나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511706 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 479-9 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동에 소재하고, ""능허대초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 요양원, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제301호이며,
외벽 : 드라이비트, 석재 마감 등
창호 : 샷시 창호

이용상태

""다세대주택""임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 도시가스설비 등 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

경사지를 평탄하게 조성한 세장형 토지이며, ""공동주택"" 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2025-07-28), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면표시 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함).

본건 등기사항전부증명서상 민간임대주택등록(2022.7.14.), 임차권등기명령(2024.5.28.)이 되어 있으므로 관련 사항은 등기사항전부증명서를 참고바람.

본건 건물(사용승인일 : 2017.10.27.)은 준공일 이후 약7년 경과되었고, 외부 관찰시 건물 일부 및 옹벽석축 등에 대한 보수 및 관리가 필요할 것으로 사료되오니 경매 참여, 입찰 등의 경우에 반드시 확인 및 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경511706 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 연수구 옥련동 479-9, 3층301호 (도로명주소: 인천광역시 연수구 청량로155번길 72)

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

150,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 40.60㎡ (약 12.28평)

토지 지분: 40.6㎡ (약 12.28평)

건물면적: 46.38㎡ (약 14.03평)

건물 지분: 46.38㎡ (약 14.03평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

1.9. 건축물 정보

준공연도: 2017년 10월 27일

건축구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제301호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동에 소재하며, '능허대초등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 요양원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용 및 지형

경사지를 평탄하게 조성한 세장형 토지이며, 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다. 남측으로 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21, 외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경511706)입니다.

3.2. 소멸예정권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (등기사항전부증명서상 민간임대주택등록, 임차권등기명령 등)

3.3. 인수예정권리

본건은 '대항력있는 임차인'이 존재하여 인수될 가능성이 있습니다.

- 임차인: 주택도시보증공사(류태현)

보증금: 151,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-07-15, 확정일자: 2022-06-27, 배당신고일자: 2024-05-29, 대항력: 없음. (을구 5번 주택임차권 등기 존재하나, HUG의 말소동의 확약서 제출로 소멸 가능성 있음)

- 임차인: ALDUAIS MAGDI DAHANAHMED ALI

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-07-10, 대항력: 있음.

- 임차인: ALHAJRI EBRAHIM GAMALHASAN

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-05-07, 대항력: 있음.

- 임차인: ALMAWERI SADEQ YAHYAOBAD ALI

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-08-19, 대항력: 있음.

- 임차인: ALROSI ADAM AHMEDABDULLAH

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-05-07, 대항력: 있음.

- 임차인: ANAAM MOHAMMED SALEHSALEH MOHAMMED

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-05-07, 대항력: 있음.

- 임차인: MAHDI MUHAMMADABDULLATIF MUHAMMAD

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-08-19, 대항력: 있음.

주의사항: 상기 '대항력 있음'으로 표시된 임차인들의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 향후 입주 예정일(2025년)이 포함되어 있어 실제 권리관계 및 임대차 현황에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰자에게 상당한 부담이 될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

최근 주변 지역의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 인천광역시 연수구 옥련동 405-25, 미주아트빌 (2002년식, 62.52㎡) : 2026년 7월 15일, 125,000,000원에 거래됨.

- 인천광역시 연수구 옥련동 120-25, 전원빌라(120-25) (1991년식, 39.93㎡) : 2026년 7월 6일, 93,000,000원에 거래됨.

- 인천광역시 연수구 옥련동 194-31, 대림빌라 (1992년식, 55.85㎡) : 2026년 7월 2일, 35,000,000원에 거래됨. (상대적으로 낮은 가격대로, 특이사항 있을 수 있음)

본건은 2017년 준공으로 비교적 신축이며, 면적(46.38㎡)은 전원빌라보다 크고 미주아트빌보다 작습니다. 감정가는 150,000,000원으로, 최근 실거래가와 비교 시 신축 연식 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

'능허대초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 상태

건물은 사용승인일로부터 약 7년 경과되었으나, 감정평가서에 따르면 외부 관찰 시 건물 일부 및 옹벽석축 등에 대한 보수 및 관리가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

'대항력있는 임차인'이 다수 존재하며, 보증금 및 차임이 '0원'으로 표기되어 있으나 실제 권리 관계 및 향후 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 특히, 향후 입주 예정인 임차인들의 존재는 특이사항으로 주의가 필요합니다.

6.2. 건물 유지보수 비용

건물 외관 및 옹벽석축 등에 대한 보수 필요성이 제기되어, 낙찰 후 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등 주택용도 취득)에 따라 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

6.4. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 사항은 거래 과정이나 소유권 이전 시 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 연수구 옥련동에 위치한 비교적 신축(2017년 준공)인 다세대주택입니다. '능허대초등학교' 인근에 위치하고 교통이 편리하다는 장점이 있습니다. 그러나 다수의 '대항력있는 임차인' 존재, 건물 일부 보수 필요성, 토지거래허가구역 지정 등은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히, 대항력 있는 임차인들의 보증금 및 차임이 '0원'으로 표기되어 있고 향후 입주 예정인 임차인들이 있다는 점은 명도 및 권리관계 파악에 각별한 주의를 요구합니다.

8. 투자 포인트

- 인천광역시 연수구 내 주거지로서의 잠재력

- 2017년 준공으로 비교적 신축인 건물 연식

- 초등학교 인접으로 인한 교육 환경

9. 예상 입찰가

감정가 150,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 건물 상태, 그리고 무엇보다 '대항력있는 임차인'의 존재로 인한 명도 및 법적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. '인수 보증금'은 0원으로 파악되지만, 임차인 관련 분쟁 가능성을 감안해야 합니다.

최근 실거래가(125,000,000원 ~ 93,000,000원)와 본건의 신축 연식 및 상태를 고려하고, 리스크 요인을 할인하여 보수적으로 산정한 예상 입찰가는 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위를 제안합니다. 실제 입찰 시에는 해당 범위 내에서 법률 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.