나이스옥션 법원경매 안산 2025타경689 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 799-11 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 '안산디자인문화고등학교' 북서측 인근에
위치하며 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 및 공원 등이 소재
함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장, 근거리에 수인분당선 ""상록수역""이
소재하여 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층건 내 3층 301호로서,
외벽 : 돌붙임 마감, 몰탈위페인팅 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감 (탐문사항)
창호 : 샷쉬 창호 등임. (탐문사항)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상록중
학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(안산디자인문화고등학교)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특
별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동
관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경689 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 799-11 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 3억 2천 4백만원

토지면적: 30.27㎡ (약 9.16평)

건물면적: 63.27㎡ (약 19.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사

건축물 정보: 2024년 4월 사용승인된 5층 철근콘크리트 구조 다세대주택 내 3층 301호입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치하며, '안산디자인문화고등학교' 북서측 인근 지역입니다.

주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 및 공원이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 및 근거리 수인분당선 '상록수역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 가장형이며, 서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류, 학교보호구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리인 농협은행주식회사의 근저당(2024-05-22, 283,800,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 289,589,324원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-29

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원.

임차인 김 님은 대항력이 없으며 보증금 또한 없어 낙찰자가 인수할 권리 및 금액은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 다수의 학교(안산디자인문화고등학교, 상록중학교 등) 및 근린생활시설이 있어 배후 수요가 안정적입니다.

생활 편의시설 접근성이 양호하며, 소규모 상권이 발달되어 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 2024년 4월 사용승인되어 비교적 신축에 해당합니다.

위생, 급배수, 개별난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 학교, 공원, 역 등이 인접하여 주거 환경이 쾌적합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물은 2024년 사용 승인되어 신축에 가깝지만, 외벽, 내벽, 창호 마감 상태는 현장 확인이 필요합니다.

다양한 도시계획시설 및 제한사항(시가지경관지구, 학교보호구역 등)이 있으나, 일반적인 주거지역의 규제 범위 내로 판단됩니다.

최근 매매 사례와 감정가 간의 시세 차이가 큰 편이므로, 정확한 시세 조사를 통한 신중한 접근이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 본오동에 위치한 신축 다세대주택으로, 상록수역 역세권 및 학교 인접으로 입지 조건이 우수합니다.

권리관계가 명확하고 인수할 임차인이 없어 명도 부담이 적은 점은 큰 장점입니다.

최근 준공된 건물로 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

다만, 감정가와 최근 시세 자료 간의 괴리가 존재하므로, 투자 결정 전 철저한 시세 분석이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

최근 준공(2024년)으로 신축급 건물 상태 보유.

수인분당선 상록수역 및 주요 학교 인접한 편리한 주거 환경.

대항력 있는 임차인 없어 명도 리스크 최소화.

인근 학군 수요 및 생활 편의 시설 풍부.

감정가 대비 시세 분석을 통한 시세 차익 기대.

1.8. 예상입찰가

주변 다세대주택 최근 매매 사례(2026년 7월) 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 19.14평)의 거래가는 약 1억 5천 2백만원 수준입니다.

본건의 감정가는 3억 2천 4백만원으로, 최근 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

이러한 시세 차이와 향후 가치를 고려하여, 예상 입찰가는 1억 8천 5백만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.