나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63876 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 174-29 한울하임 101동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 일산동구 식사동 소재, ""양일초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 한울하임 제101동 제4층 제401호로서, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공장등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제4층 제401호로서,
외벽: 돌붙임 마감등.
내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 주차장 설비등 되어있음


.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 차량 출입이 가능한 폭 약 6m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역
[전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취
락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 174-29번지, 한울하임 101동 4층 401호에 위치한 다세대주택입니다. 건물은 2018년에 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물입니다.

1.2. 면적 및 용도

토지 면적은 63.49㎡ (약 19.2평)이며, 건물 면적은 57.01㎡ (약 17.2평)입니다. 본 물건의 용도는 다세대주택입니다.

1.3. 매각 정보

사건번호는 고양지원 2025타경63876 (1)이며, 부동산 강제경매 물건입니다. 채권자는 신OO입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다. 감정평가액은 232,000,000원 (2억 3천 2백만원)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 일산동구 식사동 소재 "양일초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입은 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

본건 동측으로 폭 약 6m의 도로와 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 신

보증금: 212,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 3월 25일

확정일자: 2021년 3월 4일

대항력: 있음

* 임차인: 최

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입일자: 2024년 8월 16일

확정일자: 2024년 8월 16일

대항력: 있음

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리로는 을구 1번 주택임차권(신혜원, 212,000,000원)이 있습니다. 본 물건의 말소기준권리는 갑5번 남서울농업협동조합의 4번 김진선 지분 가압류(2024년 9월 26일 접수)입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있습니다. 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 212,000,000원, 전입 2021.3.25, 확정 2021.3.4)는 배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 주거용 다세대주택으로, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖춘 주거 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 4층 건물 중 4층에 해당합니다. 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 벽지 도배 및 타일 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 양일초등학교가 있어 교육 환경이 마련되어 있으며, 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 신 의 보증금 212,000,000원 인수 가능성입니다. 해당 보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다. 이는 물건의 총 취득 비용을 시장 가치 대비 상승시킬 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 3천 2백만원입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 신 이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 2억 1천 2백만원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 최근 주변 다세대주택의 매매가는 1억 1천만원에서 1억 2천 7백만원 수준으로 형성되어 있어, 임차인 보증금 인수 부담을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

본 건의 투자 포인트는 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 가치 하락 요인이지만, 만약 임차인이 배당을 통해 상당 부분을 회수할 수 있다면, 경매 감정가 이하 또는 시장가 수준에서의 취득 기회가 될 수 있습니다. 따라서 임차인의 배당 예상액을 파악하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 임차인 신 이 경매 배당을 통해 회수하는 금액에 따라 크게 달라집니다. 만약 임차인이 보증금 전액(212,000,000원)을 인수해야 하는 최악의 경우, 최근 주변 시세(약 110,000,000원 ~ 127,000,000원)를 고려했을 때, 낙찰가와 인수하는 보증금을 합한 총 매입 비용이 시세를 초과할 가능성이 높습니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 규칙에 따라, 본 물건의 순수 부동산 가치(Equity)를 산정해야 합니다. 하지만 현재 시장가(110,000,000원 ~ 127,000,000원)보다 임차인 보증금(212,000,000원)이 높아, 순수 부동산 가치(Equity)가 음수(-)가 되는 상황입니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 임차인이 배당받는 금액을 가정하여 산정해야 합니다. 만약 임차인이 배당을 통해 약 120,000,000원을 회수한다고 가정하면, 매수인이 인수할 보증금은 212,000,000원 - 120,000,000원 = 92,000,000원이 됩니다. 이 경우, 총 매입 비용을 시장가 수준(약 127,000,000원)으로 맞추기 위한 입찰가는 127,000,000원 - 92,000,000원 = 35,000,000원 정도가 됩니다.

이러한 분석을 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 30,000,000원 ~ 70,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다. 다만, 이는 임차인이 배당을 통해 일정 금액을 회수한다는 가정 하에 산출된 것이며, 임차인의 배당 현황에 따라 실제 필요한 총 매입 비용은 크게 달라질 수 있습니다. 낮은 입찰가는 임차인의 전액 인수 가능성을 높여 총 매입 비용을 증가시키므로, 반드시 예상 총 매입 비용을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.