나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511643 [1] 인천광역시 부평구 부평동 124-32 갤럭시아파트 10층1006호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

의견참고

교통상황

의견참고

건물의 구조

의견참고

이용상태

의견참고

설비내역

의견참고

토지의 형상 및 이용상태

의견참고

인접 도로상태등

의견참고

토지이용계획 및 제한상태

의견참고

공부와의 차이

의견참고

기타참고사항(임대관례 및 기타)

의견참고

물건 비고

특별매각조건으로서, 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511643 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 124-32 갤럭시아파트 10층 1006호

용도: 오피스텔

감정가: 211,000,000원

토지면적: 10.53㎡ (약 3.18평)

토지지분: 10.53㎡ (약 3.18평)

건물면적: 76.32㎡ (약 23.09평)

건물지분: 76.32㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 특별매각조건(매수보증금 최저매각가의 2/10)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, 부흥오거리 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역입니다. 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편이며, 차량 통행 또한 원활한 지역입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2024년 12월 19일자 부평구(인천광역시)의 압류입니다.

을구 순위 3번의 주택임차권(김형찬, 보증금 247,000,000원)은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황 상 주택도시보증공사(김형찬)는 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으며, 보증금 247,000,000원에 차임은 0원입니다. 전입일자는 2022년 5월 4일, 확정일자는 2022년 3월 14일입니다. 배당신고일자는 2024년 6월 11일이며, 인수할 보증금은 0원으로 분석됩니다.

등기부채권 총액은 247,000,000원입니다.

모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 낙찰 후 미납 관리비 등은 인수 여부를 별도 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 부평동 일대는 상업시설과 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 갤럭시아파트 주변에는 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다. 최근 오피스텔 매매 정보에 따르면, 2024년 9월 76.32㎡ 면적이 18,700만원, 2024년 10월 72.9㎡ 면적이 16,400만원에 거래되었습니다. 또한, 2026년 3월 76.32㎡ 면적이 21,000만원에 거래된 내역도 있습니다. 이를 바탕으로 볼 때, 본건 면적(76.32㎡)의 시세는 대략 18,700만원에서 21,000만원 사이로 형성되어 있다고 추정됩니다.

5. 생활정보

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 갤럭시아파트 10층 1006호로, 오피스텔입니다. 2015년에 준공된 철근콘크리트 구조 건물로, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 이용되고 있습니다. 총 15층 건물에 해당 물건은 10층에 위치하고 있습니다. 주변에는 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 대중교통 이용도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 특별매각조건: 매수보증금이 최저매각가격의 2/10으로 일반적인 1/10보다 높으므로 입찰 시 주의가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 조건 변경 사항이 있으므로, 구체적인 인수 조건에 대한 확인이 필요합니다.

* 미확인 관리비: 공용 관리비 등 미납금액이 낙찰 후 인수될 수 있으므로, 사전 확인이 필수적입니다.

* 시세 변동성: 감정 시점이 오래되었거나, 미래 시점 거래 가격이 포함된 경우 실질적인 시세와 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지입니다. 권리분석 상 인수할 권리는 없어 보이며, HUG 인수조건 변경과 특별매각조건 등 주의사항을 충분히 인지하고 접근한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 최근 실거래가 데이터를 바탕으로 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 부평동에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 편리합니다.

* 권리상 안전: 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 향후 시세 상승 가능성: 부평 지역의 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 211,000,000원입니다.

최근 오피스텔 매매 정보 분석 결과, 76.32㎡(약 23.09평) 면적의 거래 가격은 2024년 9월 187,000,000원에서 2026년 3월 210,000,000원까지 분포하고 있습니다.

인천지방법원의 2024타경573523 사건에서는 동일한 건물(갤럭시아파트)의 49.74㎡ 면적이 1차 유찰 후 147,000,000원, 2차 유찰 후 102,900,000원까지 최저가가 내려갔습니다. 본건은 76.32㎡ 면적이며, 감정가가 211,000,000원이므로, 최근 거래가 및 감정가를 고려할 때, 180,000,000원에서 200,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

단, 특별매각조건으로 매수보증금이 최저매각가의 2/10이므로, 입찰가 산정 시 총 자금 계획에 이를 반영해야 합니다. 임차인의 보증금은 247,000,000원이지만 대항력이 없고 HUG의 말소 동의로 소멸될 권리이므로 낙찰자가 인수하지 않습니다. 따라서 인수 보증금은 0원으로 계산됩니다.

현재 시점에서의 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 205,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.