나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1494 [1] 인천광역시 서구 청라동 130-2 청라웰카운티1차 204동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.08.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""인천청라초등학교"" 북동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근은 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

벽식구조 슬래브지붕 20층 건물 내 제15층 제1501호로서

외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감
창호 : 새시 창호 등 마감입니다.

이용상태

공부상 '아파트'로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 4방위로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2012-12-24),지구단위계획구역,중로1류(폭 20m~25m)(접합),특수도로(보행자전용도로)(접합),가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>,상대보호구역(2015-03-31)(인천서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2015-03-31)(자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과(560-6659) 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2015-04-06)(인천서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '건물개황도 및 내부구조도'는 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면으로 도시하였습니다.

2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태로 보아 감정평가 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 인천지방법원 2025타경1494 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 130-2, 청라웰카운티1차 204동 15층 1501호

용도: 아파트

감정평가액: 548,000,000원

토지면적: 66.52㎡ (약 20.12평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 청라동에 소재하며, 인천청라초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 주거지대로 형성되어 있습니다. 단지 내 주차 공간이 넓고 동간 간격이 확보되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 신OOO입니다. 등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 2019년 10월 31일 접수된 신한은행의 근저당권(을3)입니다. 이 외 다수의 근저당, 가압류, 주택임차권 등이 등기되어 있으나, 경매 절차를 통해 대부분 말소될 예정입니다.

임차인 이영재 씨는 보증금 100,000,000원, 차임 0원으로 전입일자 2019년 11월 1일, 확정일자 2019년 10월 7일이나, 대항력은 없습니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

전체 채권 총액은 682,510,850원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 청라웰카운티1차 단지는 입지적으로 우수합니다. 단지 바로 앞에 먹자타운이 있어 식사 해결이 용이하며, 청라초등학교, 청라중학교, 청라고등학교가 인접해 있어 학군이 우수합니다. 또한, 홈플러스 인천청라점 등 대형마트와 다양한 편의시설이 차량으로 근거리에 위치합니다. 커넬웨이 공원과 인접하여 산책 및 여가 활동을 즐기기에도 좋습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

* 교육: 인천청라초등학교, 청라중학교, 청라고등학교가 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 단지 앞에 먹자타운이 있으며, 홈플러스 인천청라점 등 마트, 병원 등이 근거리에 위치합니다.

* 휴식/여가: 커넬웨이 공원, 원신 근린공원 등 근처 공원을 이용하기 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건은 토지거래허가구역으로, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 허가를 받아야 합니다. 이 기간 내에 일반적인 매수자는 큰 영향을 받지 않으나, 외국인 매수자의 경우 허가 절차가 필요합니다.

* 내부 확인 불가: 감정평가 당시 폐문부재 등의 사유로 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면으로 작성되었습니다. 실제 내부 상태는 통상적인 수준으로 평가되었으나, 정확한 내부 상태는 직접 확인이 필요합니다.

* 층간 소음 및 단열: 일부 후기에서 층간 소음 및 단열 문제로 인한 습기, 곰팡이 발생 우려가 언급되었습니다.

* 주거 지역 규제: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동에 위치한 아파트로, 우수한 학군과 잘 갖춰진 주거 인프라를 갖추고 있습니다. 단지 주변의 상권 및 교통 환경이 양호하며, 공원 등 녹지 공간과의 접근성도 좋습니다. 권리관계는 명확하며 인수되는 권리가 없어 비교적 안전하게 낙찰받을 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 내부 확인이 불가했던 점과 일부 주거 만족도에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 학군 및 생활 편의시설 우수: 인천청라초, 중, 고등학교와 인접하며, 단지 앞 먹자타운 및 근거리 마트 이용이 편리합니다.

* 쾌적한 주거 환경: 넓은 주차 공간과 동간 거리 확보로 쾌적한 단지 환경을 자랑합니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸 예정이며, 인수되는 임차인 보증금이 없어 명확한 권리분석이 가능합니다.

* 공원 접근성: 커넬웨이, 원신 근린공원 등 녹지 공간 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 548,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 물건의 장단점을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 내부 확인 불가, 토지거래허가구역(외국인 취득 한정) 등의 요소를 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가 및 유사 물건 사례 조사가 필수적입니다. 보증금 인수액이 0원이므로, 이를 제외한 실질적인 투자 금액을 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.