나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57367 [1] 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티이에이비9블록 송산신도시대방노블랜드더센트럴3차 309동 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천관 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동에 소재하고, ""새솔초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 대체로 보통시됨.

교통상황

본건 단지로 차량진입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는바 교통
상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 중
제8층 제802호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(후첨 "" 내부구조도 등""를 참조.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, ""아파트 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지내 도로를 통해 외부도로와 연계가 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(송산그린시티) , 소로3류(폭 8m 미만)(소로3류(보행
자전용))(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호
구역(2021-01-06)(새솔초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-01-06)<교육환경 보호에 관한 법률>, 특수지역
<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한
허가구역(25.08.26.~26.08.25., 외국인등대상,건축물의용도(단독,다가구,연립,다세대주택,
아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57367 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티이에이비9블록 송산신도시대방노블랜드더센트럴3차 309동 8층802호

용도: 아파트

감정가: 624,000,000원

토지면적: 71.49㎡ (약 21.63평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가요약

감정평가서상 건물 구조는 철근콘크리트구조 25층 건물 중 8층 802호이며, 아파트로 이용 중입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 새시창호 마감입니다. 내부 설비로는 위생 및 급배수, 난방, 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 대체로 사다리형이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동에 위치하며, 인근에 새솔초등학교가 소재합니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건 단지 내 도로를 통해 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 및 차량 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변시설

새솔초등학교가 인근에 위치하며, 아파트 단지 및 근린생활시설이 조성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 송산그린시티 내에 위치하여 향후 개발에 따른 인프라 확충이 기대됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 소유권 보존(디비개발주식회사) 및 이전(박진수) 이력이 확인됩니다.

말소기준권리는 2023년 4월 21일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(채권최고액 462,000,000원)입니다.

이후 접수된 주식회사 카카오뱅크의 가압류(26,265,492원) 및 한국주택금융공사의 임의경매 개시결정(433,496,691원)은 모두 말소 예정입니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 488,265,492원입니다.

3.2. 임차인현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

4. 상권분석

본건은 송산그린시티 내 대단지 아파트 단지에 속해 있으며, 주변에 근린생활시설 및 학교가 입지하여 주거 상권으로서의 기능을 갖추고 있습니다. 아직 개발이 진행 중인 지역으로, 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

인근에 새솔초등학교가 있어 초등학생 자녀가 있는 가정의 교육 여건이 양호합니다.

5.2. 편의시설

단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통

단지 내 도로망과 인근 간선도로를 통해 타 지역으로의 이동이 편리하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 소로3류, 중로2류에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(새솔초등학교), 절대보호구역, 특수지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.08.26.~26.08.25., 외국인 등 대상, 건축물의 용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로 사용되는 토지)에 해당하므로, 해당 기간 내 해당 용도로 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. 이는 향후 매도 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

6.2. 미상 임대차 관계

임대 관계가 미상으로, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 절차 진행 시 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 송산그린시티에 위치한 아파트로, 새솔초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호하며 교통 접근성도 무난합니다. 신도시 개발 지역의 특성상 향후 미래가치가 기대되나, 토지거래허가구역 지정 및 미상 임차인 현황 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 권리 관계는 말소 기준 권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 송산그린시티 내 신축 아파트 단지

* 초등학교 인접으로 교육 환경 우수

* 개발 예정 지역으로 미래가치 상승 기대

* 권리관계가 명확하여 인수 부담 적음

9. 예상 입찰가

감정가 624,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 해당 물건의 특이사항, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 권리 분석상 낙찰자는 인수하는 보증금이 없으나, 미상 임차인 현황 및 토지거래허가구역 지정 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최신 시세 조사, 현장 방문을 통한 임대차 관계 확인, 유사 물건 낙찰가 분석 등이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.