나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511715 [1] 인천광역시 중구 운남동 44-1 하늘연빌라 102동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천 · 평가일 2025.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 '인천별빛초등교' 북서측 인근에 위치
위치하며, 주위는 다세대주택, 농경지 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여
대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트평지붕 4층건(사용승인일 : 2010.03.22.)내
4층 402호로서
- 외벽 : 드라이비트마감 등임.
- 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨.
- 창호 : 하이새시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 평지인 토지로서 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 자연녹지지역, 성장관리계획구역(운북4지구 지적재조사사업 완료에
따른 지형도면 변경고시), 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 용도는 공동주택인데, 집합건축물대장상 용도는
다세대주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511715 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운남동 44-1 하늘연빌라 102동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 73,000,000원

토지면적: 58.70㎡ (약 17.76평)

토지지분: 58.70㎡ (약 17.76평)

건물면적: 44.79㎡ (약 13.55평)

건물지분: 44.79㎡ (약 13.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 (서OOOOOOOO)

준공일자: 2010.03.22.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 '인천별빛초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 농경지 등으로 이루어진 지역임.

제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

본건 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 10월 27일 접수된 근저당권(을8, 채권자: 임혜숙)임.

말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

등기부상 인수되는 권리는 없음.

임차인 현황:

* 서울보증보험주식회사 (AN DONGZHE)

보증금: 50,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2018-02-09, 확정일자: 2017-07-21, 배당신고일자: 2018-02-09

대항력: 없음

비고: SGI 인수조건 변경 관련으로 보증보험 채권자일 수 있으나, 대항력은 없음.

* AN HAIJIANG

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-10-21

대항력: 없음

비고:

* 안동철

보증금: 5,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2023-05-08, 확정일자: 2023-06-05, 배당신고일자: 2025-10-21

대항력: 없음

비고:

총 인수 보증금: 0원

모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 확인되어 명도에 따른 부담은 적을 것으로 예상됨.

4. 상권분석

본건 소재지는 다세대주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 주거 위주의 상권이 형성되어 있음.

인근에 '인천별빛초등학교'가 위치하여 교육 수요가 있으며, 대중교통 이용이 가능한 점을 고려할 때 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됨.

대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상가들이 분포할 것으로 추정됨.

5. 생활정보

주변에 '인천별빛초등학교'가 있어 교육 환경이 양호함.

버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

주거 밀집 지역에 위치하여 주변에 유사한 주거 시설이 많음.

차량 접근성이 양호하여 자가용 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 성장관리권역에 해당하여 향후 토지 이용 및 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

감정평가서 상 건물 외벽은 드라이비트 마감 등으로 추정되며, 내벽 및 창호 상태 등은 현장 확인이 필요함.

'SGI 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용 파악이 필요함. 현재 채권자가 서울보증보험인 점을 미루어 볼 때, 이와 관련된 조건일 수 있으나 정확한 내용은 권리 분석 및 입찰 전 확인이 요구됨.

건물 사용승인일이 2010년으로 비교적 신축에 속하나, 시간이 경과함에 따른 노후화 및 유지보수 상태를 직접 점검해야 함.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 중구 운남동에 위치한 다세대주택으로, 준공된 지 약 16년이 경과하였으나 비교적 양호한 입지 조건과 생활 환경을 갖추고 있음.

등기부상 모든 권리가 말소기준권리 이하로 소멸 예정이며, 임차인들 또한 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적다는 장점이 있음.

토지이용계획상의 일부 제한 사항과 'SGI 인수조건 변경'에 대한 추가 확인이 필요한 점은 주의해야 함.

감정가 73,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세 및 물건의 하자 여부를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됨.

8. 투자 포인트

완벽한 권리 소멸: 낙찰자는 모든 기존 권리를 소멸시키고 깨끗한 등기부 상태를 취득할 수 있음.

명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차 진행이 수월할 것으로 예상됨.

실거주 적합성: 비교적 최근 연식의 주택으로, 교육 시설 및 교통 환경이 갖추어져 있어 실거주 목적에 적합함.

성장관리권역: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 하늘연 빌라 104,105동(2010년식, 42.28㎡)이 2026년 7월 9일 65,000,000원에 거래된 사례가 있음. 이는 약 1,537,369원/㎡ 수준임.

본건의 감정가는 73,000,000원(약 1,629,803원/㎡)으로, 유사 사례 대비 다소 높게 평가된 것으로 판단됨.

총 채권액(95,022,960원)이 감정가를 초과하므로, 유찰보다는 기일 내 낙찰 가능성이 높음.

최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 감정가의 90%~95% 또는 유사 사례보다 소폭 높은 가격으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적임.

예상 입찰가: 70,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.