나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53071 [1] 경기도 시흥시 배곧동 135 시흥배곧에스케이뷰 701동 28층2802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이의규 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 ""배곧초등학교"" 서측 인근에 위치하며 주변은 아파트
단지, 각급학교 및 관공서, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 용이하며 인근에 노선버스 정류소가 소재하며 일반적인 대중
교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 29층 중 28층 2802호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 하단부 석재붙임 마감등
내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

아파트(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.
※ 내부구조도는 일반적이고 표준적인 탐문조사에 의거한 바 실제와 차이가 있을 수 있음.

설비내역

급배수 및 위생설비, 지역난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 아파트 등의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

단지내 지하주차장시설 정비되어 있고 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 시흥 배곧 SK VIEW 아파트 701동 28층 2802호입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경53071 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물은 아파트 용도로 사용되고 있으며, 총 감정가는 682,000,000원입니다.

토지 면적은 56.78㎡ (약 17.17평)이며, 건물 면적은 84.88㎡ (약 25.67평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 오케이저축은행입니다.

아파트 정보:

* 아파트명: 시흥 배곧 SK VIEW 아파트

* 주소: 경기도 시흥시 배곧동 135

* 준공 연도: 2015년 (사용승인일: 2015.07.28)

* 총 동수: 19동

* 총 세대수: 1450세대

* 단지 총면적: 약 149,073.33㎡

* 주차대수: 총 1,628대 (지하 1,620대, 지상 8대)

* 최고층: 29층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

2. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지, 각급 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로 주거 환경이 양호합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류소가 있어 일반적인 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

단지 내 지하주차시설이 잘 정비되어 있으며 외부 공도와도 연결됩니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있습니다. 또한, 상대보호구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

주변에 배곧초등학교, 배곧고등학교 등 교육시설과 다양한 근린생활시설, 상업시설, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변 지역에서 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2020년 10월 30일 접수된 오케이저축은행의 근저당권 (채권 최고액 199,200,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않으며, 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

별도로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기부상 확인되지 않았습니다.

임차인 현황:

* 임차인 현황 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 미상임

상기 정보에 따르면, 현재 인수해야 할 임차인의 보증금이나 권리가 없는 것으로 파악됩니다. 다만, '임대관계 미상'이라는 문구가 있어 현황 조사 시 세부적인 점유 관계 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

인근에 배곧초등학교 등 교육 시설이 밀집해 있으며, 다양한 근린생활시설과 상업시설이 잘 갖추어져 있어 입주민의 생활 편의성이 높습니다.

신규 아파트 단지들이 지속적으로 개발되고 있어 향후 상권의 발전 가능성도 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 29층 중 28층에 위치한 아파트로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 하단부 석재 붙임 마감, 내벽은 몰탈 위 벽지 및 타일, 창호는 하이새시 이중창호로 마감되어 있습니다.

내부 이용 상태는 아파트이며, 급배수 및 위생 설비, 지역난방 설비, 소화 설비, 승강기 설비 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

세대당 주차 공간은 넉넉한 편이며, 단지 내 주차 시설이 잘 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 등기부상 명확한 임차인이 파악되지 않으나, '임대관계 미상'이라는 점은 현장 확인 시 주의가 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 인수되는 보증금이 없더라도 명도에 어려움이 있을 수 있습니다. 다만, 현재까지 제공된 정보 상으로는 인수 부담이 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

* 내부 구조 차이 가능성: 내부구조도는 일반적인 탐문 조사에 의거한 것으로 실제와 차이가 있을 수 있으므로, 현장 방문 시 내부 상태를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

시흥 배곧 SK VIEW 아파트는 비교적 신축이며, 잘 갖추어진 단지 내 편의시설과 양호한 주변 생활 환경을 갖춘 우량 물건으로 판단됩니다.

교통, 교육, 생활 편의시설 접근성이 뛰어나 주거 만족도가 높을 것으로 예상되며, 명확한 권리 관계와 함께 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트로 양호한 관리 상태 및 내부 시설 기대

* 배곧 신도시 내 핵심 입지로, 주거 편의성이 우수하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적

* 초등학교 인접 등 자녀 교육 환경 우수

* 등기부상 권리 관계가 명확하여 안전한 입찰 가능

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(약 62.83㎡ ~ 73.04㎡)의 아파트 매매가는 2026년 7월 기준 약 480,000,000원에서 558,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

본건은 84.88㎡ (약 25.67평)으로, 최근 거래된 매물보다 면적이 넓고 28층의 고층임을 감안할 때, 이를 반영한 가격 산정이 필요합니다.

최근 거래된 73.04㎡ 면적의 최고가 558,000,000원을 기준으로 면적을 환산하고, 고층 프리미엄을 고려할 때, 시세는 최소 630,000,000원 이상으로 추정됩니다.

감정가는 682,000,000원으로, 이는 시장 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 650,000,000원에서 670,000,000원 사이로 제안합니다.

보다 안정적인 낙찰을 위해서는 감정가의 90% 수준인 약 613,800,000원 이상에서 시세 범위를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

본건의 면적, 층수, 입지 등을 종합적으로 고려하여, 660,000,000원 정도의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.