나이스옥션 법원경매 고양 2025타경4509 [1] 경기도 파주시 동패동 2038-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2025.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 동패동 소재 '동패중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독
(다가구)주택 및 주상용건물, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교 및 공원 등이
혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 토지까지 차량 진출입 가능하고, 북동측 교하로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등
제반 대중교통 상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접 필지와 등고 평탄한 사다리형의 토지이며, 현황 '단독주택(다가구주택)'의
부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약8~9m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(파주운정지구)
(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 기호2 건물상에 후첨 '건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 다락인 제시외 물건
기호㉠이 소재하고 있음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상3층 단독주택(다가구주택)으로서,

외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: PVC(하이)샷시 창호 등

이용상태

현황 1층은 다가구주택(1개호) 및 주차장, 2층은 다가구주택(2개호),
3층은 다가구주택(2개호), 옥탑1층은 다락으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비 및 급.배수설비, 도시가스 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경4509 (1)

소재지: 경기도 파주시 동패동 2038-6

용도: 단독주택

감정가: 14억 6천 5백 5십만 8천 3백원

토지면적: 310.60㎡ (약 93.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 401.47㎡ (약 121.45평)

건물 지분: 401.47㎡

건물 제시외면적: 128.17㎡ (약 38.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 동패동 소재 '동패중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독(다가구)주택 및 주상용건물, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

* 교통상황: 본건 토지까지 차량 진출입 가능하고, 북동측 교하로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

* 형태 및 이용상태: 본건은 인접 필지와 등고 평탄한 사다리형의 토지이며, 현황 '단독주택(다가구주택)'의 부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 8~9m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을6 근저당권 (주식회사제이더블유에이엠씨대부, 2019-12-19 접수)

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당권, 근질권, 임의경매, 가압류, 압류, 주택임차권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 현재 등기부등본 상 인수되는 권리는 확인되지 않습니다. (물건명세서 상 '지상권' 언급이 있으나, 등기부에는 없는 것으로 보입니다. 만약 있다면 별도 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-02-02, 대항력 없음.

* 유 : 1차 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-04-16, 확정 2020-02-17, 대항력 없음.

* 유 : 2차 보증금 210,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-04-16, 확정 2022-04-07, 대항력 없음. (1차 보증금 증액분 10,000,000원)

* 이 : 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-12-23, 확정 2019-10-08, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-03-16, 확정 2020-02-18, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 250,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-02-02, 확정 2021-02-02, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 230,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-06-25, 확정 2024-06-25, 대항력 없음.

* 총 인수 보증금: 0원

* 등기부 채권 총액 (토지): 819,010,317원

* 등기부 채권 총액 (건물): 1,022,892,991원

1.3. 상권분석

* 주위환경: 단독(다가구)주택, 주상용건물, 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 주거지역입니다.

* 상권 특성: 동패중학교 인근에 위치하여 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 최근 매매 정보 분석 (주변 다세대 주택 기준):

* '한일리치타운102동' (2017년 건축, 전용 56.65㎡): 2026년 5월 1억 9천만원에 거래됨. (약 3,660만원/평)

* '더테라스111동112동' (2018년 건축, 전용 66.035㎡): 2026년 5월 2억 8백만원에 거래됨. (약 3,430만원/평)

* '아크리움빌102동' (2020년 건축, 전용 53.35㎡): 2026년 5월 1억 8천 3백만원에 거래됨. (약 3,550만원/평)

* 시세 분석: 제공된 주변 매매 정보는 다세대 주택 기준으로, 본건은 단독주택(다가구주택)으로 property type이 다릅니다. 그럼에도 불구하고, 주변 지역의 주거용 부동산 시세는 3.3㎡당 약 3,400만원 ~ 3,600만원 선에서 형성되는 것으로 파악됩니다. 본건의 토지 면적(약 94평)과 건물 면적(약 121평)을 고려할 때, 높은 시가총액을 형성할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: '동패중학교' 서측 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 교육 환경이 보호됩니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 다양한 근린생활시설, 학교, 공원 등이 인접하여 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 건물상 다락(기호㉠)이 소재하며, 일괄매각 대상에 포함됩니다. 감정평가에 반영되었으나, 명도 시 추가적인 조치가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 토지 및 건물의 정확한 임대 관계가 미상으로 파악됩니다. (단, 현재 확인된 임차인들은 모두 대항력이 없습니다.) 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지 이용계획: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 동패동에 위치한 단독주택(다가구주택)으로, '동패중학교' 인근에 자리하여 교육 및 생활 환경이 우수합니다. 교통, 편의시설 접근성이 양호하며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 장점이 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리가 적을 것으로 예상됩니다. 제시외 건물 존재 및 임대 관계 미확인 등은 추가 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 학교, 근린생활시설, 공원 등 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역입니다.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이후 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보여 권리 분석상 안전합니다.

* 일괄매각 장점: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 관리가 용이하며, 토지 활용 가치가 높습니다.

* 다가구 주택: 다가구 주택으로서 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 14억 6천 5백 5십만 8천 3백원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 분석: 주변 다세대 주택의 최근 매매가는 3.3㎡당 약 3,400만원 ~ 3,600만원 수준입니다. 본건은 단독주택(다가구주택)으로, 토지 면적(약 94평)과 건물 면적(약 121평)을 고려할 때, 감정가(약 14.6억원)가 적정 범위 내에 있을 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가 14.6억 원을 기준으로, 시장 경쟁 상황 및 물건의 잠재적 가치를 고려하여 80% ~ 100% 수준에서 결정하는 것이 합리적입니다.

* 권장 입찰가: 1,250,000,000원 (12억 5천만원). 경쟁이 치열할 경우 감정가 상향 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.