나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57438 [1] 경기도 용인시 처인구 모현읍 일산리 671 효천마을신안인스빌 207동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동양감정 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 일산리 소재 ""외국어대 사거리"" 서측 인근에 위치하며
인근으로는 아파트, 단독주택 및 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 농경지, 임야등이 소재하
며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용상황은
보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철골트러스위아스팔트슁글지붕 18층 건 아파트 중 2층 204호로서,

외 벽 : 몰탈위페인트 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 및 ""사진"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비,
지하주차장설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 동고 평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 단지내 주차장 진입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역

가축사육제한구역(2021-05-28)(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>,가축사육제한구역(전부제한지역(하천에서300M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지
역<수도법>,하천구역<하천법>,수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 임차인 김미경은 경매신청채권자로 배당요구일자는 경매신청일임
2. 드림앤캐쉬대부가 임차권자 김미경으로부터 임차보증금반환채권의 일부(22,000,000원)를 양수했다는 내용으로 배당요구신청(2025.09.18. 자 )을 하였으나 성립여부 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57438 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 모현읍 일산리 671 효천마을신안인스빌 207동 2층204호

용도: 아파트

감정가: 280,000,000원

토지면적: 45.84㎡ (약 13.87평)

토지 지분: 45.839㎡ (약 13.87평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 71.80㎡ (약 21.72평)

건물 지분: 71.8㎡ (약 21.72평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건물 구조: 철근콘크리트조 철골트러스 위 아스팔트슁글지붕 18층 건물 중 2층 204호

사용승인일: 2004년 12월 17일

2. 입지조건

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 일산리에 소재하며, "외국어대 사거리" 서측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근성이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

단지 북서측으로는 단지 내 주차장 진입이 가능하며, 외곽 공도와도 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행 중이며, 채권자는 김OO입니다.

주요 특징으로는 중복사건, 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권이 존재합니다.

* 임차인 현황

*: 김미경

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 08월 12일

확정일자: 2022년 08월 09일

배당신고일자: 2025년 05월 08일

대항력: 있음

- 비고:

* 임차인 김미경은 경매 신청 채권자이며, 배당요구일자는 경매 신청일입니다.

* 드림앤캐쉬대부가 임차권자 김미경으로부터 임차보증금반환채권의 일부(22,000,000원)를 양수했다는 내용으로 배당요구 신청을 하였으나, 해당 채권 양수의 성립 여부는 불분명합니다.

* 등기부 요약 및 권리 분석

등기부상 을구 3번 항목에 주택임차권(권리자: 김미경, 권리금액: 258,000,000원)이 2025년 05월 08일 접수되었으며, '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 매각으로 인해 말소되지 않는 권리이며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

말소기준권리는 갑구 5번의 압류(천안세무서장, 2025년 06월 18일 접수)입니다.

선순위 임차권(을구 3번)은 말소기준권리보다 선순위이므로, 임차인의 보증금이 배당으로 전부 변제되지 않으면 그 금액은 낙찰자가 인수하게 됩니다.

인수되는 임차보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 을구 3번의 '인수' 표기와 '잔액을 매수인이 인수함'이라는 물건명세서 내용을 종합할 때, 낙찰자가 추가적으로 인수해야 할 금액이 발생할 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로는 다양한 주거 형태(아파트, 단독주택, 다가구주택)와 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경으로는 양호한 편입니다. 상업시설이 밀집한 중심 상권과는 거리가 있으나, 기본적인 생활 편의시설은 인근에서 이용 가능합니다.

5. 생활정보

* 교통:

- 차량 접근성이 양호합니다.

- 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육:

- 주변에 학교가 소재하고 있습니다. (구체적인 학교 정보는 검색 결과에 명확히 나타나지 않음)

* 편의시설:

- 단지 인근에 편의점(GS25, CU 등)이 소재합니다.

- 근린생활시설이 인근에 위치합니다.

* 기타:

- 단지 내에 전기차 충전소가 설치되어 있습니다.

- 아파트 관리사무소 연락처는 031-322-1693입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 임차인 김미경의 보증금 280,000,000원이 전액 배당받지 못할 경우, 미변제 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 채권액 258,000,000원과 보증금 280,000,000원 간의 차액 및 채권 양수분의 성립 여부가 불분명한 점은 추가적인 검토가 필요합니다.

* 중복사건: 해당 물건에 대해 여러 건의 경매가 진행 중이거나 중복으로 접수된 사건이 있어, 절차상의 혼란이나 지연이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설 설치 제한지역, 자연보전권역, 공장 설립 승인 지역, 하천구역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 법규에 의한 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설이 발견되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 처인구에 위치한 효천마을신안인스빌 아파트로, 법원 감정가는 280,000,000원입니다. 아파트로서 기본적인 주거 환경은 양호하나, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며 보증금 총액이 상당한 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인의 보증금 전액이 배당을 통해 회수되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 할 금액이 발생할 수 있으므로 철저한 권리 분석과 배당 예측이 필수적입니다. 또한, 중복사건 및 토지 이용 제한 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 용인시의 지속적인 발전 가능성: 용인시는 수도권 남부의 주요 도시로, 지속적인 개발과 인구 유입이 예상됩니다.

* 비교적 양호한 주거 환경: 아파트 밀집 지역에 위치하며, 기본적인 편의시설과 교통 접근성이 갖추어져 있습니다.

* 시세 대비 합리적인 낙찰 가능성: 임차인 리스크로 인해 시장의 관심이 분산될 수 있으며, 이는 감정가 이하 또는 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금(0원)을 제외하고 산정합니다.

본건의 감정가는 280,000,000원이며, 이는 임차인의 보증금액과 일치합니다. 선순위 임차권이 '인수'로 명시되어 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 임차인이 경매 신청 채권자라는 점을 고려할 때, 배당을 통해 임차인의 보증금이 상당 부분 변제될 것으로 예상됩니다. 따라서, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 감정가 수준 또는 그 이하를 목표로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 실제 배당 순위 및 금액을 철저히 확인하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 280,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.