나이스옥션 법원경매 안산 2025타경780 [1] 경기도 광명시 소하동 1344 광명지타워 10층비1017호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 소하동 소재 '소하고등학교' 남동측 인근에 위치하며 주위에는 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 제15층 건물 내 제10층 제B1017호로서

외벽: 강화유리 및 복합판넬 마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건은 공장(지식산업센터)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 가장형의 토지로서 지식산업세터(아파트형공장) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측을 로폭 약 35미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2020-09-15)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-09-15)(집산도로)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))) 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 `공장(지식산업센터)`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경780 (1)

소재지: 경기도 광명시 소하동 1344 광명지타워 10층비1017호

용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 `공장(지식산업센터)`)

감정가: 622,000,000원

토지면적: 25.70㎡ (약 7.77평)

토지지분: 25.7㎡ (약 7.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 116.64㎡ (약 35.27평)

건물지분: 116.64㎡ (약 35.27평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역, 유동화물건

주의사항: 집합건축물대장상 용도는 `공장(지식산업센터)`임

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 광명시 소하동 소재 '소하고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 등 교통 상황은 대체로 양호합니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 제15층 건물 중 제10층 제B1017호입니다. 외벽은 강화유리 및 복합판넬, 내벽은 페인트 마감 등이며, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 등고평탄한 가장형의 토지로서 지식산업센터(아파트형공장)의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 북서측으로 로폭 약 35미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 8월 12일 접수된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. [cite: X]

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 보고서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. [cite: X]

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 594,000,000원 입니다. [cite: X]

* 주요 권리 내역:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (최규호) [cite: X]

* 근저당권 (국민은행, 594,000,000원) [cite: X]

* 임의경매개시결정 (국민은행, 511,259,431원) [cite: X]

* 압류 (광명시, 2건) [cite: X]

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원 입니다.

* 임대 관계는 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 광명시 소하동 일대는 지식산업센터 및 근린생활시설이 밀집된 상업 및 업무 지구를 형성하고 있으며, 주위에는 다양한 기업들이 입주해 있어 관련 종사자들의 배후 수요가 예상됩니다.

* 향후 인근 구름산지구 도시개발사업 및 광명시흥테크노밸리 조성 사업 등이 완료되면 배후 수요는 더욱 확대될 것으로 전망됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변시설: 본건은 '소하고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 지식산업센터 및 근린생활시설이 혼재합니다.

* 교통: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 내부 시설: 본건이 속한 광명 G타워 복합지식문화타워 내에는 다양한 편의 및 부대시설이 갖추어져 있습니다.

* 문화 시설: 메가박스 영화관

* 여가 시설: 볼링장

* 의료 시설: 중앙대학교 의료원과 연계된 건강검진센터 및 다양한 의원/병원

* 교육 시설: 어린이집, 어린이 도서관

* 편의 시설: 카페, 약국

* 기타: 식당, 드라이브인 시스템 (공장/창고 호실)

* 주변 개발: 구름산지구 도시개발사업, 광명시흥테크노밸리 조성 등 주변 개발 호재가 예정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 (2025.8.26.~2026.8.25.) 일정 면적 이상 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. (다만, 제시된 물건 정보상으로는 주로 주택 용도에 해당될 수 있습니다.)

* 유동화물건: 자산 유동화와 관련된 특성이 존재할 수 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미확인: 현재 임차인 유무 및 정확한 임대차 조건이 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 수도권정비계획법상 과밀억제권역, 택지개발촉진법상 택지개발지구, 한강수계 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함되어 관련 법규 적용 가능성을 확인해야 합니다.

* 환경 관련 과거 이슈: 과거 소하동 지역에서 산업 시설(노루페인트, 기아자동차 공장, 자원회수시설 등)과 관련하여 악취 민원이 제기된 바 있습니다. 현재 본건이 위치한 광명 G타워는 현대식 시설이지만, 지역 환경의 역사적 맥락을 인지하고 있을 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 광명시 소하동에 위치한 지식산업센터 내 구분건물로서, 감정가는 6억 2천 2백만원입니다. [cite: X] 건물은 철근콘크리트 구조로 내부에 필요한 설비(위생, 급배수, 냉난방, 승강기 등)가 구비되어 있으며, 주변 교통 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수할 권리는 없습니다. [cite: X]

다만, 임대관계가 미상이며, 토지거래허가구역 지정 및 과거 지역 환경 관련 이슈 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. [cite: X]

전반적으로는 양호한 입지와 내부 편의시설을 갖춘 지식산업센터 건물이지만, 명도 및 지역 환경 관련 사항을 신중히 검토해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 광명시 소하동의 지식산업센터 밀집 지역 내 위치하여 직주근접성이 우수하며, 주변 개발 계획으로 미래 가치 상승 기대.

* 편의시설 집적: 건물 자체 내에 영화관, 볼링장, 병원, 식당 등 다양한 편의시설이 갖춰져 있어 입주 기업 및 직원의 만족도 향상.

* 깔끔한 권리관계: 모든 등기된 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 인수가 가능. [cite: X]

* 효율적인 면적: 약 35.27평의 전용 면적으로 다양한 규모의 기업이 활용하기 적합.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 622,000,000원

* 본 건은 최초 경매로 진행되며, 일반적으로 최초 경매 시 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경향이 있습니다.

* 이를 고려할 때, 예상 입찰가는 약 5억 3천만원 ~ 5억 6천만원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

* 본 건은 인수할 보증금이 없으므로, 해당 금액은 순수 낙찰가로 산정됩니다.

* 정확한 입찰가는 본 건의 현황, 주변 시세, 낙찰 동향, 명도 가능성, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.