나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511610 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 351-4 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 ""남촌초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
동류형의 공동주택과 단독주택이 주로 들어서 있는 주택지대임.

교통상황

본건 동측 인근 호구포로를 운행하는 버스정류장이 인근에 소재하고 있어 대중교통편익은
무난시 됨

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로서
외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등
내벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호임

이용상태

집합건축물대장상 전유부분 용도는 다세대주택으로 등재되어 있으나, 현장조사시 폐문 및
이해관계인 부재로 인하여 자세한 내부 이용상황 확인은 불가하였음

설비내역

상하수도설비 및 위생설비, 도시가스설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지이며, 다세대주택으로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약4m의 포장도로에 접하고 있으며, 차량 진출입 가능함

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에
관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

# 등기사항전부증명서 을구 순위번호16에 주택임차권(임차보증금 70,000,000원)이 등재되어
있으나, 자세한 임대관계는 미상임.

# 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인이 불가하였으며, 또한 관할구청에
도면 발급 신청하였으나 기록된 건축물현황도 역시 부재하여 발급되지 않아 내부 구조를
알수 있는 건축물현황도를 감정평가서에 기재하지 못하였는 바, 이점 참고하시기 바랍니다

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511610 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 건물정보

* 소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 351-4, 3층 301호

* 용도: 다세대주택

* 건물 신축 연도: 1990년 (등기부상 최초 사용 승인일 기준)

1.3. 면적 및 토지/건물 현황

* 토지면적: 31.14㎡ (약 9.42평)

* 토지지분: 31.14㎡ (약 9.42평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 35.74㎡ (약 10.81평)

* 건물지분: 35.74㎡ (약 10.81평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 권리사항

* 감정가: 80,000,000원

* 특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인

* 특수물건정보: 선순위임차권, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "남촌초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 공동주택 및 단독주택이 주로 분포하는 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본건 동측 인근 호구포로를 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 서울중앙지방법원 가압류 결정(2024카단815461), 접수일자: 2024-07-18 (말소 예정)

* 소유권이전: 여러 차례 변동이 있으며, 이정혜 소유로 확인됩니다. (등기구분: 갑28, 접수일자: 2021-04-15)

* 임차권: 을구 16번 순위로 주택임차권(임차보증금 70,000,000원)이 등재되어 있으며, 해당 임차권은 매수인에게 인수될 권리입니다. (등기구분: 을16, 접수일자: 2024-06-10)

* 강제경매: 채권자 김민정 명의의 인천지방법원 강제경매 개시결정(2025타경511610)이 등기되어 있으며, 이는 말소될 권리입니다. (등기구분: 갑30, 접수일자: 2025-08-20)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김민정

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-04

* 확정일자: 2020-10-15

* 배당신고일자: 2024-06-10

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차인으로서 대항력이 있어, 임대차보증금 70,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리분석 요약

본건의 말소기준권리보다 선순위에 있는 을구 16번의 김민정 임차인의 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 임대차보증금 70,000,000원은 배당을 통해 전액 변제되지 않는 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수되는 임차보증금: 70,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 시기에 건축된 다세대주택들의 거래 가격은 전용면적 29.29㎡의 경우 4,000만원, 40.07㎡의 경우 5,700만원, 43.22㎡의 경우 7,200만원 수준입니다. 본건의 전용면적(35.74㎡)은 비교 대상 물건 중 중간 크기에 해당합니다.

4.2. 시세 동향

인근 남촌동 지역의 다세대주택 시세는 건축 연도 및 면적에 따라 3.3㎡당 약 130만원에서 170만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적(약 10.81평)을 고려할 때, 직접적인 시장 가치는 5,000만원에서 6,000만원 사이로 추정될 수 있습니다. 그러나 본건의 감정가는 80,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

4.3. 상권 특징

해당 지역은 주택 밀집 지역으로, 주변에 소규모 상가 및 편의시설이 혼재되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 근린 상권이 발달되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 남촌초등학교, 남동중학교, 남인천여자중학교 등이 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 호구포로 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기타: 인근에 병원, 마트 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 토지이용계획

* 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인에 한하며 지정 기간은 2025.08.26. ~ 2026.08.25. 입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

선순위 대항력 있는 임차인 김민정 씨의 보증금 70,000,000원이 매수인에게 인수됩니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 중요한 부담 요소입니다.

6.2. 내부 확인 불가

현장 조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 이용 상태 및 정확한 구조 확인이 불가했습니다. 건축물 현황도 또한 발급되지 않아 내부 구조 파악에 어려움이 있었습니다.

6.3. 토지이용 제한

토지거래허가구역으로 지정되어 있어 외국인 매수인에게는 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 건축물 노후화 가능성

1990년 건축된 건물로, 현재 약 36년 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 남동구 남촌동에 위치한 다세대주택으로, 주변 주거 환경은 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인이 보증금 70,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 또한, 내부 확인이 불가하여 정확한 물건 상태를 파악하기 어렵다는 점도 고려해야 합니다. 감정가는 80,000,000원이지만, 주변 실거래가 데이터를 볼 때 시세는 더 낮을 수 있습니다. 임차인 인수 부담을 고려하면 적극적인 투자가 망설여질 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 인천 남동구 남촌동의 주거지 내 위치: 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

* 토지/건물 일괄매각: 토지 지분과 건물 가치를 함께 평가할 수 있습니다.

* 주변 개발 가능성: 향후 지역 개발 시 가치 상승 여지가 있습니다. (확인 필요)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 80,000,000원이지만, 제공된 실거래가 정보에 따르면 인근 유사 물건의 거래가는 4,000만원에서 7,200만원 사이에 분포하고 있습니다. 본건 전용면적(35.74㎡)과 건축 연도(1990년)를 고려할 때, 현재 시장 가치는 약 5,000만원에서 6,000만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 70,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다. 만약 본 건의 실제 시장 가치가 70,000,000원 미만이라면, 매수인은 인수하는 보증금만큼 손해를 보게 됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 현재 시장 가치를 보수적으로 6,000,000,000원으로 가정했을 때, "인수 보증금 70,000,000원"을 제외한 금액이 법원에 납입될 입찰 금액이 될 수 있습니다. 이 경우, 60,000,000원 (시장가치 추정) - 70,000,000원 (인수 보증금) = -10,000,000원이 됩니다. 이는 법원에 납입할 입찰가가 0원에 가깝거나, 오히려 매수인이 임차인에게 추가 금액을 지급해야 할 가능성을 시사합니다.

결론적으로, 본 건은 인수해야 할 임차 보증금 부담이 매우 크므로, 실제 투자를 고려하신다면 임차인과의 협상을 통해 보증금 부담을 줄일 수 있는지 여부를 최우선으로 확인해야 합니다. 협상 불가 시, 법원에 납입할 최소 금액(예: 100만원 단위)으로 입찰가를 산정하되, 총 인수 비용(법원 납입금 + 인수 보증금)이 적정 시장 가치를 초과하지 않는 범위 내에서 신중하게 결정해야 합니다.

10. 추가 정보

10.1. 주변 혐오시설 정보

인천 남동구 남촌동 351-4번지 주변 지역에 대한 종합적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 납골당, 산업 폐수 처리장 등)에 대한 직접적인 정보는 현재 제공되지 않았습니다. 다만, 남동공단 등 공업지대가 인접해 있을 가능성이 있으며, 이에 대한 추가적인 현장 조사 또는 관련 기관 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.