나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72175 [1] 경기도 남양주시 별내동 1097 진영프라자주건축물제1동 지하1층비103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산혜가 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 별내고등학교 남서측에 위치하며, 그 일대는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건 중 제지하1층 제비103호, 제비104호로써,

외벽: 몰탈위 페인트 및 돌붙임 등 마감,
내벽: 내부마감재 및 일부 타일붙임 등 마감,
바닥: 바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호: 새시임.

이용상태

기호1, 기호2: 제2종근린생활시설 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비와 급, 배수설비 및 전기설비, 승강기설비 및 소화설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로와 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 지적상 다수의 도로에 접하며, 북서측으로 그 상태가 양호한 폭 40M 내외의 도로 등이 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(보행자전용도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 택지개발지구(별내지구)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 위치확인은 인근 탐문, 실제 점유 사용부분 등을 통해 위치 확인하였으며, 본건의 이용상황 및 내부구조는 내, 외부관찰 및 집합건축물 대장의 도면 등의 기준으로 평가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 한 바, 실제와 다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람.

본건 내부 등의 이동이 용이한 구조의 시설물, 적치물, 집기, 가전 등은 평가하지 아니하였으니 경매 참여시 참고하시기 바람.

본건 등기사항전부증명서 등 관련공부를 경매참여시 확인하시기 바람.

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 남양주지원 2025타경72175 (1)

소재지: 경기도 남양주시 별내동 1097 진영프라자 주건축물 제1동 지하1층 비103호

용도: 근린상가 (건축물대장상 제1종근린생활시설)

감정가: 850,000,000원

토지면적: 26.19㎡ (약 7.92평)

건물면적: 88.64㎡ (약 26.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 연천군 (2025타경72175 임의경매 개시 결정)

1.2. 건물 상세 정보

건축물명: 진영프라자 주건축물 제1동

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축년도: 2018년 01월 30일 건축허가, 2019년 09월 10일 사용승인

층수: 지하 3층, 지상 7층 건물 중 지하 1층 비103호

전유부분 면적: 88.64㎡ (약 26.81평)

집합건물 총 전유부분: 36개 호실

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 별내고등학교 남서측에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 상업 및 주거 기능이 활성화되고 있는 성숙 단계의 상가지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 본건은 지적상 다수의 도로에 접하고 있으며, 특히 북서측으로는 폭 40M 내외의 대로변에 인접하여 교통 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 인접 필지 및 도로와 접하는 평탄한 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조로 외벽은 몰탈위 페인트 및 돌붙임 마감, 내벽은 내부마감재 및 일부 타일, 바닥은 바닥재 및 일부 타일, 창호는 새시로 마감되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 전기, 승강기, 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구)으로 지정되어 있으며, 대로1류(폭 35m~40m), 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m) 등의 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 택지개발지구(별내지구) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2022년 06월 28일 접수된 연천군산림조합 및 광주성남하남산림조합의 근저당권 (을4)입니다.

등기부 채권 총액: 약 2,293,990,300원. (연천군산림조합 648,000,000원, 광주성남하남산림조합 912,000,000원 외 다수)

주요 등기사항:

* 2022년 04월 06일: 김희석 소유권 이전 (매매)

* 2022년 06월 28일: 연천군산림조합, 광주성남하남산림조합 근저당권 설정

* 2022년 11월 09일: 이상은 근저당권 공동담보 설정

* 2024년 06월 27일: 케이비부동산신탁 가압류

* 2024년 11월 26일: 양평군산림조합 가압류

* 2025년 04월 02일: 주식회사케이비손해보험 가압류

* 2025년 08월 19일: 연천군 임의경매 개시결정 (본 건)

* 2025년 11월 17일: 남양주시 압류

대부분의 후순위 권리들은 말소될 예정이나, 낙찰로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 '물건명세서 참고사항'을 반드시 확인해야 합니다. (현재 정보로는 '지상권개요'만 있으나 상세 내용은 비고란에 명시되어 있지 않습니다.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사타파웨어별내전경미

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입(사업)일자: 2023-04-20

* 확정일자: 2024-11-26

* 배당신고일자: 2025-10-21

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 권리 분석 요약

등기부상 채무 총액이 감정가를 상당히 초과하고 있습니다. 말소기준권리인 근저당권 설정일(2022.06.28) 이후의 권리들은 낙찰로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

별내동은 신도시 개발과 함께 주거 및 상업 시설이 꾸준히 성장하고 있는 지역입니다. 본건이 위치한 진영프라자는 공동주택 단지와 근린생활시설이 밀집한 상가지역에 속해 있어 배후 수요가 탄탄한 편입니다.

4.2. 상가 업종 분석

본건의 이용상태는 제2종근린생활시설 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 주변 상가들은 다양한 업종으로 구성되어 있으며, 상권이 점차 성숙해 감에 따라 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건지 인근에는 별내고등학교가 소재하고 있으며, 공동주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 감정가를 크게 상회하므로, 경매 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 소유권 이전 및 다수의 권리 설정: 복잡한 권리 관계 및 다수의 채권, 채무 관계가 존재하므로 상세한 권리 분석이 필수적입니다.

* 임대차 관계: 임차인에게 대항력은 없으나, 실제 점유 및 사용 현황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 또한, 기타 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

* 실제 현황과의 차이: 감정평가 요약에 따르면, 본건의 내부 구조나 이용 상황이 실제와 다소 상이할 수 있으며, 이동이 용이한 구조의 시설물 등은 평가에서 제외되었으므로 현장 확인이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 별내동의 성숙 중인 상가지역에 위치한 근린상가입니다. 우수한 교통 접근성과 배후 수요를 갖추고 있으나, 높은 채무 총액과 복잡한 권리 관계는 투자 시 신중한 검토를 요구합니다. 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 발전 가능성이 있는 상권: 별내 신도시의 성장과 함께 상권이 지속적으로 발전할 잠재력이 있습니다.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 관련 분쟁 가능성이 낮습니다.

* 양호한 입지: 대로변 인접, 버스정류장 근접 등 교통 여건이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 850,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

해당 물건의 높은 채무 총액 및 시장 상황, 경쟁 입찰자들의 예상가를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가 대비 80% ~ 110% 사이에서 입찰이 이루어지는 경향을 보이나, 본 건의 경우 채무 총액이 매우 높아 이에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 공실률, 임대료 수준, 향후 발전 가능성 등에 대한 심층적인 분석과 현장 조사가 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.