나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63940 [1] 경기도 파주시 파주읍 파주리 448-13 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비감정 · 평가일 2025.09.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1은 경기도 파주시 파주읍 파주리 소재 '파주읍행정복지센터' 북서측 인근, 기호 2,3은 경기도 파주시 조리읍 봉일천리 소재 '봉일천초등학교' 남동측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

공히 본건 및 본건인근 까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

공히 사다리형 토지로
기호 1: 제시외건물 건부지
기호 2: 전 및 제시외건물 건부지
기호 3: 전 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1: 지적 및 현황 맹지
기호 2: 지적 및 현황 맹지이며 남측 토지를 통해 제방도로(보행자) 접근가능,
기호 3: 지적상 맹지, 서측으로 현황 주자장 및 도로로 사용중인 토지와 접하나 고저 차이 등으로 진출입은 불가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1
도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 2,3
도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

- 기호 1 토지상 인접토지에 걸쳐 제시외건물 ㉠(블럭조, 슬레이트지붕, 무허가건축물)이 소재하는 바 제시외건물로 인하여 토지의 소유권 행사에 제한을 받는 상태의 감정평가액을 병기하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 2 토지상 인접토지에 걸쳐 제시외건물 ㉡(샌드위치판넬조 판넬지붕, 무허가건축물)이 소재하는 바 제시외건물로 인하여 토지의 소유권 행사에 제한을 받는 상태의 감정평가액을 병기하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

- 기호 3 토지는 공부상 지목 ‘답’ 이나 현황 전으로 이용중이니 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

지적 및 현황 맹지이고, 본건 지상 매각에서 제외되는 제시외건물(블럭조 슬레이트지붕) 소재하며, 소유권행사에 제한을 받는 상태의 평가액은 감정평가명세표 참조 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63940 (1)

소재지: 경기도 파주시 파주읍 파주리 448-13

용도: 대지

감정가: 16,280,000원

토지면적: 40.00㎡ (약 12.1평)

토지지분: 40㎡ (약 12.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

감정평가요약: 토지감정요항표 (별도 참조)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

기호 1은 경기도 파주시 파주읍 파주리 소재 '파주읍행정복지센터' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

인접 도로상태:

기호 1 토지는 지적 및 현황상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

기호 1: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)

3. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2025년 08월 18일 접수된 정인화 채권자의 강제경매(갑10)입니다.

등기부요약:

* 갑3 (2019-04-12): 소유권이전 (김정태 외 11명)

* 갑4 (2019-05-13): 공유자전원지분전부이전 (장영수)

* 갑8 (2021-03-22): 소유권이전 (주식회사에그옐로우인베스트)

* 갑9 (2025-01-24): 소유권이전 (주식회사열원) - 매매

* 갑10 (2025-08-18): 강제경매 (정인화) - 말소기준권리

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계 등 미상임. 금액이 미상이라도 실제 점유 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권

본건 토지에는 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 수 있습니다. 이는 소유권 행사에 중대한 제약을 야기할 수 있으므로, 현장 조사 및 관련 서류 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 파주읍 파주리는 전반적으로 주택 밀집 지역으로, 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 일부 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 주거지 중심의 상권을 형성하고 있습니다.

혐오시설 정보:

주변 지역인 파주읍 연풍리에 성매매 업소 집결지인 '용주골'이 소재하는 것으로 파악되었습니다. 해당 지역은 과거 법규 위반 건축물에 대한 강제 철거 등이 이루어졌던 곳입니다. 본건 소재지와 직접적인 인접성은 추가 확인이 필요하나, 동일 행정구역 내에 위치하므로 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 주요 시설:

* 파주읍행정복지센터: 차량으로 근접 가능한 거리에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 봉일천초등학교: 비교적 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있으나, 정확한 거리는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

맹지:

본건 토지(기호 1)는 지적 및 현황상 맹지로서, 도로에 직접 접하지 않아 토지 사용 및 건축 시 심각한 제약이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물:

본건 토지 지상에는 매각에서 제외되는 제시외 건물(블럭조 슬레이트지붕)이 소재합니다. 이러한 건물은 토지 소유권 행사에 제한을 줄 수 있습니다.

미등기/무허가 건물:

제시외 건물이 무허가 건축물일 경우, 철거 민원 또는 인허가 문제 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

기호 2, 3 토지에 포함된 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등은 해당 토지의 개발에 제한 요소로 작용할 수 있습니다. (본건 기호 1은 해당 사항 없음)

매각으로 소멸되지 않는 지상권:

가장 중대한 리스크 요인으로, 지상권은 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다. 이는 토지의 활용성을 심각하게 저해할 수 있으므로, 지상권 설정 내용 및 범위에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 파주읍에 위치한 대지로서, 감정가는 16,280,000원으로 비교적 낮게 평가되어 있습니다. 행정복지센터 등 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 양호한 편입니다. 그러나, 본건은 도로에 직접 접하지 않는 맹지이며, 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하여 소유권 행사에 제약을 받을 수 있습니다. 특히, 매각 후에도 소멸되지 않는 지상권의 존재는 토지 활용에 치명적인 문제가 될 수 있습니다. 또한, 인근에 성매매 업소 집결지인 '용주골'이 위치하고 있다는 점도 주변 환경에 대한 고려가 필요한 부분입니다. 이러한 복합적인 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

낮은 감정가:

본건의 가장 큰 투자 포인트는 낮은 감정가 자체입니다. 다만, 이는 앞서 언급된 여러 리스크 요인들을 반영한 가격일 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 맹지, 제시외 건물 소재, 그리고 무엇보다 매각으로 소멸되지 않는 지상권이라는 중대한 권리상의 제약을 안고 있습니다. 이러한 권리 분석상의 문제점들은 토지의 활용 가치를 현저히 낮추는 요인으로 작용합니다. 따라서, 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 지상권의 구체적인 내용, 토지의 실제 현황, 그리고 인접 토지와의 관계 등에 대한 심도 있는 추가 분석이 반드시 선행되어야 합니다. 현재로서는 보수적인 접근이 필요하며, 권리 관계가 명확히 해소되지 않는 이상 적극적인 입찰은 권장되지 않습니다. 본건의 감정가 16,280,000원을 기준으로 하되, 실제 가치 평가는 전문가의 도움을 받아 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.