나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72181 [1] 경기도 남양주시 와부읍 월문리 140-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두륜감정 · 평가일 2025.08.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 와부읍 월문리 소재 ""구선마을"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 동하향 완경사의 '전'이며 일부 지상에 밤나무 등이 자생중임.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 개발제한구역, 배출시설설치제한지역, 소하천구역(구선천), 소하천예정지
(구선천), 성장관리권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 물건은 경기도 남양주시 와부읍 월문리 140-1에 위치하고 있습니다.

토지의 용도는 '전'이며, 매각 대상은 토지입니다.

경매 구분은 부동산 임의 경매입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적은 4037.00㎡ (약 1221.14평)이며, 제시 외 면적은 없습니다.

건물 면적은 0.00㎡이며, 제시 외 건물 면적도 없습니다.

감정가는 1,215,137,000원입니다.

1.3. 채권자 및 특이사항

본 경매의 채권자는 중부새마을금고입니다.

본 물건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필요합니다.

1.4. 주의사항

농지취득자격증명은 매각 결정 기일까지 제출해야 하며, 미제출 시에는 입찰 보증금이 반환되지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 남양주시 와부읍 월문리 소재 '구선마을' 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

물건지 남동측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 자연녹지지역, 개발제한구역, 배출시설설치제한지역, 소하천구역(구선천), 소하천예정지(구선천), 성장관리권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호) 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

2.5. 주변 시설

최근 자료에 따르면 남양주시 와부읍 월문리 인근에는 폐기물 재활용 시설 관련 건축물 신청이 있었던 것으로 보이며, 주민들이 하천 오염, 악취, 비산먼지, 교통 안전 문제 등을 이유로 반대 움직임을 보인 바 있습니다. 또한, 2022년 남양주시는 생활폐기물 소각장 입지 선정을 완료하였으며, 이와 관련된 주민 기피시설이 관내에 설치되었거나 추진될 수 있습니다. 해당 물건지와의 직접적인 거리나 연관성은 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부등본 상 소유권 이전은 김옥화, 조금연으로 확인됩니다.

을9 근저당권 (2024-09-12, 984,000,000원, 중부새마을금고)이 말소기준권리이며, 을10 지상권설정(2024-09-12, 중부새마을금고), 을11 근저당권(2024-12-27, 60,000,000원, 중부새마을금고), 갑3 임의경매(2025-08-19, 846,795,570원, 중부새마을금고)가 등기되어 있습니다.

3.2. 권리 총액 및 말소 여부

등기부등본 상 모든 권리(을9 근저당권, 을10 지상권, 을11 근저당권, 갑3 임의경매)가 '말소'로 표기되어 있습니다. 이는 해당 권리들이 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높음을 시사합니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

본 물건에는 임차인이 없는 것으로 파악되며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 매각 후 인수되는 권리

상기 등기부 요약 및 말소 여부에 따라, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 농지취득자격증명 제출 의무는 매수인이 부담해야 합니다.

4. 상권 분석

주위 환경 분석 결과, 본 물건은 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어 상업 및 업무 기능보다는 농업 또는 개발 제한 구역에 따른 특성을 강하게 띠고 있습니다. 따라서 일반적인 상권 분석 모델을 적용하기는 어렵습니다.

5. 생활 정보

본 물건은 경기도 남양주시 와부읍에 위치하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다. 다만, 주변에 대규모 상업 시설이나 생활 편의 시설에 대한 정보는 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 위험이 존재합니다.

* 자연녹지지역, 개발제한구역, 성장관리권역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하여 건축 및 개발에 제약이 따릅니다.

* 부정형의 동하향 완경사 지형으로, 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 일부에 밤나무가 자생 중이며, 이는 토지 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

* 인근 지역에 폐기물 재활용 시설, 소각장 등 주민 기피 시설의 설치 가능성이 있어, 향후 지역 환경 및 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 와부읍 월문리에 위치한 토지입니다. 농지로서 전으로 이용 중이며, 차량 및 대중교통 접근성은 보통 수준입니다. 권리상 특별한 인수 부담은 없어 보이나, 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 토지 이용에 있어 자연녹지, 개발제한구역 등 다수의 제한 사항이 있습니다. 또한, 주변 지역의 혐오 시설 설치 가능성도 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 향후 지역 개발 계획이나 용도 지역 변경 가능성 시, 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 현행 법규상 농지 취득 자격이 있는 실수요자라면, 규제 완화 및 개발 가능성을 염두에 둔 장기적인 관점에서 접근해 볼 수 있습니다.

* 기존 경매 물건 중 농지 관련 규제 완화 또는 개발 사업 추진 사례 등을 참고하여 잠재적 가치를 평가할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 실질적인 시장 조사를 통한 주변 시세, 개발 가능성, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려해야 하므로, 본 자료만으로는 정확한 산출이 어렵습니다. 참고로 감정가는 1,215,137,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.