나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53051 [1] 경기도 시흥시 조남동 677-2 중앙프라자 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 조남동 소재 ""운흥초등학교"" 서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건 내, 3층 303호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 제2종근린생활시설(이화음악학원)으로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수/위생설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 사다리형 평지로, 제1,2종근린생활시설 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 30M의 포장도로, 서측으로 폭 약 20M의 포장도로, 동측으로 폭 약 6M의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호 ①(조남동 677-2번지)는 제2종일반주거지역(2016-08-16), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(2016-08-16)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-08-16)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>이고, 기호 ②(조남동 677-3번지)는 제2종일반주거지역(2016-08-16), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2016-08-16)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2016-08-16)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-08-16)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상의 용도는 `제2종근린생활시설(학원)`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53051 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 조남동 677-2 중앙프라자 3층303호

* 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제2종근린생활시설(학원))

* 감정가: 352,000,000원

* 토지면적: 43.38㎡ (약 13.12평)

* 토지지분: 43.381㎡ (약 13.12평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 78.00㎡ (약 23.59평)

* 건물지분: 78㎡ (약 23.59평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광명농업협동조합

* 특이사항: 대항력있는 임차인, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 조남동 소재 "운흥초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 3층 303호이며, 외벽은 석재붙임, 창호는 새시 등으로 마감되었습니다.

* 이용상태: 본건은 제2종근린생활시설(이화음악학원)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 본건은 기본적인 급배수/위생설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건은 2필지 일단의 사다리형 평지로, 제1,2종 근린생활시설 부지 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 폭 약 30M, 서측으로 폭 약 20M, 동측으로 폭 약 6M의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 기호 ①(조남동 677-2번지)는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류, 중로1류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다. 기호 ②(조남동 677-3번지)는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 소로3류, 중로1류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.

1.2. 권리분석

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광명농업협동조합

* 말소기준권리: 2023년 6월 28일자 광명농업협동조합 근저당 (264,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2017년 3월 13일

* 확정일자: 2023년 6월 22일

* 배당신고일자: 2025년 8월 27일

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약:

* 대항력 있는 임차인 최 이 존재하나, 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 가능성이 높습니다.

* 그러나 임차인의 배당 여부 및 정확한 권리관계 확인을 위한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 등기부요약:

* 소유권보존, 공유자전원지분전부이전 등기 확인.

* 채권 총액: 274,000,000원 (근저당 264,000,000원, 가압류 10,000,000원 등)

* 기입된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매, 압류)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 용도 적합성: 본건은 집합건축물대장상 및 실제 이용상 용도가 제2종근린생활시설(학원)으로, 상가로서의 용도 적합성이 양호합니다.

* 주변 환경: 운흥초등학교 인근에 위치하여 학원 수요가 있는 지역입니다. 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하여 배후 수요가 존재합니다.

* 건물 특징: 중앙프라자 건물 내 3층에 위치하며, 4층 건물 중 일부이므로 이용률 및 접근성 측면에서 고려가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통 접근성: 차량 진입이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 위치입니다.

* 교육 시설: 운흥초등학교가 인접해 있어 교육 관련 시설로서의 이점이 있습니다.

* 편의 시설: 주변 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 최 임차인은 전입일자가 말소기준권리보다 빠르나, 확정일자가 늦습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 경매가 진행되는 물건으로, 다른 공동담보 물건의 경매 결과 및 채권액에 따라 낙찰 이후의 권리관계가 영향을 받을 수 있습니다.

* 권리 분석의 복잡성: 임차인의 대항력 유무와 '인수 보증금 합계: 0원' 표기 간의 해석에 있어 추가적인 법률적 검토가 요구될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 조남동에 위치한 근린생활시설(학원)로, 교육 시설 인근에 자리하여 안정적인 수요가 기대됩니다. 교통 여건 및 주변 환경은 양호한 편이며, 건물 역시 비교적 신축(2016년 사용승인)에 해당합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 공동담보 물건이라는 점은 권리 분석 시 면밀한 검토가 필요한 부분입니다. '인수 보증금 합계 0원' 표기를 바탕으로 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 관련 서류 검토 및 전문가 상담을 통해 최종적인 권리 관계를 명확히 하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 교육 특화 입지: 운흥초등학교 인근으로, 어린이 및 청소년 대상 학원 운영에 유리한 환경을 제공합니다.

* 편리한 접근성: 다양한 도로망과 인접한 버스정류장으로 인해 방문객 및 학원생의 접근이 용이합니다.

* 지역 개발 잠재력: 지구단위계획구역 및 공공주택지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원 (제공된 정보 기준)

* 본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 임차인 명도 가능성, 잔여 채권액 등 추가적인 시장 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다. 다만, 보수적으로 감정가의 80%~90% 선에서 검토하되, 명도 예상 비용 및 부대 비용을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.