나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511189 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1279-3 지하층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역 미추홀구 주안동 소재 ""주안쌍용아파트"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 인근에 버스정류장이 소재하는 등
대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층중 지하층 2호로서
외벽 : 연와조적 및 시멘트몰탈위 페인트 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 다세대주택건물부지로 인접도로와 등고함.

인접 도로상태등

북측포장도로에 접하여, 본건까지 차량출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511189 (1)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 문OO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1279-3 지하층2호

신주소: 인천광역시 미추홀구 미추홀대로540번길 24 (주안동)

용도: 다세대주택

건축년도: 1990년 9월 3일 (준공)

구조: 벽돌조 슬래브지붕 3층 중 지하층 2호

토지면적: 18.78㎡ (약 5.68평)

건물면적: 32.28㎡ (약 9.77평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

감정가: 43,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, ""주안쌍용아파트"" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통시됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 대체로 사다리형의 다세대주택 건물 부지로 이용되고 있으며, 인접 도로와 등고를 이루고 있습니다. 북측으로 포장도로에 접하여 차량 진출입이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부등본 요약은 다음과 같습니다.

* 갑1 (1999-03-25): 소유권이전 (정기화)

* 갑10 (2021-06-10): 소유권이전 (이정훈, 매매 금22,000,000원)

* 을3 (2024-10-21): 주택임차권 (문승학, 보증금 40,000,000원, 전입 2022-09-05, 확정 2022-09-05) - 인수되는 권리

* 갑11 (2025-08-20): 강제경매 (문승학, 권리금액 40,000,000원) - 말소기준권리

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 8월 20일에 등기된 문승학의 강제경매개시결정 (갑11)입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 문승학

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-05

* 확정일자: 2022-09-05

* 배당신고일자: 2024-10-21

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차권, 대항력 있는 임차인

3.4. 권리분석 종합

임차인 문승학은 대항력과 우선변제권을 모두 갖추고 있으며, 보증금 40,000,000원은 말소기준권리보다 앞서므로 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. (단, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하는 경우 잔액을 인수함). 임차인이 배당 신고를 하였으나, 배당표가 없어 보증금 전액 변제 여부는 확인이 필요합니다. '인수 보증금 합계: 0원'은 배당표상의 내용일 수 있으므로, 실제 인수될 보증금은 40,000,000원으로 간주하고 입찰에 임해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 동향

인근 지역의 최근 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 주안동 735-6 (세명쉐르빌, 2001년식, 43.33㎡) 82,000,000원에 거래. (평당 약 626만원)

* 2026년 5월, 주안동 1429-27 (화인에이스빌, 2012년식, 44.77㎡) 122,000,000원에 거래. (평당 약 904만원)

* 2026년 5월, 주안동 622-10 (대일빌라, 1993년식, 44.4㎡) 90,000,000원에 거래. (평당 약 672만원)

4.2. 시세 분석

본건은 전용면적 32.28㎡ (약 9.77평)이며, 1990년 준공으로 연식이 오래되었고 지하층이라는 점을 고려해야 합니다. 주변 최근 매매 사례들의 평당 가격은 약 626만원에서 904만원 사이에 분포합니다. 본건은 연식과 층수(지하)의 불리함으로 인해 시세는 이 범위의 하단부 또는 그 이하로 형성될 가능성이 높습니다. 1993년식 대일빌라 사례(약 672만원/평)를 기준으로 환산 시, 본건의 예상 시세는 약 6,000만원 ~ 7,000만원 수준으로 추정됩니다.

4.3. 예상 입찰가 산정

권리 분석상 매수인이 인수해야 하는 보증금은 40,000,000원입니다. 따라서 본건에 대한 실질적인 투자 비용은 예상 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

* 감정가: 43,000,000원

* 주변 시세 (추정): 60,000,000원 ~ 70,000,000원

* 인수 보증금: 40,000,000원

보수적인 시각에서 감정가(4,300만원)를 기준으로 하되, 지하층 및 인수 보증금 부담을 고려하면, 입찰가는 감정가와 유사하거나 약간 상회하는 수준에서 결정될 수 있습니다. 만약 유찰되어 최저매각가가 낮아진다면, 약 50,000,000원에서 70,000,000원 사이에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

이 보고서에서는 인수 보증금을 제외한 순수 입찰가를 제시합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 벽돌조 슬래브지붕 3층 중 지하층 2호로, 외벽은 연와조적 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창으로 되어 있습니다. 위생설비 및 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 환경

주거 지역과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

5.3. 토지이용계획

본건은 제2종일반주거지역으로, 건축물의 용도 및 높이 등에 대한 규제가 적용됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

대항력 있는 선순위 임차인 문승학의 보증금 40,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 추가적인 자금 부담이 발생합니다. 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 떠안아야 합니다.

6.2. 지하층의 제약

지하층이라는 특성상 일조, 채광, 환기, 습도 등 주거 쾌적성이 지상층에 비해 떨어질 수 있으며, 이는 추후 매각 시 가격에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

1990년 준공된 건물로 연식이 오래되어 수리 또는 리모델링에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 토지 이용에 관한 각종 규제를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택 지하층으로, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 40,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 물건입니다. 건축 연식과 지하층이라는 점은 주거 가치에 다소 부정적일 수 있으나, 시세 대비 낮은 감정가와 주변 시세를 고려할 때 투자 가치를 검토해볼 만합니다. 임차인의 배당 여부와 정확한 인수 금액 확인이 최우선이며, 향후 발생할 수 있는 수리비 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 최근 매매 사례 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어 가격 메리트가 있습니다.

* 소액 투자 가능성: 인수 보증금을 제외한 순수 입찰가를 고려하면, 비교적 적은 금액으로 부동산 투자를 시작할 수 있습니다.

* 임차인 명도 가능성: 임차인이 배당 신고를 하였으므로, 보증금 전액 변제 시 명도가 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 권리상 인수 보증금: 40,000,000원

* 추정 예상 입찰가: 55,000,000원

* 총 예상 부담액 (예상 입찰가 + 인수 보증금): 95,000,000원

본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시 경쟁 상황, 유찰 횟수에 따른 최저매각가율, 그리고 임차인 보증금의 실제 배당 여부 및 금액을 반드시 최종 확인 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.