나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511386 [1] 인천광역시 남동구 간석동 100-1 세종에이펙스 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""약산초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 및 공동주택, 학교 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 18층 건물내 제 8층 제801호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅마감 및 외장 돌붙임 등.
챵호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수 설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약8M, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6M 도로에 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구
가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511386 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 100-1 세종에이펙스 8층801호

용도: 오피스텔

감정가: 159,000,000원

토지면적: 5.06㎡ (약 1.53평)

토지지분: 5.06㎡ (약 1.53평)

건물면적: 30.92㎡ (약 9.35평)

건물지분: 30.92㎡ (약 9.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건물명: 세종에이펙스

사용승인일: 2021년 4월 27일

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 18층

해당 층: 8층

호수: 801호

1.2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 간석동 소재 "약산초등학교" 남동측 인근에 위치함.

* 주위환경: 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

* 도로상태: 북서측으로 노폭 약 8M, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6M 도로에 연결되어 있음.

1.3. 권리분석

* 본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 김OO으로 명시되어 있으나, 등기부등본 상 강제경매 개시결정 권리자(갑7) 및 주택임차권 권리자(을1)는 김남규로 기재되어 있어 경매 신청인이 임차인일 가능성이 높음.

* 을구 1번 권리인 김남규 임차인의 주택임차권은 2021년 12월 1일 확정일자, 2021년 12월 3일 전입신고로 대항력이 있음.

* 등기부등본상 해당 임차권은 "말소: 인수"로 기재되어 있으며, 물건명세서에도 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기 (배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)"라고 명시되어 있음.

* 따라서, 임차인 김남규에게 지급된 보증금 173,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 할 위험이 매우 높음.

* 말소기준권리는 2023년 7월 20일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑6)이며, 해당 가압류보다 선순위인 임차권(을1)은 매각으로 소멸되지 않고 인수됨.

1.4. 상권분석

* 본건이 소재한 인천광역시 남동구 간석동 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 상권의 특성을 보임.

* 건물은 비교적 신축인 "세종에이펙스" 오피스텔로, 업무시설 및 소형 주거 용도로 활용 가능함.

* 최근 매매 사례 분석 결과, 인근 유사 면적 오피스텔의 시세는 ㎡당 약 3,360,000원으로 추정됨.

* 본건 전용면적 30.92㎡ 기준으로 환산 시, 현 시세는 약 103,969,475원 (약 1억 4백만원) 수준으로 추정됨. (출처: 제공된 JSON 정보 기반)

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: 약산초등학교가 인접해 있어 도보 통학이 가능함.

* 교통: 버스정류장 및 지하철역 이용이 편리한 편임.

* 혐오시설: 본건 소재지인 인천광역시 남동구 간석동 100-1 세종에이펙스 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크로, 대항력 있는 임차인 김남규의 보증금 173,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 함. 이는 시세 대비 높은 인수 부담으로 작용할 수 있음.

* 낙찰가와 인수 보증금의 총 부담: 현 시세(약 1억 4백만원) 대비 인수해야 할 보증금(1억 7천 3백만원)이 높아, 총 투자 비용이 자산 가치를 초과할 가능성이 높음.

* 경매 신청인 불명확: 채권자 표기와 등기부등본 상 경매 신청인의 차이로 인해 경매 진행 과정 및 배당 관계를 면밀히 확인해야 할 필요가 있음.

1.7. 종합 의견

본건은 인천 남동구 간석동에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지 및 교통, 생활 편의성은 보통 수준입니다. 그러나 본 건의 가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 임차인 김남규 씨의 보증금 173,000,000원이 매각 후 인수된다는 점입니다. 등기부등본과 물건명세서 상 명확히 '인수'로 기재되어 있어, 낙찰 시 해당 보증금 전액 또는 일부를 추가로 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다.

현재 파악된 시세(약 1억 4백만원)보다 인수해야 할 보증금(1억 7천 3백만원)이 더 높으므로, 단순 시세 차익을 노린 투자 접근은 매우 신중해야 합니다. 본 건은 명도 및 임차인 보증금 처리 방안에 대한 명확한 계획 수립 없이는 접근하기 어려운 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 인천 남동구 간석동이라는 지역적 이점을 가지고 있음.

* 비교적 신축인 2021년 사용승인 오피스텔임.

* 전용면적 30.92㎡ (약 9.35평)은 1~2인 가구 또는 소규모 사무실 운영에 적합한 사이즈임.

* 임차인 보증금 인수 부담이 크므로, 이러한 위험 요인을 고려하여 시세 대비 매우 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치를 기대할 수 있음.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 159,000,000원

추정 시세 (전용 30.92㎡ 기준): 약 104,000,000원

인수해야 할 임차인 보증금: 173,000,000원

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 순수 투자 금액을 기준으로 산정합니다. 추정 시세가 약 1억 4백만원이지만, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 1억 7천 3백만원임을 감안할 때, 본 물건은 시세보다 높은 금액을 인수해야 하는 상황입니다. 따라서 낙찰가 자체는 시세의 70~80% 수준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 보수적인 예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 80,000,000원

주의: 위 예상 입찰가는 낙찰가 자체에 대한 제안이며, 실제 총 투자 금액은 '낙찰가 + 인수 보증금 173,000,000원'이 됩니다. 따라서 총 실투자 비용은 약 2억 4천 3백만원 ~ 2억 5천 3백만원 수준이 될 것으로 예상되며, 이는 현재 파악된 시세보다 높은 금액입니다. 입찰 전 인수 보증금 처리 방안 및 명도 가능성을 최우선으로 검토하시기 바랍니다.

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