나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3277 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 142-10 에코스마트3 지1층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 ""부천역"" 동측에 인근에 위치하며, 주위는
숙박시설과 근린상가, 업무시설 및 공동주택이 혼재하는 역주변 상업지대로 이루어져
있습니다.

교통상황

제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(국철1호선 부천역)이 소재
하며, 교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 지상 19층 건물 내 지하1층
일부로서, 복층구조로 이루어져있으며

외 벽 : 인조석 및 몰탈위페인팅 등,
창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '목욕장' 용도이나 현황은 애견카페 등으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비, 카리프트 등 제반 편의설비 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세로 장방형의 토지로, 주상복합건물(공동주택, 업무시설 및 근린생
활시설(에코스마트 3) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 남측으로 폭 약 8미터 정도의 도로에 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구
<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.
8.25.)) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

이 사건 물건은 복층구조로 이루어져 있음. 공부상 목욕탕이나 현황은 애견카페 등으로 이용중이며, 급탕시설 등을 포함하여 평가 및 매각함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경3277 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 142-10 에코스마트3 지1층비101호

용도: 근린상가

감정가: 1,520,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 124.07㎡ (약 37.53평)

토지 지분: 124.07㎡ (약 37.53평)

건물면적: 699.14㎡ (약 211.50평)

건물 지분: 699.14㎡ (약 211.50평)

건축물대장 상 총 연면적: 7111.41㎡ (약 2151.53평)

건축물대장 상 건축면적: 459.44㎡ (약 138.97평)

1.4. 특이사항

토지거래허가구역 (유효기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 부천역 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 숙박시설, 근린상가, 업무시설, 공동주택이 혼재하는 역세권 상업지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 부천역이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

본 건물 남측으로 폭 약 8미터 정도의 도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 인접지와 등고평탄한 세로 장방형이며, 주상복합건물(공동주택, 업무시설, 근린생활시설) 부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 총 채무액은 1,965,000,000원입니다.

등기부상 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (단, 지상권 개요는 별도 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이정훈

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업자등록일: 2024-02-02

* 대항력: 없음

3.4. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

대상 물건이 위치한 부천역 일대는 다수의 유동인구가 존재하는 활성화된 상업지역입니다.

부천역 북부의 상권은 젊은 층을 위한 식당, 술집, 오락 시설 등이 밀집해 있으며, 대로변으로는 병의원, 편의점, 카페 등 다양한 업종이 영업 중입니다.

역 주변으로는 지하상가와 로데오거리 등 상권이 발달해 있으며, 인근에 부천대학교가 있어 젊은 유동인구 확보에 유리한 측면이 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

인근 지역 검색 결과, 과거 쓰레기 소각장이 문화예술공간(부천아트벙커B39)으로 재탄생한 사례가 있으나, 현재 직접적으로 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 운영되고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 지역 주민 후기에는 유흥업소나 노래방 등이 많다는 언급이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부천역을 중심으로 다양한 상업시설, 금융기관, 병의원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

또한, 지하철 1호선 부천역 이용이 용이하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

대상 물건은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있어 다양한 활동이 가능한 복합적인 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

현재 물건지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 이 기간 내 거래 시 허가를 받아야 하므로 거래 절차에 유의해야 합니다.

6.2. 용도 불일치 및 상태

공부상 용도는 '목욕장'이나 현황은 '애견카페' 등으로 이용 중입니다. 또한, 복층 구조이며 급탕시설 등을 포함하여 매각되므로, 현황에 맞는 용도 변경이나 시설 보수가 필요할 수 있습니다. 이는 추가적인 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

이해관계인의 협조 부족으로 현재 임대 관계가 파악되지 않고 있습니다. 이는 향후 임대수익을 고려하는 투자자에게는 불확실성으로 작용할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한

물건지는 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 건축이나 개발 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역이라는 우수한 역세권에 위치하며, 상업 및 업무시설이 밀집한 지역에 소재하여 잠재적 가치가 높습니다.

건물은 복층 구조로 이루어져 있으며, 현재 공부상 용도와 다른 현황(애견카페)으로 사용 중이라는 점은 투자 관점에서 면밀한 검토가 필요합니다.

토지거래허가구역이라는 점과 임대 관계가 미상이라는 점 또한 주의해야 할 사항입니다.

따라서, 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 입지

부천역 초역세권이라는 점은 유동인구 확보 및 상권 활성화 측면에서 매우 큰 장점입니다.

역 주변 상업지구에 위치하여 다양한 업종의 사업 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

8.2. 활용 가능성

현황 업종(애견카페)과 공부상 용도(목욕탕)의 차이를 활용하여, 차별화된 상업 공간으로의 재구성을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 이는 관련 법규 및 건축 규제를 준수하는 범위 내에서 이루어져야 합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가 1,520,000,000원을 기준으로 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 잠재적 리스크(토지거래허가, 용도 불일치, 임대 불확실성 등) 및 예상되는 명도 비용, 추가 공사 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 시세 분석, 법률 자문 등을 통해 보다 심층적인 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.