나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3279 [1] 경기도 구리시 교문동 230-1 미래유탑유블레스시티 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 교문동 소재 ""한양대학교 구리병원"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로서 상가로서의
제반 입지조건 및 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철8호선 ""구리역""
이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하9층 지상 29층 중 2층 203호 및 204호 로서,
(사용승인일 : 2021.06.14)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅, 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 마감

이용상태

기호 1 : 2층 203호는 근린생활시설(골프연습장-어나더골프스쿨)로 이용중임.
기호 2 : 2층 204호는 근린생활시설(골프연습장-어나더골프스쿨)로 이용중임.
(내부구조는 지적 및 건물개황도 참조)

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 화재경보기, 도시가스설비, 승강기설비, 지하주차장 등을
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 남하향 완경사의 상업용 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복 4차선, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반/생활 숙박시설 및 위락시설 제한), 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지
경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)
(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지,
과밀억제권역, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호), 중정
경관관리구역(시가지역세권 중점경관관리구역/경의중앙성-구리역, 경춘로 일대).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 본건은 2층 203호 및 204호이나 남측 주도로에서 3층임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경3279 (1)

소재지: 경기도 구리시 교문동 230-1 미래유탑유블레스시티 2층 203호

용도: 근린상가

감정가: 2,260,000,000원

토지면적: 21.04㎡ (약 6.36평)

건물면적: 136.80㎡ (약 41.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하9층 지상 29층 중 2층 203호 (사용승인일: 2021.06.14)

건물총호수: 745호 (전체 건물 기준)

토지이용계획: 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구 등

총채권액: 888,294,385원 (등기부채권 총액 기준)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 구리시 교문동 소재 "한양대학교 구리병원" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 상가로서의 입지조건 및 주위환경은 무난합니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 8호선 "구리역"이 소재하여 전반적인 교통 여건이 우수합니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복 4차선, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 08월 09일자 신한은행 근저당 (을1)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바 없습니다.

* 등기부 요약:

* 소유권이전청구권가등기, 신탁등기말소, 공유자전원지분전부이전 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

* 가압류 (현대캐피탈, 한국무역보험공사) 및 임의경매 (신한은행) 개시결정 등기 모두 말소 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 나 (상호: 나미예어나더골프스쿨)

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 4,500,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2024-01-23

* 확정일자: 2025-02-13

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 본건 203호 외에 201호, 202호까지 총 4개 호실을 "어나더골프스쿨"이라는 상호로 하나의 골프연습장으로 운영 중입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 나미예는 대항력이 없습니다.)

4. 상권분석

* 이용상태: 본 물건 2층 203호 및 204호는 현재 근린생활시설 (골프연습장 - 어나더골프스쿨)로 이용 중입니다.

* 주변 상권: 인근 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 상가로서의 입지조건 및 주위환경은 무난한 편입니다.

* 인근 시설:

* 한양대학교 구리병원 (동측 인근)

* 롯데백화점, 롯데마트, 이마트 등 쇼핑시설 및 구리시청, 남양주세무서 등 생활 편의시설이 근거리에 있습니다.

* 구리역 역세권으로 다양한 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 주변 1km 이내 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 과거 하수처리장 및 쓰레기소각장이 주민친화시설로 탈바꿈된 사례가 있으나, 본 물건지와 직접적인 관련은 없습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 8호선 구리역이 인근에 위치하며, 다수의 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 인근에 교문초등학교, 교문중학교, 구리고등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 주거환경: 주변에 아파트 단지, 오피스텔 등이 혼재하여 주거 환경 또한 무난합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 신고: 임차인 나미예는 2026년 08월 27일, 본 물건 전부에 대하여 시설공사비 154,000,000원의 유치권 신고서를 제출하였으나, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명합니다. 임대차계약서 특약사항에 기간 만료 시 원상복구 및 시설비 일체를 인정치 않는다는 약정이 존재하여 유치권 성립이 어렵거나 인정되지 않을 가능성이 있습니다.

* 임차인 사업 확장: 임차인이 본 물건 203호와 인접 호실(201, 202호)을 포함하여 총 4개 호실을 하나의 골프연습장으로 운영하고 있어, 향후 점유 관계 및 원상복구 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 신축 건물: 건물 사용승인일이 2021년 06월 14일로 비교적 신축 건물입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 구리시 교문동에 위치한 근린상가로, 비교적 신축 건물에 해당하며 구리역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하고, 주변 상권 또한 무난한 편으로 평가됩니다. 그러나 임차인이 유치권을 신고하였고, 여러 호실을 통합하여 사업장을 운영 중이라는 점은 권리분석 및 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 유치권의 성립 여부와 임차인과의 협상 또는 명도 절차가 본 건의 투자 성패를 가르는 중요한 요소가 될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인을 받은 현대적인 건물로, 내부 시설 관리가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 지하철 8호선 구리역을 도보로 이용 가능하며, 주변 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 근린상가로서의 잠재력: 아파트 단지, 오피스텔, 업무시설이 혼재된 지역에 위치하여 근린생활시설로서의 수요가 지속될 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 저렴한 인수 가능성: 유치권 신고 등으로 인해 투자자들의 관심이 낮아질 수 있으며, 이는 감정가 이하의 합리적인 금액으로 낙찰받을 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 없고, 유치권 등의 특이사항을 고려하여 산정해야 합니다. 현재 시점에서 정확한 입찰가 산정은 어렵습니다. 다만, 동일 건물의 유사 면적 호실들의 시세 정보 와 해당 물건의 감정가 (2,260,000,000원)를 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 1,800,000,000원 ~ 2,000,000,000원 사이에서 검토해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 유치권의 성립 여부, 명도 가능성 등을 면밀히 분석한 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.