나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53009 [1] 경기도 시흥시 정왕동 1942-2 동보아파트 104동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "" 서해초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지,근린생활시설, 공원 등으로 주거지대로서 환경은 보통임.

교통상황

대상물건에 차량접근이 용이하며, 단지 입구에 버스정류장이 소재하여 대중교통 접근성은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬라브지붕 10층 중 1층101호이며

외벽: 페인트마감

창호: 하이샷시 유리

이용상태

시건장치로 인해 이용상태를 파악치 못해 건축물현황도에 의해 추정하였으며 아파트(방3, 거실겸 주방, 화장실2 등)로 이용함.

설비내역

대상물건의 개요 참조.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 공동주택 아파트 부지로 이용함.

인접 도로상태등

광로와 대로에 접하며 포장상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 개요 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

거주인의 부재로 인해 임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53009 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 1942-2 동보아파트 104동 1층101호

용도: 아파트

감정가: 265,000,000원

토지면적: 94.70㎡ (약 28.65평)

건물면적: 84.94㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 회생회사남양건설주식회사

2. 입지조건

이 물건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 서해초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 주거지대로서 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 단지 입구에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리인 전세권(을11)은 2021년 11월 10일에 남양건설주식회사 명의로 350,000,000원에 설정되었으며, 이 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인 현황상 남양건설주식회사(보증금 350,000,000원)가 있으나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

강제경매 개시결정(갑6) 및 그 이후 설정된 압류 등기들(갑7, 갑8, 갑9) 역시 모두 말소 기준 권리보다 후순위이거나 동일하여 매각으로 인해 소멸됩니다.

따라서 본 물건은 인수해야 할 부담 있는 권리가 없는 것으로 분석됩니다.

등기부채권 총액: 350,000,000원 (말소기준권리 기준)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

대상 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

서해초등학교가 인근에 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

대중교통 이용이 편리하다는 점은 상권 접근성 측면에서 긍정적입니다.

5. 생활정보

아파트 명칭은 시화동보이며, 1997년 5월 23일에 사용 승인되었습니다.

총 14개 동, 560세대로 구성되어 있으며, 본 물건은 104동 1층 101호입니다.

최고층은 10층입니다.

아파트 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 부대시설이 있습니다.

주차는 총 570대 (지상 12대, 지하 17대) 수용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 현장 방문 시 시건장치로 인해 내부 이용 상태를 정확히 파악하지 못했습니다. 건축물현황도에 따라 방 3개, 거실 겸 주방, 화장실 2개 등으로 추정되나, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

* 거주인의 부재로 인해 정확한 임대 관계 파악이 어렵습니다. 다만, 임차인이 대항력이 없는 것으로 확인되어 인수 부담은 없습니다.

* 1층에 위치하여 소음, 사생활 침해 등에 민감한 경우 단점이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 동보아파트 1층 호실입니다.

최근 매매 실거래가(2026년 4월 283,000,000원, 2026년 5월 290,000,000원)를 고려할 때, 감정가(265,000,000원)보다 시세가 높게 형성되어 있습니다.

말소되는 권리만 존재하고 인수할 보증금이나 채무가 없어 권리 관계가 명확한 점은 큰 장점입니다.

다만, 1층이라는 점과 내부 이용 상태 확인이 제한적이었다는 점은 입찰 시 고려해야 할 사항입니다.

현 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었고 인수 부담이 없다는 점에서 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가: 현재 시세(약 286,500,000원)보다 감정가(265,000,000원)가 낮아 낙찰 후 시세 차익 확보 가능성이 높습니다.

* 권리관계 명확: 선순위 전세권이 말소기준권리이며 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

* 입지 양호: 아파트 밀집 지역에 위치하며, 대중교통 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 말소기준권리가 되는 선순위 전세권(350,000,000원)이 매각으로 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다.

최근 실거래가가 283,000,000원에서 290,000,000원 수준으로 형성되어 있으나, 1층이라는 점과 경매 특성상 감정가(265,000,000원)를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 270,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.