나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72184 [1] 경기도 남양주시 다산동 6019 아지타워 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상록 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재""다산하늘초등학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상5층 건내 1층 101호로서, (사용승인일:2020.11.12)

외 벽 : 석재 붙임 마감 등
내 벽 : 내부 인테리어 마감 등
창 호 : 샤시 창호 임.

이용상태

제2근린생활시설 (휴게음식점)로 이용중임. (후첨 '사진용지' 참조바랍니다.)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 지하주차장설비, 승강기설비, 옥내소화전 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 가장형의 토지로서, 제1,2종 근린생활시설 및 교육연구시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 30미터 내외, 서측으로 노폭 약 12미터 내외, 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(다산하늘초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : - .

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72184 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6019 아지타워 1층101호

건물명: 아지타워

용도: 근린상가 (제2근린생활시설 - 휴게음식점)

토지면적: 22.89㎡ (약 6.92평)

토지 지분: 22.895㎡ (약 6.92평)

건물면적: 54.67㎡ (약 16.54평)

건물 지분: 54.67㎡ (약 16.54평)

감정가: 962,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

사용승인일: 2020년 11월 12일

2. 입지조건

입지조건

* 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 다산동에 소재하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에 다산하늘초등학교가 위치합니다.

* 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태

본건 건물은 남측으로 노폭 약 30미터, 서측으로 약 12미터, 북측으로 약 10미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 을1 (2023년 7월 6일, 우리은행 근저당권 819,600,000원)

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 819,600,000원입니다. (본 건의 경매 신청 채권액은 723,643,270원입니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항이 있을 시 인수)

* 임차인 현황

본건에는 임차인이 없는 것으로 파악되었습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부 주요 변동 내역

소유권 이전 및 신탁 등기 말소, 매매 등기 등이 확인되었으며, 우리은행 근저당권을 말소기준으로 다수의 압류 및 임의경매가 등기되었습니다. 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

상권분석

* 주변 시설

본건이 위치한 아지타워는 다산신도시에 위치하며, 주변으로 아파트 단지, 근린생활시설, 다산하늘초등학교 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

* 건물 용도 및 잠재력

건물 자체는 제2종 근린생활시설로 분류되어 있으며, 현재 휴게음식점으로 이용 중입니다. 이는 상권 내에서 유동 인구를 흡수할 수 있는 업종으로, 다양한 근린생활시설 및 교육연구시설 관련 업종으로의 활용 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 제1,2종 근린생활시설 및 교육연구시설 건부지로 이용 중에 있습니다. 이는 지역 내에서의 상업적, 교육적 기능 수행을 위한 용도 제한 및 권장 사항이 반영된 결과입니다.

5. 생활정보

생활정보

* 교육 환경

단지 북동측 인근에 다산하늘초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 다만, 해당 초등학교는 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호 관련 법규를 준수해야 합니다.

* 편의 및 기반 시설

주변 아파트 단지 및 근린생활시설과의 혼재로 인해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 자산 유동화 과정을 거쳤음을 의미하며, 관련 법규 및 절차에 대한 추가적인 이해가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상

현재 임대 관계가 확인되지 않아, 향후 명도 및 임대차 계약 시 발생할 수 있는 변수에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다. 비록 현재 인수 보증금은 없으나, 예상치 못한 임차 관계가 발견될 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지 거래 제한

토지 거래 계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있으며, 특정 조건(외국인, 주택 용도 등)에 따라 허가가 필요할 수 있습니다. 이는 일반적인 경매 취득에는 큰 영향이 없을 수 있으나, 추후 활용 계획 수립 시 참고해야 합니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본건은 신축급(2020년 사용승인) 근린상가로, 다산신도시 내의 양호한 입지조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 현재 휴게음식점으로 이용 중이며, 주변 상업 및 주거 시설과의 연계성이 좋습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 깨끗한 상태로 취득 가능합니다. 유동화 물건이라는 점과 임대 관계 미확인 등은 추가적인 확인 및 주의가 요구되는 부분입니다. 전반적으로 신도시 내 상가로서의 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 신축급 상가

2020년 사용승인된 건물이므로 비교적 최신 시설을 유지하고 있습니다.

* 다산신도시의 성장 잠재력

신도시 개발에 따른 지속적인 인구 유입 및 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

* 다양한 활용 가능성

제2종 근린생활시설로서 휴게음식점 외에도 다양한 업종으로의 전환이 가능하여 임대 수익 확보에 유리합니다.

* 명확한 권리관계

매각으로 모든 권리가 소멸되므로 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 962,000,000원을 기준으로, 물건의 현재 상태, 주변 시세, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 파악된 정보상 인수해야 할 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 권장됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 임대 현황 재확인, 주변 유사 물건의 실거래가 비교 분석 등이 추가적으로 이루어져야 합니다. 초기 단계에서는 감정가의 80%~90% 선에서 시작하여 입찰 동향을 파악하는 전략을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.