나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511701 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 296-80 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ""숭의오거리"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물내 5층502호로서,
외벽 : 스톤코트 및 치장석재 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등.
(사용승인일: 2013.10.04)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북동측으로 노폭 10m 및 6m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육 제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 296-80번지에 위치한 다세대주택입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 5층 502호입니다.

건물 사용승인일은 2013년 10월 4일입니다.

1.1. 1. 건물 개요

건물의 구조는 철근콘크리트조이며, 외벽은 스톤코트 및 치장석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.1. 2. 토지 현황

토지는 장방형으로 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용 중입니다.

본건 토지 남서측 및 북동측으로 각각 노폭 10m 및 6m 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 사건 정보

1.2. 1. 경매 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511701 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

1.2. 2. 채권자 및 채무자 정보

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

임대 관계는 미상입니다.

1.3. 가격 및 면적 정보

1.3. 1. 감정가

감정가는 138,000,000원입니다.

1.3. 2. 면적

토지 면적: 12.82㎡ (약 3.88평)

토지 지분: 12.8219㎡ (약 3.88평)

건물 면적: 44.80㎡ (약 13.55평)

건물 지분: 44.8㎡ (약 13.55평)

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의오거리" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 남서측과 북동측으로 각각 노폭 10m 및 6m 내외의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면,

소유권 보존 등기는 2013년 10월 24일에 박종세 명의로 되어 있습니다.

을구 순위 3번 주택임차권은 2024년 1월 12일에 백승미 명의로 설정되었으며, 보증금 110,000,000원입니다. (말소 예정)

말소 기준 권리는 2023년 9월 8일자 인천세무서장의 압류(갑6)입니다.

이후 미추홀구(인천광역시) 압류(갑7), 주택도시보증공사 강제경매개시결정(갑8), 국민건강보험공단 압류(갑9) 등이 등기되었습니다.

등기부채권 총액은 110,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

임차인: 주택도시보증공사(백 )

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 12월 3일

확정일자: 2021년 11월 8일

배당신고일자: 2024년 1월 12일

본 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 매각으로 인한 권리 소멸 여부

물건명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 순위 3번 주택임차권 등기입니다.

다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 본 건 매각으로 인해 해당 권리도 소멸될 가능성이 높습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무시설

본건이 위치한 숭의동 일대는 다세대주택과 더불어 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 주변 시설

"숭의오거리" 인근에 위치하여 지역 내 주요 도로망과의 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경 및 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 주택가와 상업시설이 혼합되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 무난할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 HUG의 보증 채권 회수 과정에서 발생한 조건 변화로, 입찰 전 HUG 측과의 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미확인

임차인 현황에 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 점유자가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 공부와의 차이 없음 (안정성)

토지 이용계획 및 제한 상태는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 제한)으로 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 물건으로, 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 신축(2013년 준공) 다세대주택입니다.

감정가는 1억 3천 8백만원으로 책정되었으며, 건물 면적은 44.80㎡(약 13.55평)입니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 등장하나, 해당 임차권은 대항력이 없고 말소 예정으로 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 존재하여 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

숭의오거리 인근의 입지, 비교적 양호한 교통 여건, 신축 연식 등을 고려할 때 안정적인 투자 가치를 가질 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 연식(2013년)으로 내부 상태 양호 예상

* 숭의오거리 인근의 우수한 입지 및 교통 편의성

* 건물 및 토지 일괄 매각으로 인한 권리관계 명확성

* 임차인의 대항력 없음 및 말소 예정으로 인한 인수 부담 없음

* 지역 내 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 시 시세차익 기대

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 거래가는 3,600만원에서 7,200만원 사이로 나타났으나, 이는 면적과 건물 연식에 따라 큰 차이를 보였습니다. 본건의 건물 면적(44.80㎡)과 사용승인일(2013년)을 고려했을 때, 최근 거래 사례의 평균 가격 산출 시 편차가 커 직접적인 비교는 어렵습니다.

감정평가액 138,000,000원을 기준으로, 본건의 입지, 연식, 권리관계 등을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 경매 시장 상황에서는 감정가의 85% ~ 105% 수준에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 최소 117,300,000원부터 최대 144,900,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 명확한 확인 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 정보 분석:

- "신영아트빌(248-164)" (2003년식, 61.48㎡) 2026년 5월 7일 거래가 6,370만원. (평당 약 342만원)

- "동은히딩크빌" (2002년식, 34.39㎡) 2026년 5월 6일 거래가 7,200만원. (평당 약 692만원)

- "숭의빌라" (2002년식, 50.98㎡) 2026년 5월 4일 거래가 3,600만원. (평당 약 233만원)

상기 정보는 다양한 면적과 연식의 물건들을 포함하고 있으며, 본건(44.80㎡, 2013년식)과는 차이가 있으므로 참고용으로 활용하시기 바랍니다.

혐오시설 관련 정보:

인천광역시 미추홀구 숭의동 296-80번지 주변에 대한 일반적인 검색 결과에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.