나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1472 [1] 인천광역시 서구 청라동 102-3 청라동양엔파트 546동 25층2504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""해원초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 30층 건물내 25층2504호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 샷시 창호 등.
(사용승인일 : 2012.07.31)

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 외곽공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 특수도로 (보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경1472 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 인천광역시 서구 청라동 102-3 청라동양엔파트 546동 25층2504호

용도: 아파트

감정가: 681,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 66.81㎡ (약 20.21평)

토지지분: 66.8092㎡ (약 20.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 118.84㎡ (약 35.95평)

건물지분: 118.8352㎡ (약 35.95평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 기타 기본사항

사용승인일: 2012년 07월 31일

건물 층수: 30층 건물 내 25층

전용면적: 118.84㎡ (약 35.95평). 본 물건의 건물면적은 전용면적으로 확인됩니다.

분양면적: 관련 정보는 제공되지 않았으나, 유사 면적대의 공급면적은 146.78㎡ ~ 148.06㎡로 확인됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동에 위치하며, 해원초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결됩니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 제3종일반주거지역 (2012-12-24)

* 기타 용도지역: 지구단위계획구역

* 도로: 대로3류 (폭 25m~30m), 특수도로 (보행자전용도로)

* 기타 규제: 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

* 을1 근저당권 (우리은행, 2013-02-05 접수)

* 을2 근저당권 (소상공인자영업자새출발기금주식회사, 2020-12-03 접수)

* 갑5 가압류 (주식회사케이비국민카드, 2024-09-26 접수)

* 갑7 임의경매 (한국주택금융공사, 2025-08-13 접수)

3.2. 매각으로 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권개요: 없음)

3.3. 말소기준권리

을1 근저당권 (우리은행, 2013-02-05 접수)

3.4. 등기부채권 총액

총 523,836,135원

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 주변 환경 및 편의시설 분석

4.1. 주거 환경

본 물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 30층 건물 내 25층에 위치한 아파트입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 등입니다.

4.2. 생활 편의시설

주변에 해원초등학교가 있으며, 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 혐오시설 유무

조사 결과, 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 청라 소각장이 비교적 인근에 위치하나, 배출 허용 기준치 이하로 운영되고 있는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 30층 건물 내 25층

* 마감: 외벽-몰탈위 페인팅, 내벽-벽지 및 타일, 창호-샷시

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 사용승인일: 2012년 07월 31일

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련

임대 관계가 미상으로, 보증금 합계는 0원으로 신고되었으나 실제 점유 관계 및 계약 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역 관련

본 물건 소재지는 과거 "토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)"으로 지정된 바 있으나, 해당 지정 기간이 2026년 8월 25일로 만료되었습니다. 현재 시점에서 인천광역시 서구 청라동 지역에 대한 토지거래허가구역 지정 여부는 별도 확인이 필요하며, 만약 재지정된 경우 외국인 등 특정 매수자의 경우 허가를 받아야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 청라동에 위치한 아파트로, 해원초등학교 인근에 자리하여 기본적인 주거 환경이 갖추어져 있습니다. 2012년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 30층 건물 중 25층에 위치하여 일조 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정으로 비교적 깔끔한 편입니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 관련 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 해원초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치.

* 쾌적한 주거 환경: 신축 아파트 단지 내 고층에 위치하여 조망 및 채광 우수 기대.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이후의 권리들이 경매로 소멸되어 권리 분석이 비교적 용이함.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 681,000,000원입니다. 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하되, 주변 시세, 단지 내 유사 물건의 실거래가, 향후 시장 전망, 본건의 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 관련 시장 조사를 통해 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.