나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72160 [1] 경기도 남양주시 호평동 724 호평파라곤 113동 17층 1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동아 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 호평동 소재 ""호평초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경
보통시 됨.

교통상황

인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 건물 내 17층 1701호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(전유면적 : 130.64㎡, 계단식)로 이용중임.

설비내역

기본적 위생설비, 급.배수설비, 소화설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 경사지를 계단식으로 부지조성한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남서측 외곽공도를 통하여 차량진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-12-31)(호평2지구(동양)),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)
(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천마유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호평초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(천마유치원(구리남양주교육지원청에 문의
바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역
((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72160 (1)

소재지: 경기도 남양주시 호평동 724 호평파라곤 113동 17층 1701호

용도: 아파트

감정가: 602,000,000원

토지면적: 74.32㎡ (약 22.5평)

건물면적 (전용면적): 130.64㎡ (약 39.5평)

건축년도: 2010년 12월 31일

총 층수: 20층 (본건 17층)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 조OOOOOO

특이사항: 유동화물건, 중복사건, 중복병합사건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 호평동 소재 "호평초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통시 됨.

* 교통상황

인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 무난시 됨.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-12-31)(호평2지구(동양)), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(천마유치원, 호평초등학교), 절대보호구역(천마유치원), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역. 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정 (대상: 외국인 등/용도: 주택)).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

국민은행 근저당권 (접수일자: 2015-08-28)

* 경매개시 및 후순위 권리

본건 경매는 조윤성 신청에 의한 임의경매(접수일자: 2025-08-19)이며, 그 외 조윤성 근저당권(2025-01-22), 조윤성 전세권(2025-01-22), 농협은행 가압류(2025-04-08), 주식회사선학 가압류(2025-04-22), 주식회사케이비국민카드 가압류(2025-05-07), 서울보증보험주식회사 가압류(2025-06-25), 국민은행 임의경매(2025-09-04), 신한은행 임의경매(2025-11-14) 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위에 해당함.

* 소멸 예상 권리

상기 권리들은 경매 절차 진행 시 말소될 것으로 예상되어, 낙찰자가 인수하는 권리는 없을 것으로 판단됨.

* 인수 보증금 합계

0원

* 임차인 현황

* 조윤성

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고:

* 임차인 조윤성은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 관련 일자 정보가 미상으로 기재되어 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 배후 수요

주변에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 혐오시설 여부

현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 서비스 검색 결과, 본건 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 정확한 주변 환경 조사를 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 확인이 필수적입니다.

1.4. 생활정보

* 교육환경

호평초등학교, 천마유치원이 인근에 위치하고 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. (교육환경 보호구역 내 위치)

* 교통시설

단지 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설

단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 의료시설

주변 상권 분석 시 병원 등 의료시설에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복/병합 사건

본건은 중복 및 병합 사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정에서 절차상의 변동이 발생할 수 있습니다.

* 유동화 물건

유동화 자산으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건과 다른 취급이나 특수성이 존재할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제약

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 다양한 용도 지역 및 구역 지정과 함께 가축사육제한, 환경보호, 과밀억제, 토지거래허가구역(외국인 등/주택용도) 등의 규제를 받고 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정은 향후 매각 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 건물 노후화 가능성

2010년 준공된 아파트로, 연식에 따른 건물 및 설비 노후화 가능성이 있으므로 입찰 전 내부 상태 점검이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 호평동에 소재하는 호평파라곤 아파트 113동 17층 1701호로, 감정가는 602,000,000원입니다.

아파트단지, 학교 등이 밀집한 주거지역에 위치하며, 교통 여건도 양호한 편입니다.

권리분석 결과, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 권리상 문제는 없을 것으로 보입니다.

다만, 유동화 물건이며 중복/병합 사건이라는 특이사항이 있어 경매 진행 과정을 면밀히 주시할 필요가 있습니다. 또한, 토지이용계획상 다양한 규제를 받고 있으며, 토지거래허가구역 지정은 향후 거래 시 고려해야 할 사항입니다.

전용면적 130.64㎡의 대형 평형으로, 안정적인 주거 환경을 선호하는 수요층에게 적합할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리 관계: 말소기준권리 확인 결과, 인수되는 권리사항이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 우수한 주거 입지: 초등학교 인근의 안정적인 주거 지역으로, 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 넓은 전용 면적: 39.5평에 달하는 넓은 전용 면적은 가족 단위 실수요자에게 매력적인 요소입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 602,000,000원

* 최근 매매 시세 분석

- 2026년 7월 3일, 153.18㎡ (약 46.3평), 18층: 65,000만원

- 2026년 7월 2일, 130.64㎡ (약 39.5평), 13층: 55,000만원 (본건과 유사 면적)

- 2026년 7월 11일, 99.69㎡ (약 30.2평), 13층: 51,000만원

* 시세 반영

본건(130.64㎡, 17층)과 유사한 면적(130.64㎡)의 최근 거래가는 55,000만원(13층)입니다. 본건이 17층으로 층수가 더 높다는 점을 고려하면, 시세는 55,000만원 이상으로 평가될 수 있습니다.

일반적인 낙찰가율 80~90%를 적용 시,

- 하단 예상가 (감정가 602,000,000원 기준 80%): 약 481,600,000원

- 상단 예상가 (시세 55,000만원 기준 90%): 약 495,000,000원

- (참고: 55,000만원 거래 건은 13층이며, 본건은 17층으로 층수 프리미엄이 있습니다. 이를 감안하여 시세 대비 낙찰가율 적용이 필요합니다.)

* 예상 입찰가 범위

보수적 관점에서 감정가의 80% 수준 및 시세의 90% 수준을 종합적으로 고려하여, 480,000,000원 ~ 500,000,000원 범위로 예상됩니다.

(본 예상 입찰가는 현재 시세 및 과거 거래 데이터를 기반으로 한 단순 참고 자료이며, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.