건영아파트 216동 4층 402호'로 주위는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능한 바 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 벽식구조 경사슬래브지붕 10층 중 4층 402호로
외 벽: 몰탈 위 페인트 마감
내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감
창 호: 샷시 창호입니다.

이용상태

본건은 아파트(방3, 발코니, 현관, 욕실2, 주방 겸 식당, 거실 등)로 이용중입니다.

설비내역

본건은 급배수설비, 전기설비, 위생설비, 화재탐지설비, 주차장설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 장방형 평지로 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 단지 내 도로 및 외곽 진입도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2020-09-29)(보조간선도로)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(2020-09-29)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경786 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 1875-5 건영아파트 216동 4층 402호

* 용도: 아파트

* 건물명: 시화송운마을건영2차

* 사용승인일: 1997년 9월 27일

* 감정가: 347,000,000원

* 토지면적: 71.41㎡ (약 21.6평)

* 건물면적 (전용면적/공급면적): 84.93㎡ (약 25.7평)

* 제공된 '건물면적'은 84.93㎡이며, 최근 실거래 사례에서도 해당 면적의 전용면적(excluUseAr)이 84.93㎡로 확인되었습니다. 별도의 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물대장 요약:

* 총괄표제부: 대지면적 43,394㎡, 건축면적 10,391.52㎡, 총면적 77,193.63㎡, 용도 공동주택(아파트)/근린생활시설, 세대수 710세대, 총 주차대수 634대.

* 표제부 (216동): 철근콘크리트 벽식구조, 10층 건물, 승강기 2대.

* 전유부 (402호): 4층, 402호.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하며, '송운중학교' 남측 인근에 위치함.

* 주변은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재하는 주거지대로, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됨.

* 교통상황:

* 단지 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이함.

* 차량 접근이 가능한 도로망을 갖추고 있어 자가용 이용도 편리함.

* 대중교통 상황은 보통으로 평가됨.

* 도로상태:

* 단지 내 도로 및 외곽 진입도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활함.

* 토지이용계획상 대로2류(폭 30~35m), 중로2류(폭 15~20m)와 접함.

* 주변 혐오시설:

* 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 본건 인근에 직접적으로 주거 환경에 심각한 영향을 미치는 혐오시설이 확인되지 않음.

3. 권리분석

* 권리종별: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 말소기준권리: 2020년 2월 7일자 우리은행 근저당 (을17)

* 등기부현황 (매각으로 소멸되는 권리):

* 을17: 우리은행 근저당 (2020.02.07, 146,850,000원)

* 을22: 애큐온저축은행 근저당 (2021.11.05, 276,000,000원)

* 갑12: 우리은행 임의경매 (2025.08.19, 133,029,793원) (본건 사건)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (개요 없음)

* 등기부채권 총액: 422,850,000원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 미상이므로, 현재 점유자가 있을 수 있으며 이에 대한 명도 협의가 필요할 수 있음. 보증금 인수 금액이 0원이라도 점유자는 별도의 명도 대상이 될 수 있음.

4. 상권분석

* 주거 밀집 지역: 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 배후 수요가 풍부함.

* 편의시설 접근성: 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 인근에 있어 생활 편의성이 높음.

* 지역 특성: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 안정적인 주거지로서의 기능이 예상됨.

* 접근성: 대로 및 중로와 접해 있어 차량을 이용한 외부와의 접근성이 양호함.

5. 생활정보

* 단지 정보:

* 아파트명: 시화송운마을건영2차

* 총 세대수: 710세대

* 최고층/최저층: 10층 / 1층

* 총 동수: 21개동

* 건축년도: 1997년

* 주거 편의시설:

* 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등.

* 주차 시설:

* 총 주차대수: 634대 (건축물대장 총괄표제부 기준).

* 세대당 주차 가능 대수: 약 0.89대 (634대 / 710세대).

* 기타:

* 관리사무소 연락처: 031-499-7776

* 전기차 충전기: 지상 13대 설치.

6. 잠재적 리스크

* 노후화: 1997년 준공으로 건축 후 약 30년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 점유자 관련 불확실성: 임대관계가 미상으로, 현재 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있음.

* 주차 공간 부족: 세대수 대비 총 주차대수가 적어 주차에 대한 불편함이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 건영아파트 216동 4층 402호로, 주변 시세 대비 합리적인 감정가를 형성하고 있습니다. 송운중학교 인근의 안정적인 주거지역에 위치하며, 대중교통 및 차량 접근성이 양호합니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔한 편이나, 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 고려해야 할 사항입니다. 1997년식 아파트로 노후화는 진행되었으나, 주변 인프라와 함께 꾸준한 수요를 기대할 수 있는 입지입니다. 주차 공간 부족 등은 단점이지만, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 및 임대 목적 모두 적합한 입지.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가 (최근 실거래가 최고가 3억 7,500만원 대비).

* 안정적인 배후 수요를 갖춘 대규모 아파트 단지 내 위치.

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적음 (말소기준권리 이하 소멸).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 347,000,000원

* 최근 매매 사례 (84.93㎡):

* 2026년 5월 20일: 375,000,000원

* 주변 아파트 면적별 시세 분석 결과, 본 물건의 면적(84.93㎡)은 최근 3억 7,500만원에 거래된 사례가 있어 감정가(3억 4,700만원)보다 높은 시세를 형성하고 있습니다.

* 따라서, 경쟁 입찰 상황을 고려하여 감정가를 상회하는 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 권장 입찰가는 360,000,000원 (삼억 육천만원) 입니다.

* 이는 감정가의 약 103.7% 수준이며, 최근 최고 실거래가보다 낮은 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.