나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511487 [1] 인천광역시 부평구 부평동 444-5 대림센스빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""굴다리오거리"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철1호선 및 인천
지하철1호선 ""부평역""이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

2002년 04월 19일 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건
내 제4층 제401호로서,
외벽 : 사이딩 판넬 마감 등,
새시 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 ? 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 및 업무시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,?방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,?과밀억제권역<수도권정비
계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간:
2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경511487 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 444-5 대림센스빌 4층 401호

건물명: 대림센스빌

용도: 다세대주택

감정가: 107,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 11.61㎡ (약 3.51평)

건물면적: 31.01㎡ (약 9.38평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임. [cite: 감정평가서요약]

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에는 지하철 1호선 및 인천 지하철 1호선 "부평역"이 소재하는 등 대중교통 이용 상황은 보통임. [cite: 감정평가서요약, 8] 부평역은 주요 교통 요충지로, 다양한 버스 노선과 연계되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호함.

2.3. 건물의 구조 및 상태

2002년 04월 19일 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호임. 외벽은 사이딩 판넬 마감, 창호는 하이새시 창호 등으로 마감되어 있음. [cite: 감정평가서요약] 건물은 다세대주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어 있음. [cite: 감정평가서요약]

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

인접 대지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 및 업무시설 건부지로 이용 중임. [cite: 감정평가서요약] 본건 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있음. [cite: 감정평가서요약]

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당함. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있음. [cite: 감정평가서요약]

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 개시

채권자는 장OO이며, 부동산강제경매로 진행되고 있음. [cite: 사건정보]

3.2. 등기부 현황

* 소유권 이전 (갑구): 정정환(2020.06.22.), 이상덕(2020.11.09.), 함성철(2022.11.11.) 등기 확인됨.

* 주택임차권 (을구 9번): 접수일자 2024-11-12, 권리자 장지영, 권리금액 115,000,000원, 말소: 인수. 전입일자 2022-09-08, 확정일자 2022-09-21.

* 강제경매 (갑구 8번): 접수일자 2025-08-11, 권리자 장지영, 권리금액 115,000,000원, 말소: 말소기준권리. [cite: 집합건물 등기부요약]

3.3. 임차인 현황

임차인: 장지영

보증금: 115,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-08

확정일자: 2022-09-21

배당신고일자: 2024-11-12

대항력: 있음 [cite: 임차인현황]

3.4. 권리분석 요약

본건에는 선순위 임차권이 존재하며, 임차인 장지영은 대항력을 갖춘 임차인임. 등기부상 주택임차권(을구 9번)은 '말소: 인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서상에도 "매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음"이라고 명시되어 있어, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함. [cite: 집합건물 등기부요약, 물건명세서]

"인수 보증금 합계: 0원"으로 기재된 정보도 있으나, 이는 보증금 전액을 배당받지 못하여 매수인이 인수해야 할 금액이 0원이 된다는 의미가 아니며, 등기부상 '말소: 인수' 표기 및 물건명세서 내용에 따라 보증금 115,000,000원이 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높음. [cite: 임차인현황, 집합건물 등기부요약, 물건명세서]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부평동 일대는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있음. [cite: 감정평가서요약]

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 롯데마트 부평역점, 모다백화점 부평점 등 대형 쇼핑 시설이 위치하고 있으며, 다수의 편의점(세븐일레븐 등)이 있어 생활 편의성이 양호함.

5.2. 공공시설

부평구청, 부평세무서 등 행정기관이 인근에 있으며, 부평역, 동수지하철역 등 지하철 역사 및 버스정류장이 가까워 공공 서비스 접근성이 좋음.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 정보)

조사된 정보에 따르면, 본건 소재지 주변에 특별히 언급된 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 하수처리장 등)은 없는 것으로 파악됨. 해당 지역은 주거 및 상업 시설이 밀집된 일반적인 도심 지역임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 위험

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 장지영의 보증금 115,000,000원 인수 가능성임. 이는 감정가 107,000,000원을 초과하므로, 입찰 시 총 실질 매수 비용을 면밀히 검토해야 함. [cite: 집합건물 등기부요약, 물건명세서, 임차인현황]

6.2. 토지이용 제한

본건 토지는 방화지구, 최고높이 제한 지역, 과밀억제권역에 해당하며, 2026년 8월 25일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 있을 수 있음. [cite: 감정평가서요약]

7. 종합 의견

본 물건은 부평역 인근의 역세권 입지를 갖춘 다세대주택임. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 115,000,000원이 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 이는 물건의 감정가 107,000,000원을 상회하는 금액임. 따라서 입찰 시에는 해당 보증금 인수 금액을 포함한 총 실질 매수 비용을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보와 등기부상 '말소: 인수' 표기가 상충되므로, 입찰 전 정확한 권리관계 확인 및 법률 전문가와의 상담을 권고함. [cite: 집합건물 등기부요약, 물건명세서, 임차인현황]

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

부평역을 도보로 이용 가능한 역세권으로, 교통 편의성이 높고 주변 상업 시설 이용이 편리함.

8.2. 실거주 및 투자 목적

작은 면적(약 9.38평)으로 1인 가구나 소규모 가구의 실거주 목적에 적합하며, 임대 수요가 꾸준한 지역임. [cite: 감정평가서요약]

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건(31.01㎡)의 감정가는 107,000,000원 (약 345만원/㎡)임.

제공된 주변 최근 매매 정보 분석 시:

* 2001년식 38.94㎡ 물건: 7,000만원 (약 179.7만원/㎡) - 시세가 낮아 특이사항으로 판단됨.

* 2015년식 49.26㎡ 물건: 28,400만원 (약 576.5만원/㎡)

* 2002년식 56.08㎡ 물건: 12,300만원 (약 219.3만원/㎡) - 본건과 건축 연도가 유사함.

시세는 거래 시점, 건물 연식, 면적 등에 따라 편차가 크지만, 유사 연식의 물건 시세(약 219.3만원/㎡)를 고려할 때 본건의 감정가는 적정 수준으로 판단됨.

9.2. 예상 입찰가 산정

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 지침에 따라, 인수 보증금 115,000,000원을 제외한 본건 자체의 가치를 고려한 예상 입찰가는 감정가인 107,000,000원을 기준으로 산정함.

제시된 정보에 따라 "인수 보증금"을 제외하고 산정된 예상 입찰가는 107,000,000원입니다.

단, 이는 본건의 순수한 가치에 기반한 금액이며, 실제 매수 시에는 임차인 장지영의 보증금 115,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높으므로, 총 실질 매수 비용은 (입찰가 + 인수 보증금)이 될 수 있음을 반드시 유념해야 합니다.

따라서, 본건의 총 예상 매수 비용은 (입찰가 + 115,000,000원)이 될 수 있으며, 입찰가 결정 시 해당 금액을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.