나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511533 [1] 인천광역시 중구 중산동 1889-2 영종국제도시 화성파크드림 891동 22층2204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 ""인천중산초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일
대는 대규모 아파트단지 및 각종 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경
은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교
통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 36층 건물내의 제22층 제2204호로서,
(사용승인 : 2019.09.25)

외벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 돌붙임 마감.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 화재경보 및 탐지설비, 소화전
설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 ,광평수의 부정형 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 대로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭
25m~30m)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역
(2014-11-03)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511533 (1)

* 소재지: 인천광역시 중구 중산동 1889-2 영종국제도시 화성파크드림 891동 22층2204호

* 용도: 아파트

* 감정가: 480,000,000원

* 토지면적: 48.79㎡ (약 14.76평)

* 건물면적: 84.74㎡ (약 25.64평)

* 전용면적: 84.74㎡ (약 25.64평)

* 분양면적: 제공된 정보에는 명확히 기재되어 있지 않으나, 일반적으로 전용면적과 공용면적을 합한 면적으로, 본 물건의 경우 건물면적이 전용면적을 의미하는 것으로 파악됩니다.

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 인천중산초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 대규모 아파트 단지 및 각종 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건 남동측 및 남서측으로 대로에 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m), 대로3류(폭 25m~30m)에 접하고, 경제자유구역 및 성장관리권역에 속함.

3. 권리분석

* 등기부요약:

* 소유권 보존: 화성산업주식회사 (2019-11-07)

* 소유권 이전: 이은호 (2020-02-06, 매매)

* 말소기준권리: 하나은행 근저당권 (2020-02-06, 110,000,000원)

* 말소 예정 권리: 을7 근저당권 (주식회사엘케이대부, 397,500,000원), 을7-1 근저당권부채권근질권설정 (제이비우리캐피탈주식회사, 397,500,000원), 갑4 임의경매 (주식회사엘케이대부, 279,819,670원) 등 말소기준권리 이후 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 총 등기부채권액: 507,500,000원 (각종 권리관계에 따른 총 채무액)

* 임차인현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 임대관계는 미상임. 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 낙찰 후 인수될 가능성은 없으나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 지역은 대규모 아파트 단지와 다양한 근린생활시설, 공원 등이 혼합된 주거 밀집 지역임.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오 시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 인천중산초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호함. 또한, 인천하늘초등학교, 인천중산중학교, 인천하늘중학교 등 다수의 교육 시설이 인접해 있음.

* 편의시설: 인근에 GS더프레시 영종하늘도시점 등 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 또한, 지역 내 아파트 단지 유휴공간을 활용한 '다함께돌봄센터'가 운영되는 등 지역 차원의 아동 돌봄 서비스 확충 노력도 이루어지고 있음.

* 여가/문화시설: 지역 내 대형 키즈카페 등이 있어 가족 단위 여가 활동 공간 확보가 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 권리 인수: 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 별도로 인수해야 할 권리(예: 지상권)는 명시된 바 없음.

* 임대차 관계: 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자와의 명도 과정에서 시간 소요 및 협상이 필요할 수 있음.

* 건물 상태: 2019년 9월 25일 사용 승인된 건물로 비교적 신축이나, 정확한 건물 내부 상태는 현장 확인이 필요함.

* 기타: 영종국제도시 개발 계획에 따른 향후 지역 가치 변화는 긍정적일 수 있으나, 개발 진행 상황에 따라 변동될 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 중구 중산동 영종국제도시 내 화성파크드림 아파트로, 주변 환경이 양호하고 교통 및 교육 시설 접근성이 좋음. 대규모 아파트 단지 내 위치하며, 감정가 4억 8천만원 수준으로 비교적 안정적인 가치를 지님. 등기부상 인수되는 권리 없이 명도가 원활히 진행된다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됨. 다만, 임대차 관계가 미상이므로 명도 진행 시 주의가 필요함.

8. 투자 포인트

* 입지: 영종국제도시 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 교육: 초등학교 및 중학교가 인접하여 학군 우수.

* 교통: 대로변 인접으로 차량 및 대중교통 이용 편리.

* 권리관계: 말소기준권리 이후 권리들이 정리되어 인수 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

감정가: 480,000,000원

최근 시세 조사 결과, 유사 면적 아파트의 매매가가 4.3억~4.5억 원 선에서 형성되고 있음을 고려할 때, 본 물건은 감정가 수준에서 입찰이 이루어질 것으로 예상됨. 임차인 보증금 인수분은 없으므로, 450,000,000원 ~ 490,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.